Mietminderung aufgrund erheblichen Baulärms bei vereinbartem Ersatzanspruch gegenüber dem Verursacher

1. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine „Nachbarschaftsvereinbarung“ geschlossen hat, die den Dritten gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen verpflichtet.

2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.

I. Das Amtsgericht hat der auf Erstattung mangelbedingt überzahlten Mietzinses gerichteten Klage zutreffend gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB im tenorierten Umfang stattgegeben, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen teilweise gemindert war. Dagegen vermögen die Berufungen der Kl. und der Streithelferin nichts zu erinnern.

Die Bekl. ist der Kl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 20 % des im Zeitraum Juli 2015 bis September 2017 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Abriss einer Tiefgarage und die Neuerrichtung eines Hochbaus im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschl. v. 12. Juli 2018 - 67 S 105/18, GE 2018, 1459, beckonline Tz. 4 m.w.N.) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, GE 2008, 981 = NJW 2008, 2497 juris Tz. 23). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-) Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, GE 2010, 480 = NZM 2010, 356, juris Tz. 30; Beschl. v. 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, GE 2017, 1153 = NJW-RR 2017, 1290, juris Tz. 16). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, GE 2008, 981 = NJW 2008, 2497, juris Tz. 22; Kammer, aaO., Tz. 5 m.w.N.). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den - allein dem Zufall unterworfenen - rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, aaO., Tz. 5 m.w.N.).

Das von der Streithelferin erstinstanzlich bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = NJW 2015, 2177) führt hier bereits deshalb zu keiner abweichenden Beurteilung, da ein Mietvertrag selbst im - hier nicht gegebenen - Falle des Fehlens einer ausdrücklichen oder konkludenten Abrede zur Immissionslast zumindest dann ergänzend dahingehend ausgelegt werden muss, dass der Mietzins während der Beeinträchtigungen adäquat gemindert ist, wenn dem Vermieter gegenüber dem Emittenten wegen der Hinnahme der Immissionen Entschädigungsansprüche zustehen (vgl. BGH, aaO., juris Tz. 42). Genau so aber liegt der Fall hier. Denn die Streithelferin hat mit der beklagten Vermieterin eine „Nachbarschaftsvereinbarung“ geschlossen, ausweislich derer sie der Bekl. für „Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter“ im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen haftet. Davon abgesehen würde die - ohnehin nicht gebotene - ergänzende Auslegung des Mietvertrages aber auch dann zu Lasten der Bekl. ausfallen, wenn ihr gegenüber der Streithelferin keinerlei Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zugestanden hätten (vgl. Kammer, aaO., Tz. 7).

Die von beiden Berufungen angegriffene Bemessung der Minderungsquote durch das Amtsgericht ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht hat der Kl. für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum eine einheitliche Minderungsquote von 20 % zuerkannt. Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

Die Dauer der baubedingten Beeinträchtigungen von Juli 2015 bis einschließlich September 2017 steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314 ZPO bindend fest, da keine Partei einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO gestellt hat, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. Kammer, aaO., Tz. 3, Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.). Auch die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zur Intensität der Baumaßnahmen und der mit ihnen verbundenen Immissionen sind verfahrensfehlerfrei. Sie ergeben sich aufgrund des in seiner Gesamtheit unstreitigen Umfangs des Bauvorhabens bereits prima facie, erst recht angesichts der Lage der mit ihrer Brandmauer unmittelbar an das Baugeschehen angrenzenden Mietsache. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 20 % bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in seiner Gesamtheit angemessen ab.

Soweit die Berufung der Streithelferin rügt, das Amtsgericht hätte keine einheitliche Minderungsquote festsetzen dürfen, sondern stattdessen der vom Bauverlauf abhängigen und im Einzelnen uneinheitlichen Intensität der Beeinträchtigungen durch Festsetzung der Höhe nach unterschiedlicher Minderungsquote Rechnung tragen müssen, ist keine abweichende Beurteilung gerechtfertigt. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wie hier während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 - VIII ZR 100/18, GE 2018, 1456 = NZM 2018, 1018, juris Tz. 15). Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden (Groß-) Bauvorhaben wie dem streitgegenständlichen und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. KG, Urt. v. 8. Januar 2001 - 8 U 5875/98, GE 2001, 620 = KGR 2001, 223, juris Tz. 17). Die im ersten Rechtszug nach dieser Maßgabe vorgenommene Schätzung ist ermessensfehlerfrei, da das Amtsgericht bei ihr weder wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen noch unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hat.

Die Gewährleistungsansprüche der Kl. waren nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschl. v. 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, GE 2016, 915 = NZM 2016, 681, juris Tz. 15). Die Kl. hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses lediglich mit einer Tiefgarage versehenen Nachbargrundstücks angemietet. Sie hat auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollte. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst recht angesichts des Umstands, dass die Kl. die streitgegenständliche Wohnung bereits im Jahre 1983 angemietet hat. Zu diesem Zeitpunkt waren weder die städtebauliche Entwicklung Berlins noch die Entwicklung des unmittelbaren Wohnumfeldes verlässlich vorhersehbar. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Kl. die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt hat; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall.

Dem vom Amtsgericht zuerkannten Kondiktionsanspruch steht schließlich auch § 814 BGB nicht entgegen, selbst wenn die ungeminderten Zahlungen der Kl. ohne Rückforderungsvorbehalt geleistet worden sein sollten. Die Berufung der Streithelferin verkennt, dass § 814 BGB nicht das Fehlen eines Vorbehaltes, sondern die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsvornahme voraussetzt. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da die Bekl. und ihre Streithelferin eine entsprechende Kenntnis der Kl. weder dargetan noch unter Beweis gestellt haben. Darlegungs- oder Beweiserleichterungen kamen ihnen insoweit nicht zugute (vgl. Kammer, Urt. v. 1. März 2018 - 67 S 342/17, GE 2018, 457 = DWW 2018, 138, beckonline Tz. 20). Seine von der Berufung angezogene - gegenteilige, zumindest aber missverständliche und in Rechtsprechung und Literatur häufig missverstandene - Rechtsprechung aus dem Jahre 2003 (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, GE 2003, 1145 = NJW 2003, 2601, juris Tz. 21) hat der VIII. Zivilsenat mittlerweile aufgegeben (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 - VIII ZR 100/18, GE 2018, 1456 = NZM 2018, 1018, juris Tz. 10, 18).

Unabhängig davon hat die Kl. die streitgegenständlichen Zahlungen allerdings auch nicht vorbehaltlos geleistet. Das Amtsgericht hat das Schreiben der Kl. vom 17. Juli 2015 zutreffend als einfachen Vorbehalt ausgelegt. Der nachträglichen Geltendmachung der Kondiktionssperre durch die Bekl. bleibt der Erfolg zudem auch wegen Verstoßes gegen § 242 BGB versagt, da die Bekl. die Kl. zu Beginn der Baumaßnahmen auf deren Mangelanzeige hin selbst gebeten hatte, die Miete zunächst in voller Höhe zu entrichten, um erstmals „nach Abschluss der Arbeiten die Mietminderung in Höhe und Dauer“ abschließend zu berechnen. Dass sich die Bekl. vor diesem Hintergrund nunmehr im Prozess auf § 814 BGB beruft, ist treuwidrig, da sie dem durch § 242 BGB sanktionierten Grundsatz des „venire contra factum proprium“ zuwidergehandelt hat. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme erledigt.

Erheblicher Baulärm berechtigt zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter durch Vereinbarung vom Verursacher Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen erhält. Ist der Lärm über längere Zeit unterschiedlich intensiv, kann das Gericht eine einheitlichen Minderungsquote schätzen.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt überzahlten Mietzins mit der Begründung zurück, die Miete sei wegen erheblichen Baulärms über längere Zeit gemindert gewesen. Die Beklagte (Vermieterin) hatte mit dem Nachbarn, der auf dem Nachbargrundstück eine Tiefgarage abriss und ein Hochhaus errichtete und vorliegend als Streithelfer auftrat, eine „Nachbarschaftsvereinbarung“ geschlossenen, wonach er der Beklagten für „Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter“ im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen haftet. Das AG hatte die Beklagte zur Rückzahlung von 20 % des im Zeitraum Juli 2015 bis September 2017 entrichteten Mietzinses verurteilt. Die Berufung blieb erfolglos.

Die durch den Abriss einer Tiefgarage und die Neuerrichtung eines Hochbaus im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellten einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung stehe im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt GE 2018, 1459), zu deren Begründung die Kammer sich auch auf die Rechtsprechung des für das Geschäftsraumrecht zuständigen XII. Zivilsenates des BGH beruft.

Auch durch die Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH sieht sich die Kammer gestützt, was jedoch zweifelhaft ist (vgl. die Anmerkung). Nach Auffassung der ZK 67 des Landgerichts Berlin stellen erhebliche (Lärm-) Immissionen immer einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen. Dabei spiele es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Lärmverursacher Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen.

Im vorliegenden Fall war es aber so, dass der Vermieterin gegen den Lärmverursacher Entschädigungsansprüche zustanden, weil der bauende Nachbar mit der beklagten Vermieterin eine „Nachbarschaftsvereinbarung“ geschlossen hatte, wonach er der Vermieterin für „Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter“ im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen haftet. Für das Landgericht war diese Tatsache aber nur das Sahnehäubchen obendrauf, denn auch ohne diesen Ersatzanspruch gegen den bauenden Nachbarn sei die Minderung berechtigt.

Die vom Amtsgericht zugrunde gelegte Minderungsquote sei ebenfalls nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht hatte der Klägerin für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum eine einheitliche Minderungsquote von 20 % zuerkannt. Die Dauer der baubedingten Beeinträchtigungen von Juli 2015 bis einschließlich September 2017 stehe fest. Auch die Intensität der Baumaßnahmen und der mit ihnen verbundenen Immissionen habe das Amtsgericht verfahrensfehlerfrei beurteilt. Der Umfang des Bauvorhabens sei unstreitig, die Wohnung liege an der Brandmauer zum Nachbargrundstück. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 20 % bilde die mit dem Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in seiner Gesamtheit angemessen ab.

Nicht gelten ließ das Landgericht das Argument, das Amtsgericht hätte keine einheitliche Minderungsquote festsetzen dürfen, sondern stattdessen der vom Bauverlauf abhängigen und im Einzelnen uneinheitlichen Intensität der Beeinträchtigungen durch Festsetzung der Höhe nach unterschiedlicher Minderungsquote Rechnung tragen müssen, ist keine abweichende Beurteilung gerechtfertigt. Beeinträchtige ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, dürfe das Gericht die Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote belegen.

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin seien auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie bei Vertragsschluss den Mangel gekannt habe oder hätte kennen müssen (§ 536b BGB). Sie habe die Wohnung zu einem Zeitpunkt (1983) gemietet, als das Nachbargrundstück nur mit einer Tiefgarage bebaut war. Es wäre ihr auch nicht vorzuwerfen, wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollte.

Die Mietberufungskammern des LG Berlin sind sich bei der Beurteilung von Baulärm nicht einig. Kinne hat hier vor einiger Zeit (GE 2014, 631) unter ausführlicher Darlegung der Rechtsprechung von einem „Krieg“ zwischen der ZK 63 und anderen Mietberufungskammern gesprochen.

Die Entwicklung der Rechtsprechung kann man am besten in Phasen betrachten.

Phase 1: Erheblicher Baulärm vom Nachbargrundstück ist eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die den Mieter zur Minderung berechtigt. Ob der Vermieter die Beeinträchtigung verhindern kann, ist unerheblich. Entgegenstehende Vereinbarungen sind nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Phase 2: Dem Vermieter das alleinige Risiko aufzubürden, erscheint unbillig. Es wird daher eine Beschaffenheitsvereinbarung angenommen, wonach ein Soll-Zustand „Mietsache mit potentieller Lärmbelastung“ vereinbart ist. Das ist die sog. „Baulücken-Rechtsprechung“, wonach ein Mieter mit späteren Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten rechnen muss. Eine Minderung entfällt, weil eben nicht von dem (herabgesetzten) Soll-Zustand abgewichen wird.

Phase 3: Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senats des Bundesgerichtshofs stellt in seiner Bolzplatz-Entscheidung (GE 2015, 849) klar, dass zu einer Beschaffenheitsvereinbarung eine Einigung zwischen den Mietvertragsparteien nötig ist; auf Vorstellungen einer Partei muss die andere Seite zustimmend reagiert haben. Eine von den Gerichten angenommene Beschaffenheitsvereinbarung entfällt daher in der Regel; der Bundesgerichtshof greift dafür auf eine „ergänzende Vertragsauslegung“ zurück, die in Wahrheit keine Auslegung ist, sondern etwas in den Vertrag „hineinlegt“. Zu prüfen ist, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse in Betracht gezogen hätten. Eine Minderung entfällt, wenn der Vermieter die Geräuschimmissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Phase 4: Einige Gerichte lassen deshalb die Beschaffenheitsvereinbarung fallen und verneinen in diesen Fällen einen Minderungsanspruch (LG Berlin, 63. Kammer, GE 2016, 329); andere Gerichte legen dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür auf, dass er keine Abwehrmöglichkeiten gegen den Baulärm hatte (LG München GE 2017, 356). Die Prüfung der Entschädigung nach § 906 BGB (Bolzplatz-Urteil: „ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit“) wird oft unterlassen (LG München, NJW-RR 2016, 334; AG Köpenick, GE 2018, 61).

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin verweigert vorliegend erneut dem BGH den Gehorsam und nimmt bei erheblichen Bauimmissionen immer eine Minderung an; weder eine Beschaffenheitsvereinbarung (Baulücken-Rechtsprechung) noch eine ergänzende Vertragsauslegung wird in Betracht gezogen; eine Revisionszulassung sei nicht erforderlich (GE 2018, 1459; GE 2016, 915).

Fazit: Da eine Verfassungsbeschwerde gegen eine derartig divergierende Rechtsprechung nicht möglich ist (Verfassungsgerichtshof Berlin GE 2014, 657; sehr wohl aber die Nichtzulassungsbeschwerde an BGH, vgl. Pielsticker NZM 2018, 417), kann dem Praktiker nur geraten werden, dem BGH zu folgen, wobei insbesondere der Anspruch gegen den Betreiber der Baustelle auf Ausgleichszahlung nach § 906 BGB zu prüfen ist (LG Hamburg, NZM 1999, 169; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2011, 695). Im vorliegenden Fall war die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis richtig, weil die beklagte Vermieterin einen vertraglichen Anspruch auf Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen gegenüber dem Nachbarn hatte. Darauf allein hätte die Kammer ihre Entscheidung abstellen können. Dass sie diesen Umstand als belanglos abtat und auch ohne die Nachbarrechtsvereinbarung so entschieden hätte, zeigt nur, dass die Kammer gewillt ist, ihre Scharmützel mit dem BGH (vgl. GE 2018 [13], 782, 819, 820) weiterzuführen.