Mietminderung bei Bauarbeiten, Rückforderungsanspruch des Mieters

1. Für Beeinträchtigungen anlässlich einer energetischen Sanierung (Baulärm, Verschmutzungen und Sichtbehinderung durch Gerüst) ist eine Mietminderung von 5 % anzunehmen; werden zeitweise noch die Fenster mit Plastikplanen verklebt, sind weitere 5 % Minderung angemessen.

2. Eine Rückzahlung der Minderungsbeträge ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter Kenntnis von der Nichtschuld hatte; die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt der Vermieter.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien sind mietvertraglich für die Wohnung im 1. OG links, bestehend aus zweieinhalb Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC, Flur, Loggia und Abstellraum miteinander verbunden. Die monatliche Miete beträgt 641 €.

Die Bekl. begann im Juni 2016 eine energetische Sanierung des Objektes, in welchem sich die Wohnung der Kl. befindet. In dem Zeitraum vom 12. Juli 2016 bis zum 12. Juni 2017 befand sich ein Gerüst vor diesem Objekt. Vier Fenster der Wohnung sind zum Parkplatz (S. R.), das Fenster des Wohnzimmers ist zur anderen Seite des Gebäudes gerichtet.

Die Kl. teilten der Bekl. mit Schreiben vom 27. November 2017 mit, dass durch die im Juni 2016 begonnenen, aber noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen, aufgrund des Baulärms, der Verschmutzungen und der Sichtbehinderungen wegen der abgehängten Fenster mit Plastikplanen, für das von ihnen bewohnte Haus S. R. … die Wohnqualität sehr gelitten habe. Sie forderten eine Mietminderung von 20 % der Grundmiete. Die Bekl. widersprach mit Schreiben vom 1. Dezember 2017 der geforderten Mietminderung insbesondere der Höhe nach und kündigte an, nach Erhalt aller erforderlichen Unterlagen, den Mietminderungsanspruch der Kl. zu prüfen. Mit Schreiben vom 29. Januar 2018 gewährte die Bekl. den Kl. eine Entschädigung in Höhe von 85,44 € wegen der energetischen Sanierung.

Die Kl. behaupten, dass in der Zeit von März bis Oktober 2017 sämtliche zur Wohnung gehörende Fenster verklebt waren, so dass die Wohnung nicht belüftet werden und auch nur stark eingeschränkt Tages- und Sonnenlicht in die Wohnung gelangen konnte. Die Kl. behaupten, dass in der Zeit von 6.30 Uhr bis ca. 18.00 Uhr montags bis freitags, aber auch teilweise an Wochenendtagen, es zu weiteren Beeinträchtigungen durch Lärm aufgrund von Bohrhämmern, Sägen und Meißeln sowie durch Bildung von erheblichen Mengen an Staub kam. Normale Gespräche in der Wohnung seien aufgrund des Lärms nicht möglich gewesen.

Die Kl. sind der Ansicht, dass ihnen ein Minderungsrecht von 10 % der Bruttowarmmiete seit September 2016 bis einschließlich Februar 2018 zustehe und sie somit berechtigt seien, von der Bekl. einen Betrag in Höhe von 1.089,70 € abzüglich der erhaltenen Entschädigung i.H.v. 85,44 € zurückzuverlangen.

Die Kl. haben ursprünglich auch beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die nachfolgenden Mängel in der Wohnung der Kl. im 1. OG links, bestehend aus zweieinhalb Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC, Flur, Loggia und Abstellraum zu beseitigen: An der Außenwand, welche an das Kinderzimmer angrenzt, fehlt eine Dämmung. Die Kl. haben diesen Antrag in der mündlichen Verhandlung vom 26. November 2018 zurückgenommen. Die Bekl. hat der Klagerücknahme anschließend zugestimmt.

Die Kl. beantragen, die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 1.004,26 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. behauptet, dass, soweit Lärm durch die Baumaßnahmen entstanden sei, dieser nur die eine zum Parkplatz (S. R.) gerichtete Seite der Wohnung der Kl. erreicht habe. Die Kl. behauptet, dass lediglich ein Großteil der Beeinträchtigung von dieser Seite der Wohnung gekommen sei.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst den eingereichten Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1. Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung eines Betrages in Höhe von 388,10 € gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Die Kl. leisteten Mietzahlungen in vorgenannter Höhe an die Bekl. ohne rechtlichen Grund.

a) Ein Rechtsgrund lag deswegen nicht vor, weil die Kl. gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der an die Bekl. geschuldeten Miete ab September 2016 bis einschließlich zum 12. Juli 2017 - wie folgt - berechtigt waren: zwischen September 2017 und Februar 2017 in Höhe von 5 % und von März 2017 bis zum 12. Juli 2017 in Höhe von 10 % der geschuldeten Bruttowarmmiete von 641 €. Daraus ergibt sich - auch nach anteiliger Berechnung eines Minderungsbetrages von 24,84 € für Juli 2017 - ein Gesamtbetrag von 473,54 €, aus welchem der bereits von der Bekl. gezahlte Betrag in Höhe von 85,44 € in Abzug zu bringen ist, in Höhe dessen der Zahlungsanspruch der Kl. gemäß § 362 BGB erloschen ist.

aa) Ein Sachmangel, also eine die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindernde Beeinträchtigung der Mietsache, lag in dem gesamten vorgenannten Zeitraum, d. h. zwischen September 2016 bis zum 12. Juli 2017, dadurch vor, dass sich ein Gerüst vor dem streitgegenständlichen Objekt befand, und dass von den von der Bekl. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen Baulärm und Staub ausging.

Aufstellung und Zeitraum des Vorhandenseins des Gerüsts sind zwischen den Parteien unstreitig geworden. Soweit die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 17. September 2018 vorgetragen haben, dass ein Baugerüst vor ihrer Wohnung in dem Zeitraum von März bis Oktober 2017 aufgestellt gewesen sein soll, haben sie dem nach nochmaliger Klarstellung der Bekl., dass sich ein Baugerüst vor dem streitgegenständlichen Objekt in der Zeit vom 12. Juni 2016 bis zum 12. Juli 2017 befunden habe, in ihrem weiteren Schriftsatz vom 20. November 2018 weder ausdrücklich noch implizit widersprochen, so dass der diesbezügliche Vortrag der Bekl. gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen war.

Dem Vortrag der Kl. zu dem Vorhandensein von Baulärm und Staub zu den angegebenen Zeiten werktags und teilweise auch an Wochenenden - jedenfalls in den mit einer Baustelle üblicherweise einhergehenden Mengen - ist einerseits die Bekl. nicht substantiiert entgegengetreten. Sie hat die Vornahme der mit einer einjährigen Einrüstung des streitgegenständlichen Objekts verbundenen Vornahme einer energetischen Sanierung vielmehr ausdrücklich bestätigt. Andererseits war der weitere Vortrag der Kl., wonach es zu einer derart hohen Lärmbelastung, dass normale Gespräche in der streitgegenständlichen Wohnung nicht möglich gewesen sein sollen und es zu erheblichen Mengen an Staub gekommen sein soll, auch vor dem Hintergrund des weiteren Vortrages zu der Verklebung aller Wohnungsfenster derart unsubstantiiert, dass er nicht weiter Berücksichtigung finden konnte. Die Kl. sind dabei ihrer Darlegungslast hinsichtlich Dauer und Umfang der Beeinträchtigungen insoweit nicht nachgekommen. Die Bekl. hat dagegen ausreichend dargelegt, dass es hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch die durchgeführten Baumaßnahmen zu Schwankungen wegen arbeitsintensiveren und weniger arbeitsintensiven Phasen gekommen ist.

Den obengenannten Beeinträchtigungen kam in der Zeit von März 2017 bis zum 12. Juli 2017 die Verklebung der Wohnungsfenster der Kl. hinzu. Die Bekl. hat den Vortrag der Kl., wonach alle Fenster der streitgegenständlichen Wohnung ab März bis Oktober 2017 verklebt gewesen sein sollen, für die Zeit, in der sich vor der Wohnung ein Gerüst befand, lediglich pauschal und somit nicht ausreichend substantiiert bestritten. Soweit die Verklebung der Fenster nach dem Abbau des Gerüsts am 12. Juli 2017 vorgetragen wurde, war der Vortrag der Kl. schon selbst widersprüchlich und somit nicht berücksichtigungsfähig, weil von einer Verklebung der Fenster nach Abbau eines Gerüsts und somit nach Abschluss von Arbeiten an der Fassade eines mehrstöckigen Gebäudes nach allgemeinen Erfahrungsgrundsätzen nicht ausgegangen werden kann.

Für die Zeit ab dem 13. Juli 2017, d. h. nach Abbau des Gerüstes, sind dem Vortrag der Kl. keine näheren und nicht einmal ungefähre Angaben zu Art, Dauer und Umfang der Beeinträchtigungen zu entnehmen (vgl. Palandt/Weidenkaff, 2019, § 536, Rn. 5). Auch dem Schreiben der Kl. an die Bekl. vom 27. November 2017 ist zu entnehmen, dass die wesentlichen Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen damals in der Vergangenheit lagen. Inwieweit die Kl. relevanten Beeinträchtigungen wegen der noch andauernden Sanierungsmaßnahmen ausgesetzt waren, ist auch diesem Schreiben nicht zu entnehmen.

bb) Für die Zeit zwischen September 2016 bis Februar 2017 stand den Kl. aufgrund der vorgenannten Sachmängel lediglich eine Minderungsquote von 5 % zu.

Für die Zeit zwischen September März 2017 bis zum 12. Juli 2017 stand den Kl. wegen der hinzutretenden Verklebung der Wohnungsfenster eine höhere Minderungsquote von 10 % zu. Die Verklebung der Fenster bringt sowohl erhebliche Einschränkungen hinsichtlich der Lüftung, der Helligkeit der Wohnung und der Sicht aus der Wohnung mit sich, welche die sonstigen mit einer Baustelle verbundenen Beeinträchtigungen deutlich übersteigen.

b) Eine Rückzahlung der oben genannten Minderungsbeträge ist auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. § 814 BGB schließt eine Kondiktion erst dann aus, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Zweifel daran, dass diese Voraussetzungen vorliegen, gehen zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers, hier also der Bekl. (AG Hamburg, Urteil vom 2. März 2016 - 49 C 91/13 -, zitiert nach juris). Zwar hat sich die Bekl. hier auf § 814 BGB ausdrücklich berufen, aber nichts Weiteres zu etwaigen Kenntnissen der Kl. über deren Rechte in Verbindung mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen vorgetragen. Das Schreiben der Kl. vom 27. November 2017 lässt auf eine dahingehende Kenntnis schließen, ist aber für den Zeitraum von September 2016 bis zum 12. Juli 2017 nicht relevant.

Welche Mietminderung bei Bauarbeiten, zu denen auch ein Gerüst aufgestellt werden muss, angemessen ist, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Das Amtsgericht Wedding meint, in der Regel 5 % von der Warmmiete.

Für eine energetische Sanierung des Hauses war ein Gerüst aufgestellt worden; die Bauarbeiten zogen sich hin, und das Gerüst wurde erst nach etwa einem Jahr abgebaut. Zeitweise waren die Fenster der Wohnung mit Plastikplanen abgehängt. Die Mieter, die die Miete vorbehaltlos gezahlt hatten, verlangten wegen eines Minderungsanspruchs von 10 % Rückzahlung der überzahlten Mieten. Die Vermieterin machte u. a. geltend, die Zahlungen seien in Kenntnis der Nichtschuld erfolgt, und deshalb sei ein Bereicherungsanspruch ausgeschlossen.

Das Amtsgericht Wedding gab der Zahlungsklage nur zum Teil statt. Wegen der Beeinträchtigungen durch das Baugerüst, Lärm und Staub sei eine Minderung von 5 % der Bruttowarmmiete angemessen; nur für die Zeit, in der zusätzlich die Fenster der Wohnung verklebt gewesen seien, könne eine Minderung von 10 % angenommen werden. Der Rückzahlungsanspruch sei auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen, denn die Vermieterin habe nicht unter Beweisantritt dargelegt, dass die Mieter Kenntnis von ihren Rechten bei Mietminderung gehabt hätten.

Das Urteil irritiert, nicht nur wegen der widersprüchlichen Zeitangaben. Nach dem Tatbestand war das Gerüst vom 12. Juli 2016 bis zum 12. Juni 2017 aufgestellt, während dies nach den Entscheidungsgründen vom 12. Juni 2016 bis zum 12. Juli 2017 der Fall war. Das Gericht nimmt eine Mietminderung seit September 2016 an, ohne § 536 Absatz 1a BGB zu erwähnen, wonach eine Mietminderung aufgrund einer energiekritischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten ausscheidet. Nach dem Tatbestand des Urteils ging es um eine solche Maßnahme.

Zweifelhaft sind auch die Ausführungen des Amtsgerichts zu § 814 BGB. Zitiert wird nur ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 2. März 2016, wonach auch bei einem Volljuristen (!!!) keine Kenntnis vorausgesetzt werden könne, dass trotz Minderung vorbehaltlos gezahlte Mieten nicht zurückgefordert werden können. Die Entscheidungen des BGH (GE 2003, 1145 und GE 2018, 1456) werden nicht erwähnt. Das Amtsgericht meint, zwar sei aus dem Schreiben der Mieter vom 27. November 2017 Kenntnis der Rechtslage zu entnehmen, dies sei jedoch erst nach dem Minderungszeitraum verfasst worden.

In der Entscheidung GE 2018, 1456 hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich auf spätere eMails verwiesen und daraus gefolgert, dass der Mieter keine Kenntnis gehabt habe. Das muss auch für den umgekehrten Fall gelten. Bei der vorbehaltlosen Zahlung trotz Anzeige eines Mietmangels muss also jeder Mieter damit rechnen, dass Rückforderungsansprüche ausgeschlossen sind.