Mietminderung

Mietminderung; Minderung; Graffiti; Sprühereien; Mangel; Fehler

Bei Graffiti-Sprühereien handelt es sich nicht um einen Fehler i. S. v. § 537 BGB, so daß eine Mietminderung ausscheidet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses gem. § 535 BGB. Ein Mietzinsminderungsrecht gem. § 537 BGB wegen der streitgegenständlichen Graffiti-Sprühereien steht dem Bekl. für den Zeitraum November 1998 bis April 1999 nicht zu. Ein etwaiges Minderungsrecht wurde zwischen den Parteien gem. § 3 Ziff. 5 letzter Absatz des Gewerberaummietvertrages vom 12.5.1995 wirksam ausgeschlossen. § 537 Abs. 3 BGB gilt nur für Wohnraummiete, so daß bei - wie hier - Gewerberaummiete die Gewährleistungsrechte des Mieters eingeschränkt bzw. ausgeschlossen werden können. Die Begrenzung des Minderungsrechtes ist dann wirksam, wenn zwischen verschuldeten und unverschuldeten Mängeln differenziert wird (vgl. Schmidt-Futterer, MietR., 7. Aufl., § 537 Rdnr. 306). Diesen Anforderungen genügt § 3 Ziff. 5 letzter Absatz des Gewerberaummietvertrages vom 12.5. 1995. Mit der Formulierung "eine Minderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der zur Minderung berechtigende Mangel auf einer Ursache beruht, die außerhalb der Vermietersphäre liegt" werden Mängel, die dem Vermieter nicht zurechenbar und damit auch nicht von ihm zu vertreten sind, ausgeschlossen. Daß die Graffiti-Schmierereien außerhalb des Einflußbereiches der Kl. liegen, ihr nicht zurechenbar sind und die Kl. diesbezüglich auch kein Verschulden trifft, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Erörterung.

Unabhängig von dem zwischen den Parteien wirksam vereinbarten Minderungsausschluß vertritt das Gericht im übrigen die Auffassung, daß es sich bei den streitgegenständlichen Graffiti-Sprühereien nicht um einen Fehler i. S. v. § 537 BGB handelt. Ein Mangel ist hinsichtlich solcher "Gefahrenquellen" zu verneinen, gegen die sich der Vermieter selbst nicht schützen bzw. die er nicht verhindern kann (s. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 7. Aufl. Rdn. 238 und 239; OLG München WM 1991, 681). Dies gilt insbesondere für kriminelles Verhalten Dritter, das der Vermieter nicht oder jedenfalls nicht mit zumutbaren Mitteln abwehren kann. Derartige Abwehrmöglichkeiten, insbesondere gegen nächtliche Sprühaktionen, sind nicht ersichtlich und auch nicht realistisch. Des weiteren ist zu berücksichtigen, daß es sich nicht um eine Luxusimmobilie handelt und die Mieträume als solches vollständig zu dem vertraglich vereinbarten Zweck, nämlich als Tierarztpraxis nutzbar sind. Eine geschäftsschädigende oder das Ansehen des Inhabers der Tierarztpraxis herabsetzende Wirkung der Graffiti-Sprühereien vermag das Gericht nicht zu erkennen, da die streitgegenständliche Außenfassade nicht im herkömmlichen Sinn verwahrlost ist und der vernünftig denkende Kunde weiß, daß weder der Praxisinhaber noch der Vermieter für die Schmierereien verantwortlich ist.

Nach alledem kann dem Bekl. ein Minderungsrecht nicht zugestanden werden.