Mietminderung bei Kakerlaken in einem Bekleidungsgeschäft

1. Wenn Gewerberäume zum Betrieb eines Geschäfts für Damenbekleidung vermietet werden, ist das Auftreten von Kakerlaken in den Verkaufsräumen ein erheblicher Mangel des Mietobjekts.

2. Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen.

I. Der Kl. hat im Verfahren vor dem Landgericht von dem Bekl. Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen verlangt.

Der Bekl. mietete im Jahr 2016 Gewerberäume im Anwesen S. in B. zum Betrieb eines Ladengeschäfts für Damenbekleidung. […]

Der Bekl. rügte nach der Übergabe des Mietobjekts an ihn im September 2016 und im weiteren Verlauf der Mietzeit diverse Mängel des Objekts. Im Zusammenhang mit den Mängelrügen kürzte der Bekl. teilweise die Miete. […]

Im Verfahren vor dem Landgericht hat der Kl. von dem Bekl. Räumung und Herausgabe der vermieteten Gewerberäume verlangt, gestützt auf die beiden Kündigungen vom 13.6.2018 und vom 31.1.2019. Der Bekl. sei sowohl aufgrund der beiden fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges zur Räumung verpflichtet als auch aufgrund der ordentlichen Kündigung vom 13.6.2018.

Der Bekl. ist der Klage entgegengetreten. […] Mietrückstände habe es zu keinem Zeitpunkt gegeben, da der Bekl. zur Mietminderung berechtigt gewesen sei. Es habe einen erheblichen Kakerlakenbefall in dem Ladengeschäft gegeben. […]

Der Kl. […] bestreitet die vom Bekl. geltend gemachten Mietmängel. Wenn und soweit tatsächlich Kakerlaken vorhanden gewesen sein sollten, liege die Verantwortung beim Bekl. Denn die für den Bekl. handelnde Zeugin N. habe auf den vom Zeugen A. B. angebotenen Einsatz eines Kammerjägers zur Beseitigung von möglichem Ungeziefer verzichtet. Die Zeugin N. sei einverstanden gewesen, dass A. B. wegen möglichen Ungeziefers lediglich ein Schabengel zur Verfügung stellte.

Der Bekl. hat das Mietobjekt nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils geräumt und an den Kl. herausgegeben. Der Kl. hat daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Bekl. hat sich dem nicht angeschlossen; er hält an seinem Antrag auf Klageabweisung fest. […]

II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist begründet.

1. Die Kündigungen vom 13.6.2018 und vom 31.1.2019 haben das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet. Es bestanden zum Zeitpunkt beider Kündigungen keine Mietrückstände, die eine fristlose Kündigung hätten rechtfertigen können. Denn der Bekl. war aufgrund von Mängeln des Mietobjekts zur Minderung berechtigt. Die ordentliche Kündigung vom 13.6.2018 war unberechtigt, weil mietvertraglich im Nachtrag zum Mietvertrag vom 1.8.2016 eine Mietlaufzeit von fünf Jahren vereinbart war. Die Klage war mithin von Anfang an unbegründet. Durch die Räumung und Herausgabe der Mieträume an den Kl. nach dem erstinstanzlichen Urteil vom 9.8.2019 ist daher keine Erledigung des Rechtsstreits eingetreten. Auf die Berufung des Bekl. ist die Klage abzuweisen.

2. […]

3. Beide fristlose Kündigungen waren unwirksam. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen lagen nicht vor. […]

4. Der Bekl. war jedenfalls ab September 2017 bis zur Räumung und Herausgabe der Räume gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu einer Mietminderung von mindestens 30 %, also in Höhe von mindestens monatlich 222 €, berechtigt.

a) Es gab in den angemieteten Räumen einen erheblichen Kakerlakenbefall. Der Bekl., die Zeuginnen N. und M. sowie der Zeuge K. beobachteten tagsüber im Ladengeschäft immer wieder einzelne Kakerlaken, die sich in der Regel schnell bewegten. Wenn die Zeugen das Ladengeschäft bei Dunkelheit betraten (z. B. morgens im Winter oder bei nächtlichen Anlieferungen von Waren), waren besonders viele Kakerlaken zu sehen. Es wurden mindestens gelegentlich auch Kakerlaken in der Umkleidekabine des Bekleidungsgeschäfts oder in einem Schrank festgestellt. Bis zur Räumung und Herausgabe des Objekts hat sich an der Kakerlakensituation nichts Wesentliches geändert.

Das Vorhandensein von Ungeziefer im Ladengeschäft stellt einen Mangel des Mietobjekts dar. Der Mieter eines Ladengeschäfts braucht nicht damit zu rechnen, dass sich in den Geschäftsräumen Kakerlaken aufhalten. Er ist nicht verpflichtet, eine solche Situation hinzunehmen. Für die Feststellung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB kommt es auf die Ursachen des Kakerlakenbefalls nicht an; es kommt auch nicht darauf an, ob und inwieweit den Vermieter ein Verschulden trifft.

Der Senat hält eine Minderungsquote von mindestens 30 % für angemessen. Die Tauglichkeit der Geschäftsräume zum vertraglich vereinbarten Zweck, nämlich dem Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts, war erheblich herabgesetzt. Kundinnen und Kunden erwarten in einem Bekleidungsgeschäft in Deutschland keine Kakerlaken. Der Bekl. musste damit rechnen, dass Kundinnen jederzeit Kakerlaken wahrnehmen würden; es gab mehrere Kundinnen, die eine Kakerlake sahen. Für den Ruf eines Bekleidungsgeschäfts kann es erhebliche Nachteile verursachen, wenn Kundinnen Kakerlaken sehen. Das gilt in besonderem Maße in einer Kleinstadt wie B., in der damit zu rechnen ist, dass sich der Ungezieferbefall herumspricht. Nach den im Internet verfügbaren Informationen ist bei Kakerlaken zudem mit der Möglichkeit von Fraßschäden an Kleidungsstücken zu rechnen. Der wirtschaftliche Wert der Geschäftsräume war für den Betrieb des Ladengeschäfts unter diesen Umständen nach Auffassung des Senats um mindestens 30 % gemindert (vgl. zur Minderungsquote bei Geschäftsräumen Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536 BGB Rn. 33 mit Nachweisen; vgl. zur Mietminderung bei Schabenbefall in Gewerberäumen auch KG, Urteil vom 17.5.2001 - 20 U 8310/98 - zitiert nach Juris). […]

5. Gründe, die zu einem Minderungsausschluss führen könnten, liegen nicht vor.

a) Die Zeugin N. hat den Zeugen A. B. als Vertreter der Vermieterseite frühzeitig auf den Schädlingsbefall aufmerksam gemacht und die Mängelrügen später immer wieder wiederholt, auch nach der zwischenzeitlichen Anwendung eines Schabengels. Die Vermieterseite hatte aufgrund ihres Informationsstandes die Möglichkeit, Maßnahmen zur Mangelbeseitigung zu treffen.

b) Es lässt sich nicht feststellen, dass der Bekl. oder die für ihn handelnde Zeugin N. eine Mangelbeseitigung durch den Zeugen A. B. verhindert hätten. Der Zeuge A. B. hat zwar angegeben, er habe ausdrücklich den Einsatz eines professionellen Kammerjägers angeboten, was von der Zeugin N. jedoch abgelehnt worden sei, weil sie das Zur-Verfügung-Stellen eines Schabengels für ausreichend gehalten habe. Die Ehefrau des Zeugen A. B., die Zeugin N. D., hat die Angaben des Zeugen A. B. zwar bestätigt. Den Angaben dieser beiden Zeugen stehen jedoch die Angaben der Zeugin N. entgegen, der Zeuge A. B. habe keineswegs den Einsatz eines Kammerjägers angeboten. Nach dem persönlichen Eindruck war die Zeugin N. jedenfalls nicht weniger glaubwürdig als die Zeugen A. B. und N. D. Unter diesen Umständen ist eine sichere Feststellung, ob der Zeuge A. B. tatsächlich den Einsatz eines Kammerjägers angeboten hat, und ob dieser Einsatz von der Zeugin N. abgelehnt wurde, nicht möglich. Auch ein Missverständnis in den von den Zeugen angegebenen Gesprächen lässt sich nicht sicher ausschließen. Aus Beweislastgründen ist eine Feststellung, dass die Zeugin N. dem Einsatz eines Kammerjägers widersprochen hat, daher nicht möglich. Es kommt daher auch nicht darauf an, ob der Zeuge A. B. nach dem erfolglosen Einsatz des Schabengels ohnehin verpflichtet gewesen wäre, sich um andere, wirkungsvolle Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung zu kümmern. […]

Wenn die Kundin eines Ladengeschäfts für Damenbekleidung auf Ungeziefer stößt, ist der Geschäftsbetrieb erheblich beeinträchtigt. Und wenn sich ein solcher Vorfall auch noch in einer Kleinstadt ereignet, wo er sich schnell herumspricht, ist die Geschäftsschädigung noch um einiges größer. Bei einem Befall mit Kakerlaken (Küchenschabe) ist eine Mietminderung von mindestens 30 % angemessen, entschied das OLG Karlsruhe.

Der Beklagte hatte ein Ladengeschäft für Damenbekleidung gemietet und in der Folgezeit diverse Mängel gerügt, u. a. einen Befall mit Kakerlaken. Er kürzte die Miete, woraufhin der Kläger Räumungsklage erhob. Er behauptete, er habe den Einsatz eines Kammerjägers angeboten, worauf der Beklagte jedoch nicht eingegangen sei. Das Landgericht gab der Klage statt; nach Räumung erklärte der Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Der Beklagte schloss sich nicht an und beantragte in der Berufung weiterhin Klageabweisung.

Das OLG Karlsruhe hielt den erheblichen Kakerlakenbefall für bewiesen. Damit sei ein erheblicher Mangel des Mietobjekts anzunehmen, was für den Ruf eines Bekleidungsgeschäfts erhebliche Nachteile mit sich bringe, insbesondere in einer Kleinstadt. Zudem sei auch mit Fraßschäden an Kleidungsstücken zu rechnen. Küchenschaben sind Allesfresser, die bevorzugt zwar feuchte und weiche Materialien wie faulende Lebensmittel, ansonsten aber jegliches organisches Material (Textilien, Leder und Papier) verzehren. Daraus ergebe sich eine Minderungsquote von mindestens 30 %. Es sei auch nicht anzunehmen, dass der Mieter eine Mangelbeseitigung verhindert habe; die Behauptung des Klägers, er habe den Einsatz eines Kammerjägers angeboten, sei nicht erwiesen.