Mietminderung bei durch Minderleistungen von Betriebskosten verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen

1. Trägt der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die auch der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen (hier u. a.: Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege), begründen Minderleistungen des Vermieters oder der von ihm beauftragen Leistungserbringer im Falle dadurch verursachter Gebrauchsbeeinträchtigungen Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedarf es dazu nicht.

2. Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

3. In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.

I. Die klagende Mieterin begehrt von der beklagten Vermieterin Mangelbeseitigung und Rückzahlung überzahlten Mietzinses sowie die Feststellung von Gewährleistungsrechten bis zur Beseitigung zwischen den Parteien streitiger Gebrauchsbeeinträchtigungen wegen angeblich ungenügender Sicherung der Mietsache sowie einer angeblich unzureichenden Leistungserbringung durch die Bekl. und von ihr beauftragter Dritter in den Bereichen Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Vortrag der Kl. zu angeblichen Beeinträchtigungen sei nicht hinreichend substantiiert, zudem fehle es an Vortrag zu einer Mangelanzeige. […] Die Berufung rügt im Wesentlichen, das Amtsgericht habe verfahrensfehlerhaft keinen Beweis erhoben, obwohl die Kl. hinreichend konkret zu den von ihr behaupteten Mängeln vorgetragen habe.

II. Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Der Rechtsstreit war wie geschehen unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil beruht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 538 Rz. 18, 25, jeweils m.w.N.).

Das Amtsgericht hat die von der Kl. geltend gemachten Mangelbeseitigungs- und Zahlungsansprüche unter gleichzeitiger Abweisung ihres Feststellungsbegehrens verneint, da Mängel der Mietsache weder derzeit vorlägen noch in der Vergangenheit vorgelegen hätten. Für Rückzahlungsansprüche ab Januar 2023 sei auch deshalb „kein Raum“, da „eine Mangelanzeige“ nicht „konkret vorgetragen“ sei.

Das ist nicht frei von Verfahrensfehlern. Denn das Amtsgericht hat es trotz hinreichenden Sachvortrags der Kl. verfahrensfehlerhaft unterlassen, Beweis über die von der Kl. behaupteten Beeinträchtigungen zu erheben. Soweit das Amtsgericht näheren Sachvortrag der Kl. zu den von ihr behaupteten Mängeln und eine vertieftere Auseinandersetzung mit dem Gegenvorbringen der Bekl. vermisst hat, beruht dies auf einer Überspannung der Substantiierungsanforderungen an den Sachvortrag des Mieters zum Vorliegen von ihm behaupteter Mängel (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14, NZM 2016, 796, beckonline Tz. 5 ff.).

Auch das Bestehen von Zahlungsansprüchen war - zudem ohne vorherigen richterlichen Hinweis - nicht verfahrensfehlerfrei wegen mangelnden Vortrags der Kl. zu einer Mangelanzeige gemäß § 536 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB zu verneinen. Denn unabhängig von der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast für den Zugang der Mangelanzeige oder einer etwaig anderweitig erlangten Mangelkenntnis der Bekl. führt das Unterlassen der Mangelanzeige nur dann zum Anspruchsverlust des Mieters, wenn der Vermieter den Mangel im Falle der rechtzeitigen Anzeige beseitigt hätte. Dafür trägt nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, BGB, 16. Aufl. 2024, § 536c Rz. 66 m.w.N.). Dazu indes fehlt es an tatsächlichen Feststellungen.

Davon ausgehend ist nunmehr unter Ausschöpfung sämtlicher Beweismittel umfänglicher Beweis zu den von der Kl. behaupteten Beeinträchtigungen zu erheben.

Dabei hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass es sich im Falle ihrer Erweislichkeit bei sämtlichen von der Kl. behaupteten Gebrauchsbeeinträchtigungen um Mängel der Mietsache i.S.d. §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 Abs. 1 BGB handelt:

Insoweit ist es unerheblich, dass die Parteien keine ausdrücklichen Vereinbarungen zum Verschluss der Tore und zur Sicherung des Kellers, der Pflege des Gartens, der Reinigung des Müllraums, der Anzahl der Mülltonnen, der Reinigung der Treppenhäuser und des Fahrstuhls sowie der Beseitigung von Bauspuren und sonstigem Unrat getroffen haben. Denn der von der Kl. behauptete Zustand der Mietsache unterschreitet den üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090 = NJW 2014, 3174). Jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden, in denen der Mieter einen Gesamtmietzins von 3.000 € und mehr zu entrichten hat, entspricht die Sicherung des Gebäudes, die Müllentsorgung, die Hausreinigung sowie die gärtnerische Pflege des Objekts nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn sie durchgängig, nachhaltig, gewissenhaft und im Wesentlichen beanstandungsfrei erfolgt. Die Einhaltung dieses Mindeststandards schuldet der Vermieter jedenfalls bei höherpreisigem Wohnraum auch dann, wenn die Parteien keine ausdrückliche Vertragsabrede getroffen haben (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004, aaO.; Lehmann-Richter, aaO., § 535 Rz. 383 m.w.N.). Das gilt unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB - und unabhängig von der Höhe des Mietzinses - erst recht, wenn der Mieter wie hier die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter trägt, die der Vermeidung oder Beseitigung der beanstandeten Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen. In diesem Fall ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt. Dazu treten bereits im Falle eines auch nur unerheblichen Mangels des Mietgebrauchs wegen unzureichender Leistungserbringung die Beseitigungsansprüche aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie im Falle der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung zusätzlich noch die mieterseitigen Minderungsansprüche aus § 536 Abs. 1 BGB (vgl. Langenberg/Zehelein, in: Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 10. Aufl. 2022, Kap. H Rz. 46; Lehmann-Richter, aaO., § 556 Rz. 460a).

Soweit das Amtsgericht beiläufig - und erneut ohne Zugrundelegung des Parteivortrags - darauf abgestellt hat, dass Gewährleistungsansprüchen der Kl. auch die Mangelverursachung durch Dritte und insbesondere durch im Objekt ansässige Nachbarmieter entgegenstehen könnte, hat es entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO für den weiteren Verfahrensverlauf davon auszugehen, dass die Gewährleistungsansprüche der klagenden Mieterin im Falle der Erweislichkeit der behaupteten Beeinträchtigungen unabhängig davon bestehen, ob diese durch den Vermieter selbst oder Dritte verursacht worden sind (st. Rspr., vgl. nur Kammer, Urt. v. 5. Dezember 2023 - 67 S 178/23, GE 2024, 284 - NZM 2024, 475, beckonline Tz. 6 m.w.N.).

Die Kammer hat das ihr gemäß 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NZG 2011, 996, beckonline Tz. 7). Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der damit für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011, aaO.).

Bei unvollständig erbrachten Leistungen des Vermieters wie Beheizung, Gartenpflege, Müllentsorgung oder Hausreinigung kommt eine Kürzung des Zahlungsanspruchs für diese Betriebskosten in Betracht. Daneben hat der Mieter aber auch einen Anspruch auf Vertragserfüllung (Mangelbeseitigung) und Minderung.

Die Mieterin (Gesamtmiete von mehr als 3.000 €) verlangte Mangelbeseitigung und Mietrückzahlung wegen erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigungen durch unzureichende Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege. Das AG hielt den Vortrag für unsubstantiiert und wies die Klage ab. Die Berufung war erfolgreich.

Das LG Berlin verwies die Sache an das AG zurück. Die unterlassene Beweisaufnahme beruhe auf überspannten Anforderungen an den Vortrag des Mieters bezüglich der behaupteten Mängel. Auch eine unterlassene Mängelanzeige führe nur dann zum Anspruchsverlust, wenn der Vermieter sonst den Mangel beseitigt hätte. Bei höherpreisigem Wohnraum habe der Mieter auch ohne besondere Absprachen einen Anspruch auf Einhaltung eines Mindeststandards hinsichtlich Müllentsorgung, Hausreinigung und Gartenpflege. Das gelte besonders dann, wenn der Mieter die Betriebskosten hierfür zu übernehmen habe. Auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot komme es dabei nicht an.

Ob eine Schlechtleistung des Vermieters oder beauftragter Dritten zu einer Kürzung der Betriebskostenforderung wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt (AG Zossen, WuM 2012, 545) oder nur einen Minderungsanspruch begründet (AG Dresden, NZM 2006, 741), ist umstritten. Das LG Berlin meint, jedenfalls bei erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung könne der Mieter Minderung geltend machen und darüber hinaus bei einer mangelhaften Einhaltung des Mindeststandards auch die Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangen. Eine Kürzung wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot setzt eine schuldhafte Verletzung des Vermieters gegen eine vertragliche Nebenpflicht zur Wahrung der Interessen des Mieters voraus (Langenberg/Zehelein, Betriebskostenrecht Rn. H 101).