Mietminderung bei Flächenabweichung

Die Formulierung im Mietvertrag „Wohn/Nutzfläche“ schließt bei der Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche des Kellerraums ein.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. begehrt von den Bekl. mit vorliegender Klage die Rückzahlung überbezahlter Miete für eine Wohnung.

Die Bekl. sind Eigentümer des Anwesens … in …, das sie auch selbst bewohnen. Um die eigene Wohnung zu vergrößern, nahmen sie Baumaßnahmen im 1. Obergeschoss des Anwesens vor, indem sie eine Wand der dortigen Wohnung neu setzen ließen. Die so verkleinerte Wohnung im 1. Obergeschoss boten sie zur Vermietung an. Die Kl. besichtigte diese Wohnung bereits vor dem endgültigen Abschluss der Umbauarbeiten. Bei der Besichtigung wurde ihr auch der Keller gezeigt.

Am 25. April 2019 schlossen die Parteien beginnend zum 6. Mai 2019 einen schriftlichen Mietvertrag. In diesem hieß es in „§ 1 Mieträume“ u. a.:

„Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause …, (Adresse) im 1. Stock (rechts) gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küchenzeile, Diele, Bad/WC, (Kellerraum, Balkon, Terrasse, …). Die Wohn-/Nutzfläche beträgt ca. 55 m2.“

Als Miete waren 550 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 100 € vereinbart. Das Mietverhältnis wurde zum 31. August 2020 beendet.

In Ansehung der Größe der neuen Wohnung maß die Kl. die streitgegenständliche Wohnung nach und gelangte zu einer Wohnungsgröße von 42,32 m2. Die Kl. nahm dies zum Anlass, die Bekl. zur Rückzahlung der überbezahlten Miete aufzufordern.

Der im Mietvertrag erwähnte Kellerraum hat eine Fläche von 8,95 m2. Zudem wurde der Kl. ein Platz in der Waschküche mit einer Fläche von 1,15 m2 zum Aufstellen ihrer Waschmaschine oder eines vergleichbaren Gerätes zugewiesen.

Die Kl. hat behauptet, schon während der Besichtigung sei über die Wohnungsgröße gesprochen worden; diese sei ihr mit 55 m2 mitgeteilt worden. Sie habe sich auf diese Zusage verlassen und zunächst keine Abweichungen geprüft. Erst nachdem sie die neue Wohnung angemietet habe, seien ihr Zweifel an der Richtigkeit der angegebenen Wohnungsgröße der alten Wohnung gekommen; sie habe deshalb nachgemessen.

Die Kl. hat die Auffassung vertreten, aufgrund der Abweichung der Wohnungsgröße um 23,05 % stehe ihr ein Mietminderungsanspruch zu. Die Kl. hat beantragt, die Bekl. als Gesamtschuldner zur verurteilen, an die Kl. 2.392,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 14.11.2020 zu zahlen.

Die Bekl. haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. haben behauptet, gegenüber der Kl. sei beim Ausfüllen des Mietvertrages erklärt worden, neben der Wohnung werde auch ein großer eigener Kellerraum und ein Anteil (Stellplatz) an der Waschküche mitvermietet, und insgesamt betrage die von ihr zu nutzende Fläche ca. 55 m2. Es sei nie allein die Rede von der Wohnungsgröße gewesen. Schon bei der Besichtigung sei der Kl. gesagt worden, mit Keller und Waschküchenanteil sei die Größe der Wohnung insgesamt 55 m2.

In diesem Sinne sei auch der Eintrag im Mietvertrag als „Wohn-/Nutzfläche“ zu verstehen.

Hinsichtlich der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kl. stehe gegen die Bekl. ein Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB zu. Soweit nicht ausdrücklich vereinbart, sei durch Auslegung zu ermitteln, welches Berechnungsverfahren für die Wohnfläche nach dem Willen der Vertragsparteien gelten solle. Nach Anhörung zweier Zeuginnen, welche bei Besichtigung der Wohnung anwesend waren, sei nicht erwiesen, dass die Parteien vereinbart hätten, dass unter „Wohn-/Nutzfläche“ die Grundfläche sämtlicher der Kl. zur Nutzung überlassenen Flächen, also auch des Kellers, zählen sollten. Die Zeugen hätten insofern unterschiedliche Angaben gemacht, sodass nicht feststehe, dass die Parteien sich auf die Definition der Wohnfläche geeinigt hätten. Eine konkludente Vereinbarung nach örtlicher Verkehrssitte sei nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. Dementsprechend seien die Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum, mithin die Wohnflächenverordnung, zur Anwendung zu bringen. Danach seien Zubehörräume wie Keller und Wirtschaftsräume nicht in die Berechnung einzubeziehen.

Hiergegen wenden sich die Bekl. mit der Berufung.

Die Bekl. sind der Auffassung, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei eine ausdrückliche Regelung zur „Wohn-/Nutzfläche“ im Mietvertrag getroffen worden. Auch die Kellerräume müssten in die Berechnung einbezogen werden, da ansonsten die Bezeichnung „Nutzfläche“ keinen Sinn mache. Das Amtsgericht habe die Aussagen der Zeuginnen auch unzutreffend gewürdigt, soweit es einen Widerspruch zwischen diesen Aussagen angenommen habe. So habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die beiden Zeuginnen von zwei verschiedenen Besichtigungsterminen berichteten.

Hilfsweise erklären die Bekl. die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nutzungsersatz hinsichtlich der tatsächlichen Nutzung der im Keller gelegenen Flächen durch die Kl. in Höhe der Klageforderung.

Die Bekl. beantragen, auf die Berufung der Bekl. und Berufungskl. das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken, verkündet am 27.10.2021, 3 C 72/21, zugestellt am 11.11.2021, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Die Kl. ist der Auffassung, aufrechenbarer Ansprüche der Bekl. bestünden nicht.

Zur Ergänzung des Tatbestandes im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Bekl. ist gemäß §§ 511, 513, 514 Abs. 2, 517 ff. ZPO zulässig. Das Rechtsmittel hat in der Sache auch Erfolg.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht der Kl. kein Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB zu, denn eine relevante Abweichung der vereinbarten Wohnungsgröße von der tatsächlichen Wohnungsgröße liegt nicht vor.

Der Auffassung des Amtsgerichts, die Parteien hätten keine ausdrückliche Vereinbarung von Berechnungsregeln im Mietvertrag vorgenommen, weswegen eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen sei, kann nicht gefolgt werden.

Vielmehr haben die Parteien im Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietgegenstandes den Kellerraum angegeben und die Quadratmeter-Angabe auf die „Wohn-/Nutzfläche“ bezogen. Die Angabe von „ca. 55 m2“ bezieht sich nach dem Wortlaut des Mietvertrages mithin schon nicht auf die bloße Wohnfläche, sondern sie umfasst auch die Nutzfläche.

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich dieser Wohnung zuzurechnen sind, während bei der Nutzfläche auch außerhalb der Wohnung gelegene Räume wie Keller, Dachboden oder Heizungsräume hinzugerechnet werden.

Das Mietrecht kennt insofern unterschiedliche Flächenangaben: beheizte und unbeheizte Flächen, Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche und Mietfläche. Die Begriffe meinen nicht (immer) dieselbe Fläche. So können Wohn- und Nutzfläche voneinander abweichen, weil bestimmte Abstell-, Hobby- oder Kellerräume mit ihrer gesamten Fläche zur Nutzfläche zählen, aber nicht zur Wohnfläche. Gleiches gilt für Flächen ohne ausreichende Deckenhöhe oder nicht zu Wohnzwecken geeignete Souterrainräume. Auch gibt es keinen Grundsatz, dass die mietvertraglich vereinbarte Fläche - wie auch immer sie genauer bezeichnet ist - immer die Wohnfläche nach den §§ 42-44 II. BV oder der Wohnflächenverordnung darstellen soll (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28. Juli 2008 - 6 C 123/08 -, GE 2008, 1267, Rn. 18 - 19, juris).

Wenn aber - wie das Erstgericht richtig konstatiert - selbst das Wort „Wohnfläche” auslegungsbedürftig ist, so bedarf es erst recht konkreter Anhaltspunkte, die dafürsprechen, dass die Parteien mit „Wohn-/Nutzfläche” nur die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung meinen wollten. Ohne solche Umstände ist die „Wohn-/Nutzfläche” schon nach ihrem Wortlaut eben nicht „Wohnfläche”, sondern meint objektiv die angemietete Fläche, einschließlich aller dem Mieter zur alleinigen Benutzung überlassenen Nutzflächen und damit auch die im Keller gelegenen Räumlichkeiten (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 11. April 2006 - 65 S 338/05 -, GE 2006, 973, Rn. 10, juris; AG Schöneberg, Urteil vom 18. Juli 2007 - 102 C 606/05 -, Rn. 25, juris).

Einschließlich der im Keller gelegenen Räumlichkeiten ergibt sich eine tatsächliche Wohn-/Nutzfläche der Mietsache von (42,32 + 8,95 + 1,15 =) 52,42 m2, welche keine relevante Abweichung von den mietvertraglich vereinbarten ca. 55 m2 beinhaltet.

Eine Überzahlung von Miete ist nach alledem nicht gegeben, da die Abweichung deutlich unterhalb der Toleranzgrenze von 10 % (BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 -, GE 2010, 613, juris; Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 536 BGB (Stand: 1.2.2020), Rn. 140) liegt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 Satz 1, § 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Entscheidung über den Streitwert folgt aus § 3 ZPO.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes liegt u. a. ein Mietmangel dann vor, wenn die tatsächliche Mietfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 % unterschreitet. Muss ein Kellerraum hierbei berücksichtigt werden? Hiermit befasst sich die Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken in einem Fall, in dem sich die maßgebliche Wohnfläche nicht ganz eindeutig aus dem Mietvertrag ergab.

In dem Wohnungsmietvertrag hieß es u. a. wie folgt: „Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause … im 1. Stock (rechts) gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küchenzeile, Diele, Bad/WC, (Kellerraum, Balkon, Terrasse _ = durchgestrichen). Die Wohn-/Nutzfläche beträgt ca. 55 m2.“ Nachdem die Klägerin die Wohnung bezogen hatte, überprüfte sie die Wohnungsgröße und gelangte hierbei zu einer Größe von 42,32 m2. Deshalb verlangt sie Rückzahlung überzahlter Miete.

Das Amtsgericht Saarbrücken gab der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme statt, das Landgericht Saarbrücken wies sie auf die Berufung der Klägerin ab. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts, wonach die Wohnflächenverordnung mangels anderslautender Vereinbarung der Parteien anzuwenden sei, ergebe sich hier aus dem Mietvertrag gerade eine andere Betrachtungsweise. Mit der Formulierung „Wohn-/Nutzfläche“ hätten die Parteien bei der Berechnung der Gesamtgröße auch die Kellerräume mit einer Größe von 8,95 m2 und eine anteilige Fläche in der Waschküche mit einer Größe von 1,15 m2 zum Aufstellen einer Waschmaschine einbezogen. Damit ergebe sich eine Gesamtgröße von 52,42 m2, so dass die Abweichung geringer als 10 % sei und deshalb keine Minderung rechtfertige.

Diese Entscheidung zeigt wieder einmal, wie fragwürdig die vom BGH gezogene Toleranzgrenze bei Flächenabweichungen ist: Gerade bei kleineren Wohnungen bedeutet jeder Quadratmeter an Wohnfläche weniger eine tatsächliche Nutzungseinschränkung, weil Möbel eben nicht mehr so aufgestellt werden können, wie es im Falle einer zutreffenden Größenangabe wäre. Die Tauglichkeitsminderung i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB lässt sich nicht pauschal bestimmen, sondern hängt von der tatsächlichen Beeinträchtigung im Einzelfall ab: Was hatte ich als Mieter bei einer bestimmten Größe vor? Was kann ich bei einer kleineren Größe noch verwirklichen? Das im Mietrecht verankerte Äquivalenzprinzip wird im Grunde genommen mit der vom BGH diktierten Pauschalierung verletzt, wobei der in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB enthaltene Minderungsausschluss bei unerheblicher Tauglichkeitsminderung nicht entgegensteht: Diese Regelung setzt nämlich gerade die Feststellung der Unerheblichkeit voraus und orientiert sich nicht an irgendwelchen, angeblich der Praxis zur Vereinfachung geschuldeten, starren Prozentsätzen. Aber, was soll‘s? Der BGH hat das Sagen, und ihm wird eben von den Gerichten kritiklos gefolgt.