Mietminderung bei Legionellenbefall des Trinkwassers

Eine Legionellenkonzentration von (noch) über 100 KbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE/100 ml Wasser rechtfertigt nach Aufhebung eines Duschverbots keine Mietminde­rung. In solchen Fällen besteht keine akute Gesundheitsgefahr.

Die Kl. begehrt von dem Bekl. die Räumung und Herausgabe seiner Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mieten.

Im April 2019 wurde aufgrund Legionellenbefalls im Haus ein Duschverbot ausgesprochen, aber im Juni 2019, nachdem keine Legio­nellenkonzentration oberhalb von 10.000 KbE/100 ml mehr nachgewiesen wurde, aufgeho­ben.

Die Kl. ist der Auffassung, ihre fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands habe das Mietverhältnis beendet. Dem Bekl. habe kein Minderungsrecht zugestanden, da erhebliche Belastungen mit Legionel­len seit Mai 2019 nicht mehr festgestellt worden seien und alleine das Vorhandensein von Legionellen nicht zu einer Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der klägerischen Wohnung ge­führt habe. Zudem seien die gemessenen Werte seit Juni 2019 sämtlich nicht gesundheits­gefährdend gewesen. Der Bekl. müsse eine konkrete Gesundheitsgefährdung durch die Legionellenbelastung darle­gen, was erst bei einer Konzentration in einem Umfang von über 10.000 KbE/100 ml Wasser der Fall sei.

Der Bekl. ist der Auffassung, die Legionellenbelastung der Trinkwasseranlage von 100 KbE/100 ml und mehr berechtige zu einer Minderung der Miete. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung liege bereits bei einem Messwert ab 100 KbE (= koloniebildende Einheiten)/100 ml vor. Ab Juni 2019 bis zur Gefah­renfreimeldung im September 2021 seien die Legionellenwerte überhöht im vierstelligen KbE/100-ml-Bereich gewesen. Er habe daher die Miete im Zeitraum Mai 2019 bis Oktober 2019 um 20 % und ab November 2019 um 25 % gemindert. Aufgrund der Belastung habe er unter fortdauernden Lungenbeschwerden gelitten und seine Lebensgefährtin habe den Auf­enthalt in der Wohnung vermieden.

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB zu.

Die mit Schriftsatz vom 4.1.2023 ausgesprochene fristlose Kündigung hat das Mietver­hältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB beendet, da der Bekl. sich zu diesem Zeitpunkt […] mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug befand.

Der Bekl. konnte die Miete nicht wegen Vorliegens eines Mangels gemäß § 536 BGB mindern, denn durch einen Legionellenbefall von 100 KbE/100 ml wird zwar der in der Trink­wasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache je­doch nicht beeinträchtigt. Das Duschverbot war spätestens im September 2019 aufgehoben. Auch eine Gesundheitsgefahr, die zu einer Mietminderung berechtigt, lag bei dieser Konzen­tration und auch nicht bei einer Konzentration von 2.800 KbE/100 ml vor. Wann ein Mangel i.S.v. § 536 BGB vorliegt, bestimmt sich durch eine am Vertragszweck orientierte Auslegung gemäß § 157 BGB, bei der die Interessen der Vertragsparteien und die Verkehrs­sitte sowie die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ih­rer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung maßgeblich sind. Diese Art der Auslegung ge­bietet es, nicht auf die (zumeist nicht kommunizierten und nicht erkennbaren) Empfindlich­keiten oder gesundheitlichen Besonderheiten des Mieters oder eines sonstigen Nutzers ab­zustellen, sondern mit einer Art überindividuellem, allgemeinen Maßstab auf einen Durch­schnittsnutzer, dessen gesundheitliche Reaktionen sich im Rahmen des für den Vermieter Er­wartbaren halten. Hat der besonders empfindliche Mieter nichts Besonderes vereinbart, kann er nur die Einhaltung des für alle geltenden Standards erwarten (Schmitt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 Rn. 15). Zu den Maßstäben, nach denen sich beurteilt, ob eine Gesundheitsgefahr vorliegt, gehören etwa anerkannte medizinische und technische Re­geln, gesetzliche (insbesondere baupolizeiliche) Vorschriften, technische Richtwerte oder sonstige Grenzwerte und allgemeine sachverständige Empfehlungen, wenn deren Einhaltung dem Gesundheitsschutz dienen soll (Schmitt-Futterer/Streyl, aaO., Rn. 16). Die nach dem Vertragszweck vorzunehmende Auslegung, bei der auf den Durchschnittsnutzer abzustellen ist, ergibt bei Heranziehung der Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches), dass bei Überschreitung des techni­schen Maßnahmenwertes von 100 KbE/100 ml auch bei Verpflichtung, das Gesundheitsamt zu informieren, für den Durchschnittsmieter keine akute Gesundheitsgefährdung besteht (AG München, ZMR 2015, 139; Krapf, jurisPR-MietR 18/2021). Nach dem Arbeitsblatt kann erst bei Überschreitungen ab 10.000 KbE/100 ml von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden. Dies ergibt sich daraus, dass in diesem Fall nur eine weitergehende Untersuchung angeordnet wird. Ferner kann dies auch aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Trinkwasser­verordnung entnommen werden, denn dort ist ausdrücklich bestimmt, dass die sonst für Trinkwasser verbindlich einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 für Legionellen nicht gelten. Vorliegend wurden ausweislich der mit Anlage B2 vorgelegten Hausmitteilungen über die Legionellenprüfungen seit Juni 2019 keine kritischen Werte über 10.000 KbE/100 ml festgestellt. Im September 2019 wurden Werte zwischen 2800 KbE/100 ml festgestellt, und im April 2021 wurden in der Wohnung des Bekl. Werte von 200 KbE/100 ml ge­messen. Im Juli 2021 wurde mitgeteilt, dass keine erhöhten Werte mehr vorliegen, und im Juni 2022 wurde lediglich an einer Abnahmestelle ein Wert von 200 KbE/100 ml festgestellt. Im August 2022 wurde ein gemessener Wert von 1.900 KbE/100 mitgeteilt. Der Bekl. wurde ausweislich der mit Anlage B2 und B16 vorgelegten Hausmitteilungen auch hinrei­chend über die

Juli 2021 wurde mitgeteilt, dass keine erhöhten Werte mehr vorliegen, und im Juni 2022 wurde lediglich an einer Abnahmestelle ein Wert von 200 KbE/100 ml festgestellt. Im August 2022 wurde ein gemessener Wert von 1.900 KbE/100 mitgeteilt. Der Bekl. wurde ausweislich der mit Anlage B2 und B16 vorgelegten Hausmitteilungen auch hinrei­chend über die Legionellenprüfungen und deren Ergebnisse informiert.

Dafür, dass dennoch eine konkrete Gesundheitsgefahr bestand, hat der Bekl. keine trag­fähigen Anknüpfungstatsachen vorgetragen, die eine Beweisführung hinsichtlich des Beste­hens einer erheblichen Gesundheitsgefahr ermöglichen könnte.

Eine Legionellenkonzentration von (noch) über 100 KbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE/100 ml Wasser rechtfertigt nach Aufhebung eines Duschverbots keine Mietminde­rung. In solchen Fällen besteht keine akute Gesundheitsgefahr.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe seiner Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mieten.

Im April 2019 wurde aufgrund Legionellenbefalls im Haus ein Duschverbot ausgesprochen, aber im Juni 2019, nachdem keine Legio­nellenkonzentration oberhalb von 10.000 KbE/100 ml mehr nachgewiesen wurde, aufgeho­ben.

Die Klägerin ist der Auffassung, ihre fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands habe das Mietverhältnis beendet. Dem Beklagten habe kein Minderungsrecht zugestanden, da erhebliche Belastungen mit Legionel­len seit Mai 2019 nicht mehr festgestellt worden seien und alleine das Vorhandensein von Legionellen nicht zu einer Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der klägerischen Wohnung ge­führt habe. Zudem seien die gemessenen Werte seit Juni 2019 sämtlich nicht gesundheits­gefährdend gewesen.

Der Beklagte meint, die Legionellenbelastung der Trinkwasseranlage von 100 KbE/100 ml und mehr berechtige zu einer Minderung der Miete. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung liege bereits bei einem Messwert ab 100 KbE (= koloniebildende Einheiten)/100 ml vor. Er habe daher die Miete um 20 % bzw. 25 % gemindert.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Die fristlose Kündigung hat das Mietver­hältnis beendet, da der Beklagte sich zu diesem Zeitpunkt mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befand.

Der Beklagte durfte die Miete nicht wegen Vorliegens eines Mangels mindern, denn durch einen Legionellenbefall von 100 KbE/100 ml wird zwar der in der Trink­wasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache je­doch nicht beeinträchtigt. Eine Gesundheitsgefahr lag auch bei einer Konzentration von 2.800 KbE/100 ml nicht vor.

Wann ein Mangel i.S.v. § 536 BGB vorliegt, bestimmt sich durch eine am Vertragszweck orientierte Auslegung gemäß § 157 BGB, bei der die Interessen der Vertragsparteien und die Verkehrs­sitte sowie die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ih­rer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung maßgeblich sind. Dabei ist nicht auf die Empfindlich­keiten oder gesundheitlichen Besonderheiten des Mieters oder eines sonstigen Nutzers ab­zustellen, sondern auf einen Durch­schnittsnutzer, dessen gesundheitliche Reaktionen sich im Rahmen des für den Vermieter Er­wartbaren halten, sofern ein besonders empfindlicher Mieter nichts Besonderes vereinbart hat.

Die Auslegung, bei der auf den Durchschnittsnutzer abzustellen ist, ergibt bei Heranziehung der Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches), dass bei Überschreitung des techni­schen Maßnahmenwertes von 100 KbE/100 ml auch bei der Verpflichtung, das Gesundheitsamt zu informieren, für den Durchschnittsmieter keine akute Gesundheitsgefährdung besteht. Nach dem Arbeitsblatt kann erst bei Überschreitungen ab 10.000 KbE/100 ml von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden.

Vorliegend wurden ausweislich der Hausmitteilungen über die Legionellenprüfungen seit Juni 2019 keine kritischen Werte über 10.000 KbE/100 ml festgestellt. Im September 2019 wurden Werte zwischen 2.800 KbE/100 ml festgestellt, und im April 2021 wurden in der Wohnung des Beklagten Werte von 200 KbE/100 ml ge­messen. Im Juli 2021 wurde mitgeteilt, dass keine erhöhten Werte mehr vorliegen, und im Juni 2022 wurde lediglich an einer Abnahmestelle ein Wert von 200 KbE/100 ml festgestellt. Im August 2022 wurde ein gemessener Wert von 1.900 KbE/100 mitgeteilt. Der Beklagte wurde ausweislich der vorgelegten Hausmitteilungen auch hinrei­chend über die Legionellenprüfungen und deren Ergebnisse informiert.

Dafür, dass dennoch eine konkrete Gesundheitsgefahr bestand, hat der Beklagte keine trag­fähigen Anknüpfungstatsachen vorgetragen, die eine Beweisführung hinsichtlich des Beste­hens einer erheblichen Gesundheitsgefahr ermöglichen könnten; da somit kein Mangel vorgelegen hatte, bestand auch kein Minderungsrecht.