Mietminderung bei Baulärm

Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH zu baubedingten Umfeldmängeln der Mietsache weicht von der des XII. Zivilsenats des BGH - und den literarischen Äußerungen von dessen Senatsmitgliedern - ab.

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat der auf Feststellung einer Mietminderung während der Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude gerichteten Klage zutreffend stattgegeben, da der Mietzins jedenfalls seit dem 21. April 2020 gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der von dem Nachbargrundstück ausgehenden den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigenden Bauimmissionen in dem aus dem Urteilstenor zu 1 ersichtlichen Umfang gemindert ist und dem Kl. beanstandungsfrei einen Anspruch auf Beseitigung der Rissbildungen an der rechten Wand im Arbeitszimmer gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zuerkannt.

1. Die durch die Abriss-/Kernsanierung im Rahmen des Neubaus eines Vorderhauses mit Tiefgarage (24 Pkw-Stellplätze) vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen führen zu einem Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB, bereits begründet durch die deutliche Minderung der Tauglichkeit der (Wohnraum-) Mietsache zu der auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede anzunehmenden Vereinbarung der Ermöglichung eines zeitgemäßen nicht gesundheitsschädlichen Wohnens als unwandelbar festgelegtes Vertragssoll, dessen Erfüllung die Vermieterin als Hauptleistungspflicht als Äquivalent zu der für diesen Zustand vereinbarten Miete schon bei Auslegung des Vertrages gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte schuldet, ohne dass es mangels planwidriger Unvollständigkeit des Vertrages einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf (vgl. KG, Urt. v. 17. September 2020 - 8 U 1006/20, GE 2020, 1429 = ZMR 2021, 218, juris Tz. 28; Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, GE 2016, 915 = WuM 2016, 486, juris Tz. 4; Gsell, WuM 2022, 249, 256).

Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Urt. v. 9. Januar 2020 - 67 S 230/19, GE 2020, 200 = ZMR 2020, 405, juris Tz. 5) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkende durch nach Vertragsschluss zu verzeichnende nicht von dem Vermieter verursachte Immissionen aufgrund umfangreicher Bauarbeiten (vgl. BGH, Beschl. v. 24. Juni 2015 - XII ZR 78/14, GE 2015, 1395, juris Tz. 14; Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, GE 2008, 981 = NJW 2008, 2497, juris Tz. 20; dazu Guhling, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 536 BGB, Rz. 224) und des KG, Urt. v. 17. September 2020 - 8 U 1006/20, GE 2020, 1429 = ZMR 2021, 218, juris Tz. 13 ff. m.w.N.). In beiden zitierten Entscheidungen geht der XII. Zivilsenat im Ausgangspunkt von der Minderung im Fall von nicht von dem Vermieter zu vertretenden erheblichen Bauimmissionen aus (vgl. hierzu die Kommentierung von Günter [aaO.], der ebenso wie der Mitherausgeber des Kommentars Guhling Mitglied des XII. Zivilsenats des BGH ist und im Zeitpunkt der genannten Entscheidung von Juni 2015 war; vgl. auch KG, aaO., Tz. 31).

Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. ebenso KG, aaO., Tz. 29 ff.; BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, GE 2008, 981 = NJW 2008, 2497, juris Tz. 20 ff.; BayObLG, Beschl. v. 4. Februar 1987 - RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050, juris Tz. 25 ff.; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 - 2 U 152/16, ZMR 2017, 882, juris Tz. 39; OLG München, Urt. v. 15. März 2018 - 32 U 872/17, BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; BeckOK MietR/Schüller, Stand 1.11.2023, BGB, § 536 Rz. 14; Günter, aaO.). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den - allein dem Zufall unterworfenen - rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020 - 67 S 230/19, aaO., Tz. 5; Schüller, aaO.; Günter, aaO.). Wegen weiterer gegen die Abhängigkeit des Minderungsrechts des Mieters von einem Abwehr- oder Entschädigungsanspruch des Vermieters gegen den Nachbarn nach § 906 BGB sprechender Gesichtspunkte wird auf die von der Kammer geteilten Ausführungen des Kammergerichts (aaO., Tz. 30-34) verwiesen.

Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgerichts insoweit als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten der Bekl. aus: Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss einen späteren Eintritt erhöhter Geräuschimmissionen auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der die beklagte Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihr tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = NJW 2015, 2177, juris Tz. 41; Günter, aaO.). Sie wären indes schon als redliche Vertragspartner - nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 22. Januar 2014 - VIII ZR 135/13, GE 2014, 313 = NJW 2014, 1881, juris Tz. 6 ff.) - gleichzeitig davon ausgegangen, dass dem klagenden Mieter mit Blick auf den im Widerspruch zu dem gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall seiner dem Äquivalenzprinzip Rechnung tragenden Mangelbeseitigungsansprüche, zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die über Jahre andauernden Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden im Hinblick auf die aufgrund einer lange anhaltenden erheblichen Immissionsbelastung der Höhe nach wiederum maßvolle lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020 - 67 S 230/19, aaO., Tz. 5, juris; Beschl. v. 12. Juli 2018 - 67 S 105/18, GE 2018, 1459 = WuM 2018, 755, beckonline Tz. 7; KG, aaO., Tz. 35). Nur auf diese Weise hätten die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und den zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter - und eben nicht dem Mieter - das (Gewährleistungs-) Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn es sind die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen, die den Ausgangspunkt und die maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwillens bilden (ausführlich Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, aaO., Tz. 7).

Die aufgrund der in der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten, im die Kammer bindenden Tatbestand dargelegten Baumaßnahmen, u. a. Arbeiten mit schwerem Gerät im Zeitraum von jeweils 6.30 Uhr oft bis spät in die Nacht, häufig auch samstags, bewirkten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der nach Art und Umfang detailliert dargelegten erheblichen Lärmimmissionen des umfangreichen Bauvorhabens und den eingereichten mit Beschreibung der jeweiligen Mangelsymptome versehenen Lichtbildern. So hat der Kl. im Einzelnen dargetan, der Gebäudeteil, der direkt an das Gebäudeteil, in dem sich seine Wohnung befinden würde, grenze, sei kernsaniert worden. Im Rahmen dessen würden in dem angegebenen Zeitraum lärmintensive, die Immissionsrichtwerte der AVV Baulärm auch im Hinblick auf die wiederholt nicht eingehaltene Nachtzeit überschreitende Bohr-/Stemm- und Abrissarbeiten stattgefunden haben, anschließend Arbeiten zur Errichtung des Fundaments. Als Folge der Baumaßnahmen sei und würde es zu Rissbildungen in der Wohnung (ge-) kommen. Die Bekl. ist dem diesbezüglichen Vorbringen, das entgegen der Berufung - wie schon von dem Amtsgericht beanstandungsfrei dargetan - weit über die Bezugnahme auf lediglich typische Baustellenimmissionen hinausgeht, nicht ausreichend entgegengetreten. Sie selbst hat ungeachtet der berechtigten Beanstandungen des Amtsgerichts auch im zweiten Rechtszug nicht ansatzweise konkret zu den dargelegten erheblichen Bauimmissionen, deren Ausmaß nach dem unerwidert gebliebenen Vorbringen des Kl. noch durch die geschlossene Bebauung der jeweils angrenzenden Baugrundstücke verstärkt werde, vorgetragen, auch nicht zu der unstreitig dem Nachbarn des Kl. in einem sich teils mit dem streitgegenständlichen überschneidenden Zeitraum zuerkannten pauschalen Mietminderung im Hinblick auf die Bauimmissionen i.H.v. 20 % (vgl. LG Berlin, Urt. v. 13. März 2013 - 65 S 321/11, GE 2013, 552 = ZMR 2013, 888, juris Tz. 17).

Soweit die Streithelferin pauschal darauf verweist, zur Verringerung der Beeinträchtigungen besondere aufgeführte Maßnahmen etwa durch die Verwendung elektrisch angetriebener Baugeräte sowie durch Maschinen mit besonderen Schalldämmgehäusen getroffen zu haben, führt dies mit dem Amtsgericht zu keiner abweichenden Beurteilung. Damit ist bereits nicht dargetan oder ersichtlich, ob und inwieweit diese Maßnahmen dem von dem Kl. konkret geschilderten Ausmaß der Beeinträchtigungen tatsächlich entgegenstehen und inwiefern die nach den bindenden tatbestandlichen Feststellungen unstreitig auch frühmorgens und oft bis in die Nacht anhaltenden und teils samstags zu verzeichnenden Arbeiten abweichend von dem dezidierten Vorbringen des Kl. dennoch eine den Vorgaben der AVV Baulärm entsprechende unwesentliche Beeinträchtigung darstellen sollten. Hinzu tritt, dass die von der Bekl. ins Feld geführten Maßnahmen nach dem eigenen Vorbringen der Streithelferin lediglich zu einer Reduzierung des Baulärms, deren Ausmaß wiederum durch die Erklärung, lagebedingt sei eine vollständige Einhausung der in geschlossener Reihe stehende Gebäude nicht möglich, ferner den Hinweis, die Auswirkungen der Baumaßnahmen auf die Nachbarschaft ließen sich durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen nicht verhindern oder weiter reduzieren, ausdrücklich relativiert wird; dies nach wie vor ohne erkennen zu können, inwiefern dennoch unwesentliche Beeinträchtigungen zu verzeichnen gewesen sein sollen. Überdies ist der diesbezüglich ausdrücklich vor der mündlichen Verhandlung erfolgte richterliche Hinweis vom 7. November 2023, nach Aktenlage nicht von einem erheblichen konkreten Bestreiten der vorgetragenen Lärmbelästigungen auszugehen, sondern das Vorbringen der Streithelferin im Kontext des etwaigen Duldungsanspruchs gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB zu sehen, ist zudem unerwidert geblieben.

Die von der Berufung nicht gesondert angegriffene Bemessung der Minderungsquote von dem Amtsgericht - nach gemessen an der Lärmintensität der in den Urteilsgründen näher beschriebenen Bauphasen gestaffelten Minderungsquoten - bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen angemessen ab. Der Umstand der ebenso unbeanstandet gebliebenen Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den hierauf entfallenden jeweiligen gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ist angemessen (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, aaO., Tz. 9). Der Kl. hat auch konkret und von der Bekl. unerwidert vorgetragen, weiterhin den streitgegenständlichen Immissionen der Arbeiten im Außenbereich (Dach, Fassade, Fenstereinbau) ausgesetzt zu sein. Schließlich ist ausgehend davon nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Feststellungsklage auch für die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung zeitlich begrenzt auf den Abschluss der zur Überzeugung des Gerichts mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartenden andauernden Beeinträchtigungen durch die Außenarbeiten am Gebäude in dem den Grundsätzen der pauschalierten Minderung entsprechenden bisherigen Ausmaß als begründet angesehen hat (vgl. BAG, Urt. v. 22. Januar 2020 - 7 AZR 222/19, NZA 2020, 594 juris Tz. 17; BGH, Urt. v. 14. Juli 1995 - V ZR 171/94, NJW 1995, 2993, beckonline).

Die Gewährleistungsansprüche der Kl. sind auch nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschl. v. 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, GE 2016, 915 = NZM 2016, 681, juris Tz. 15). Der Kl. hat seine Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nach seinem insoweit nicht erheblich bestrittenen Vortrag mit einem flachen Gebäude bebauten Nachbargrundstück, in dem ein Gewerbe betrieben wurde, angemietet. Die Bekl. hat auch keine konkreten Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten zum Zeitpunkt des zehn Jahre vor dem eigentlichen Baubeginn erfolgten Vertragsschlusses vorgetragen, die auf ein grob fahrlässiges Handeln des Kl. schließen ließen. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfelds zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst recht angesichts des Umstands, dass es für den Kl. ungeachtet der von der Bekl. ins Feld geführten bei Vertragsschluss erkennbaren umfassenden Sanierung des Helmholtzkiezes vollkommen ungewiss war, ob, ggf. wann und wie das bei Anmietung unstreitig keine Baulücke aufweisende Nachbargrundstück nach Abriss des Bestandsgebäudes bebaut werden würde (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, Tz. 10; Staudinger/V. Emmerich, Neubearbeitung 2021, BGB, § 536 Rz. 53). Hätte sich die spätere nach teilweisem Abriss des Bestandsgebäudes neue Bebauung und Kernsanierung auf dem Nachbargrundstück - so, wie von der beklagten Vermieterin behauptet - tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihr ohne Weiteres möglich gewesen, den Kl. auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das indes hat sie unterlassen. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob der Kl. die Entwicklung seines eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt hat; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet sein Verhalten auf keinen Fall (vgl. Kammer, aaO., juris Tz.10; Beschl. v. 15. Januar 2019 - 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 9).

Schließlich ist das Minderungsrecht vorliegend auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zu bejahen, da weder ersichtlich noch von der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. dargetan ist, dass ihr gegenüber dem Streitverkündeten als dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten aufgrund der zu duldenden Immissionen kein Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 BGB zusteht, was im Fall von Immissionen im Ausmaß einer wesentlichen Beeinträchtigung i.S.d. § 906 Abs. 1 BGB nach Maßgabe der von dem VIII. Zivilsenat aufgestellten Grundsätze im Rahmen der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages dazu führen würde, dass der Mietzins während der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen adäquat gemindert ist (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, GE 2020, 865; Urt. v. 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, GE 2020, 865 = NZM 2020, 598, juris Tz. 28, 78 ff.; Urt. v. 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = BGHZ 205, 177-195, juris Tz. 41 ff.). Bei ausweislich der obigen Darlegungen anzunehmenden wiederkehrenden, über einen besonders langen Zeitraum anhaltenden anzunehmenden erheblichen Immissionsbeeinträchtigungen der von dem Kl. angemieteten Wohnung handelt es sich um gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB wesentliche Beeinträchtigungen (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO., Tz. 78 ff.), die ausgehend von dem Vorbringen des Streitverkündeten aufgrund der wirtschaftlich nicht zumutbaren Verhinderung der Maßnahmen jedenfalls von der Bekl. zu dulden sind. Es ist auch davon auszugehen, dass dem Bekl. aufgrund der Immissionen gegenüber der Streitverkündeten ein Entschädigungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zusteht. Nach dieser Vorschrift besteht ein nachbarrechtlicher Entschädigungsanspruch, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt (vgl. Staudinger/Roth, Neubearbeitung 2020, BGB, § 906 Rz. 254). Dass die beginnend im Jahr 2020 ganztägig, jeweils morgens gegen 6.30 Uhr und oft bis spät in die Nacht (22.00 Uhr) schon insoweit unter Verstoß gegen die Allgemeinen Vorschriften gegen Baulärm- und Geräuschimmissionen auftretenden wesentlichen Beeinträchtigungen ungeachtet der bei Würdigung der Umstände des Einzelfalles im Hinblick auf die Zeitdauer, Art, Intensität und Auswirkung der über Jahre anhaltenden Großbaustelle nicht über das zumutbare Maß des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinausgingen (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 2006 - V ZR 2/06, WuM 2007, 147, Tz. 17-19 juris), hat die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Bekl. (vgl. nur BGH, Urt. v. 29. April 2020, aaO., Tz. 94; vgl. auch Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 8/2022 Anm. 2) unter Einbeziehung des Vorbringens des sie unterstützenden Streitverkündeten nicht ansatzweise dargetan. Darauf hat auch der Kl. bereits im ersten Rechtszug mit ausführlicher hier geteilter Begründung verwiesen, ohne dass die Bekl. dies zum Anlass genommen hat, konkret unter Stellungnahme zu den allein unter regelmäßiger Überschreitung der zulässigen Bauzeiten insofern rücksichtslosen über einen ungewöhnlich langen Zeitraum andauernden Bautätigkeiten und dazu vorzutragen, inwiefern sie meint, dennoch die von der Baustelle herrührenden wesentlichen Immissionen ohne Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB hinnehmen zu müssen, wofür allein der Verweis auf die Lage in dem ihrem Vortrag nach als Sanierungsgebiet zu qualifizierenden

er einen ungewöhnlich langen Zeitraum andauernden Bautätigkeiten und dazu vorzutragen, inwiefern sie meint, dennoch die von der Baustelle herrührenden wesentlichen Immissionen ohne Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB hinnehmen zu müssen, wofür allein der Verweis auf die Lage in dem ihrem Vortrag nach als Sanierungsgebiet zu qualifizierenden Helmholzkiez unzureichend ist. Auch kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich bereits Entschädigungsleistungen erfolgt sind.

2. Die Berufung hat ebenso wenig Erfolg, soweit sie sich gegen die Zuerkennung des Mangelbeseitigungsanspruchs bezüglich der Rissbildungen an der rechten Wand im kleinen Zimmer (Arbeitszimmer) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wendet. Die seit Mitte Oktober 2022 aufgetretenen Rissbildungen im Arbeitszimmer, insbesondere der nach den bindenden Feststellungen des Amtsgerichts aufgetretene horizontal verlaufende Riss an der rechten Wand von über 2 m Länge, gehen in ihrer Gesamtheit unter Einbeziehung der nicht erheblichen Länge jedenfalls des einen Risses weit über eine bloß optische Beeinträchtigung hinaus. Bereits deshalb ist der Einwand der Berufung, es handele sich nur um zu vernachlässigende Haarrisse im Putz, die von dem Kl. im Rahmen der ihm - zudem aus den Gründen der Berufungserwiderung nicht rechtswirksam - übertragenen Schönheitsreparaturen zu erledigen seien, unbegründet.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, 101 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Veranlassung gegeben hätten, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht. Das gilt auch für die gewährleistungsrechtliche Beurteilung der streitgegenständlichen Umfeldimmissionen, da selbst das Ergebnis einer - hier ohnehin nicht gebotenen - ergänzenden Vertragsauslegung zu Lasten der Bekl. ausfällt. Die Auslegung eines Vertrages im Einzelfall aber obliegt dem Tatrichter und ist - von hier nicht einschlägigen Einzelfällen abgesehen - wegen ihrer eingeschränkten Revisibilität kein geeigneter Gegenstand für die Zulassung einer Revision (vgl. BGH, Beschl. v. 16. März 2010 - X ZR 41/08, juris Tz. 15; Urt. v. 15. Februar 2017 - VIII ZR 59/16, NJW 2017, 1660, juris Tz. 19; Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, aaO., juris Tz. 16). Davon abgesehen ergibt sich - wie dargetan - auch nach Maßgabe der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH vorliegend kein abweichendes Ergebnis.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Seit der „Bolzplatz-Entscheidung“ des Bundesgerichtshofs (GE 2015, 849) vertritt der VIII. Senat in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, ein Mieter sei nicht zur Minderung berechtigt, wenn der Vermieter die Beeinträchtigungen durch Lärm vom Nachbargrundstück nach § 906 BGB entschädigungslos hinnehmen muss. Das Kammergericht hielt das für unzutreffend (GE 2020, 1429); so auch die Einzelrichterin der 67. Kammer des LG Berlin.

Der Mieter klagte auf Feststellung des Rechts zur Mietminderung wegen erheblicher Lärm- und Staubbelastung durch Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude; das AG gab der Klage statt. Die Vermieterin verwies in der Berufung auf die Rechtsprechung des BGH und meinte, wegen der Lage im Sanierungsgebiet habe sie die Immissionen ohne Entschädigung nach § 906 BGB hinnehmen müssen.

Das Landgericht Berlin wies die Berufung zurück. Die erheblichen Bauimmissionen führten zu einem Mietmangel, der eine deutliche Minderung der Tauglichkeit begründe. Dies stehe im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer sowie des für das Gewerbemietrecht zuständigen XII. Zivilsenats des BGH und den von einzelnen Mitgliedern des XII. Senats in der juristischen Literatur vertretenen Ansicht. Dabei spiele es entgegen der Rechtsprechung des VIII. Senats keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen.

Die Gewährleistungsansprüche seien auch nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen; der Mieter habe keine Kenntnis von den Bauarbeiten bei Abschluss des Mietvertrages gehabt. „Schließlich“ sei das Minderungsrecht auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zu bejahen, denn die Vermieterin trage die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Beeinträchtigungen nicht über das zumutbare Maß des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinausgingen, worauf der Kläger schon im ersten Rechtszug verwiesen habe, ohne dass die Vermieterin dazu konkret Stellung genommen hätte. Es komme auch nicht darauf an, ob tatsächlich bereits Entschädigungsleistungen erfolgt seien.

Man kann die Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH für falsch halten und eine ergänzende Vertragsauslegung ablehnen, wonach bei vom Vermieter entschädigungslos hinzunehmenden Immissionen ein Minderungsrecht für den Mieter ausscheidet (Börstinghaus, IMR 2020, 3345; Beuermann GE 2020, 1347).

Eine Änderung der Rechtsprechung wird allerdings nicht dadurch erreicht, dass zwar im amtlichen Leitsatz diese für unzutreffend bezeichnet wird (so schon das Kammergericht, GE 2020, 1429) und lange Ausführungen als Begründung dazu gemacht werden, dann aber als „Nachklapp“ geäußert wird, das Ergebnis stehe „ohnehin“ (so das Kammergericht) oder „schließlich“ (so die 67. Kammer) im Einklang mit der Rechtsprechung des VIII. Senats.

Ehrlicher wäre die Zulassung der Revision gewesen, die auch für die Einzelrichterin möglich war (BGH, GE 2023, 140). Angesichts des Umstands, dass auch die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin sich nicht einig sind (die 64. Kammer folgt in ihrem Urteil vom 8. Februar 2024 - 64 S 319/21 - ausdrücklich dem BGH), ist eine endgültige Klärung dringend geboten.

Rudolf Beuermann

Anmerkung der Redaktion

Auch außerhalb Berlins wundert man sich über die Renitenz von Teilen des Landgerichts gegenüber der BGH-Rechtsprechung:

„Der Bürger sucht auch Rechtssicherheit und Rechtsklarheit; in Teilen Berlins findet er dies ganz offensichtlich nicht.“

(VRiOLG Hubert Fleindl IMR 2022, 389)