Mietminderung bei touristischer Nutzung von Nachbarwohnungen

1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen.

2. Zu den gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Auswirkungen einer touristischen Nutzung von Nachbarwohnungen in Berlin für ein Wohnraummietverhältnis nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28. September 2023 (5 B 5/22, GE 2024, 297, juris Tz. 60 ff.).

Die klagende Vermieterin begehrt von dem beklagten Mieter nach Ausspruch mehrerer Kündigungen Räumung und Zahlung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die vom Bekl. behaupteten Mängel der Mietsache berechtigten nicht zu einer über einen von der Kl. bereits gewährten Mietnachlass hinausgehenden Minderung. Der Vortrag des Bekl. zu angeblichen Beeinträchtigungen durch die touristische Nutzung mehrerer Nachbarwohnungen sei nicht hinreichend substantiiert.

Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Der Rechtsstreit war wie geschehen unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gem. § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag des Bekl. an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil beruht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 538 Rz. 18, 25, jeweils m.w.N.).

Das Amtsgericht hat den von der Kl. geltend gemachten Räumungsanspruch bejaht, da Mängel der Mietsache der Wirksamkeit der im Wesentlichen auf Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlungen des Bekl. gestützten Kündigungen nicht entgegengestanden hätten. Die geltend gemachten Mietzinsansprüche bestünden ebenfalls, da die von dem Bekl. behaupteten Mängel sämtlich nicht vorgelegen hätten.

Das ist - mit Ausnahme der von der Berufung nicht mehr angegriffenen Verneinung baubedingter Umfeldmängel - nicht frei von Verfahrensfehlern. Denn das Amtsgericht hat es trotz hinreichenden Sachvortrags des Bekl. verfahrensfehlerhaft unterlassen, Beweis über die vom Bekl. behaupteten Beeinträchtigungen durch die touristische Nutzung der benachbarten Wohnungen zu erheben (vgl. zu letzterem Kammer, Urt. v. 6. Oktober 2016 - 67 S 203/16, GE 2016, 1573 = ZMR 2017, 237, juris Tz. 20 m.w.N.). Soweit das Amtsgericht näheren Sachvortrag des Bekl. zu den von ihm behaupteten Mängeln vermisst hat, beruht dies auf einer Überspannung der Substantiierungsanforderungen an den Sachvortrag des Mieters zum Vorliegen von ihm behaupteter Mängel (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14, NZM 2016, 796, beckonline Tz. 5 ff.). Das Vorbringen des Bekl. ist entscheidungserheblich, weil es möglich ist, dass die behaupteten Beeinträchtigungen im Falle ihrer Erweislichkeit jedenfalls in der Zusammenschau mit der im Wesentlichen unstreitigen Vielzahl von Wassereinbrüchen in einem über die von der Kl. gewährte Minderung hinausgehenden Ausmaß dem vom Amtsgericht angenommenen Zahlungsverzug des Bekl. entgegenstehen oder diesen sogar vollständig ausschließen.

Davon ausgehend ist nunmehr unter Ausschöpfung sämtlicher Beweismittel zunächst umfänglicher Beweis zu dem von dem Bekl. behaupteten Mängeln der Mietsache - mit Ausnahme der im ersten Rechtszug behaupteten baubedingten Umfeldmängel - zu erheben. Dabei wird das Amtsgericht abhängig vom Ausgang der Beweiserhebung zu berücksichtigen haben, dass Mängel der Mietsache den Mieter nicht nur zur Minderung des Mietzinses nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigen, sondern zusätzlich auch zur Zurückbehaltung des Mietzinses (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, GE 2011, 122 = NJW-RR 2011, 447, beckonline Tz. 12). Das Zurückbehaltungsrecht kann auch konkludent ausgeübt werden und hindert unabhängig von seiner Ausübung den Eintritt des Verzuges (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. 7. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, juris Tz. 10 ff.). Das Amtsgericht wird abhängig vom Beweisergebnis zusätzlich zu erwägen haben, ob, ggf. welche zusätzlichen gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Folgen sich aus einer etwaigen touristischen Nutzung der benachbarten Wohnungen nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28. September 2023 (5 B 5/22, GE 2024, 297, juris Tz. 60 ff.) ergeben.

Hinsichtlich des Räumungsanspruchs hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass die in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags enthaltene gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel der Auslegung der Kl. zuwider nicht nur Eigenbedarfskündigungen, sondern mangels tatbestandlicher Einschränkung jede vermieterseitige Kündigung erfasst. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen (vgl. Kammer, Urt. v. 22. August 2019 - 67 S 51/19, GE 2019, 1579 = WuM 2019, 581, beckonline Tz. 21 ff.). Die Reichweite der Klausel wird allerdings durch dessen Satz 3 mitbestimmt. Danach richtet sich „die fristlose Kündigung … nach Nr. 10 AVB, Fassung D 2001“. Der Kl. wird Gelegenheit zu geben sein, die bislang nicht zu den Akten gelangten „AVB“ nachzureichen. Unabhängig davon hat das Amtsgericht davon auszugehen, dass die streitgegenständlichen Kündigungen, soweit sie auf einen Zahlungsverzug des Bekl. gestützt sind, im Lichte von § 4 Abs. 3 des Mietvertrages allenfalls dann wirksam sind, wenn zusätzlich die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind. Soweit die Kl. über den Zahlungsverzug hinaus weitere Zahlungs- und sonstige Pflichtverletzungen des Bekl. behauptet hat, reichen diese gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrages zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NZG 2011, 996, beckonline Tz. 7). Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der damit für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011, aaO.).

Die touristische Nutzung von Nachbarwohnungen in einem planerisch als allgemeines oder reines Wohngebiet ausgewiesenen Bereich kann einen Mangel der Mietsache darstellen und Mietminderungsansprüche begründen.

Die klagende Vermieterin verlangt vom beklagten Mieter nach Ausspruch mehrerer Kündigungen Räumung und Zahlung. Wegen einer Vielzahl von Wassereinbrüchen hatte der Mieter die Miete in vom Vermieter zum Teil zugestandener Höhe gemindert, darüber hinaus eine weitere Mietminderung wegen Beeinträchtigungen durch die touristische Nutzung der benachbarten Wohnungen geltend gemacht und auch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt. Mietvertraglich hatte die Vermieterin auch auf das Recht der ordentlichen Kündigung verzichtet.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlungen des Beklagten gestützten Klage stattgegeben. Die vom Beklagten behaupteten Mängel der Mietsache berechtigten nicht zu einer über einen von der Klägerin bereits gewährten Mietnachlass hinausgehenden Minderung. Der Vortrag des Beklagten zu angeblichen Beeinträchtigungen durch die touristische Nutzung mehrerer Nachbarwohnungen sei nicht hinreichend substantiiert.

Das Landgericht hat die Entscheidung aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Das Amtsgericht habe es trotz hinreichenden Sachvortrags des Beklagten verfahrensfehlerhaft unterlassen, Beweis über die vom Beklagten behaupteten Beeinträchtigungen durch die touristische Nutzung der benachbarten Wohnungen zu erheben und die Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag überspannt.

Das Vorbringen des Beklagten sei entscheidungserheblich, weil die behaupteten Beeinträchtigungen durch die Nutzung von Nachbarwohnungen als Ferienwohnungen, sollten sie zutreffen, jedenfalls in der Zusammenschau mit der unstreitigen Vielzahl von Wassereinbrüchen möglicherweise zu einer höheren als der gewährten Mietminderung führten und einen Zahlungsverzug des Beklagten teilweise oder ganz ausschlössen.

Deshalb habe das Amtsgericht zunächst umfänglichen Beweis zu den von dem Beklagten behaupteten Mängeln der Mietsache zu erheben und im Übrigen auch zu berücksichtigen, dass Mängel der Mietsache nicht nur zur Minderung, sondern zusätzlich auch zur Zurückbehaltung des Mietzinses berechtigen; Letztere könne auch konkludent ausgeübt werden.

Das Amtsgericht werde abhängig vom Beweisergebnis zusätzlich zu erwägen haben, ob und ggf. welche zusätzlichen gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Folgen sich aus einer etwaigen touristischen Nutzung der benachbarten Wohnungen nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28. September 2023 - 5 B 5/22 - (GE 2024, 297) ergeben. Das OVG hatte bekanntlich entschieden, dass die Nutzung von Wohnungen in Allgemeinen Wohngebieten – und das muss darüber hinaus erst recht für Reine Wohngebiete gelten – unzulässig ist.

Was den Räumungsanspruch betreffe, habe das Amtsgericht davon auszugehen, dass die im Mietvertrag enthaltene gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel nicht nur Eigenbedarfskündigungen, sondern mangels Einschränkung jede vermieterseitige ordentliche Kündigung erfasse. Dazu zählten auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen.

Allerdings war in dem Verfahren nicht ganz klar, welchen Umfang die im Mietvertrag enthaltene gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel tatsächlich hatte, weil sie zur näheren Bestimmung in einer Anlage enthalten war, die dem Gericht nicht vorlag. Das habe das Amtsgericht noch näher zu prüfen.

Unabhängig davon habe das Amtsgericht davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall die Kündigungen, soweit sie auf einen Zahlungsverzug des Beklagten gestützt waren, nach der gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel des Mietvertrages allenfalls dann wirksam seien, wenn zusätzlich die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt seien. Das betrifft also nur die Fälle, in denen ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Für lediglich unpünktliche Mietzahlungen gilt das nicht.