Mietminderung

Mietminderung; Mangel; vertragsgemäßer Gebrauch; Schallschutz; Geräusche durch Wasserarmaturen

Geräusche von laufendem Wasser sowie von der Betätigung der Badezimmerarmaturen im angrenzenden Schlafzimmer der Wohnung stellen keinen Mangel der Mietsache dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Beseitigung von Mängeln sowie über die Feststellung und Gewährung von Mietminderungsansprüchen.

Zwischen den Parteien besteht seit dem 1.1.2012 ein Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung im Hause S. B., Berlin. Die monatliche Miete beträgt 1.066 € einschließlich Vorschüssen für Nebenkosten.

Zwischen dem Badezimmer und dem Schlafzimmer der Wohnung befindet sich eine 6 cm dicke Trennwand. In dieser Wand befinden sich Wasserleitungen. Die Geräusche von laufendem Wasser sowie der Betätigung der Armaturen im Badezimmer sind im angrenzenden Schlafzimmer zu vernehmen.

Auch funktioniert die Lüftung im Bad nicht ordnungsgemäß; es riecht dort nach Zigarettenqualm. Die Kl. - zuletzt durch die Kl.vertreterin am 29.2.2012 - übersandten Mängelanzeigen über insbesondere undichte Fenster, schlechte Schallisolierung zwischen Bad und Schlafzimmer sowie Geruchsbelästigung im Bad und dem Hinweis auf die Zahlung der Miete unter Vorbehalt.

Mit Beschluss vom 22.10.2012 wurde auf Antrag der Kl. beim Amtsgericht Spandau zu Aktenzeichen 13 H 2/12 ein selbständiges Beweisverfahren angeordnet: [...]

Im November 2012 sowie am 5.8.2013 ließ die Bekl. die Fenster - unter Hinweis, dass dies lediglich zur Vermeidung weiterer Streitigkeiten, jedoch nicht aufgrund von eingeschränkter Gebrauchstauglichkeit geschehe - nachjustieren.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige Dipl.‑Ing. K. S. erstattete nach Ortsbesichtigung am 4.3.2013 ein schriftliches Gutachten.

Die Kl. behaupten, sämtliche Fenster seien undicht gewesen, wodurch kein Schutz gegen Luftzug gewährleistet gewesen sowie das Eindringen von Feuchtigkeit begünstigt worden sei. Die Kl. behaupten weiterhin, dass eine Nutzung des Schlafzimmers durch die Geräusche aus dem Badezimmer nur eingeschränkt möglich sei. Insbesondere arbeite der Kl. im Schichtdienst und wache durch die verursachten Geräusche regelmäßig auf.

Die Kl. sind der Ansicht, die bezüglich der Geräuschmessungen im Schlafzimmer durch einen Sachverständigen herangezogene DIN 4109 gelte nicht nur in Bezug auf den Schallschutz zwischen fremden Wohnungen, sondern durch Einbeziehung des Beiblattes 2 zur DIN 4109 von August 1992 auch innerhalb einer Wohnung. [...]

Die Klage ist zulässig. Bezüglich des auf Feststellung gerichteten Antrags zu 3. ist auch das erforderliche Feststellungsinteresse i. S. d. § 256 Abs. 1 ZPO gegeben. Die Klage ist derzeit nicht vollständig bezifferbar, und die Bekl. berühmt sich des Anspruches auf ungeminderte Mietzahlung.

Die Klage ist nur teilweise begründet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Instandsetzung der Lüftung im WC der Wohnung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Die Parteien schlossen am 1.1.2012 einen Mietvertrag über die Wohnung S. B., Berlin. Es liegt auch ein Mangel vor. Die Lüftung im Badezimmer der Wohnung ist defekt. Die Abdeckung hängt lose herab, und ein Filter ist nicht vorhanden.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 1.066 € aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB. Danach sind die Kl. zwar berechtigt, eine Leistung zurück zu verlangen, wenn diese ohne rechtlichen Grund erfolgte. Die Mieten für die Monate ab Januar 2012 wurden aber mit Rechtsgrund geleistet. Der Rechtsgrund ist der Mietvertrag und die dortige Mietzahlungsverpflichtung. Ein Minderungsanspruch konnte nicht festgestellt werden. Hier ist schon nicht klar, für welche Monate die Minderung (Quote 10 %) verlangt wird. Ab Januar bestand die Mangelanzeige; ein Teil der Fenster wurde im November 2012 nachjustiert, der Rest (2 Fenster) am 5.8.2013. Ein Anspruch auf Minderung scheitert aber in jedem Falle an der erforderlichen, aber hier fehlenden Gebrauchsbeeinträchtigung.

Der Sachverständige konnte bei den beiden verbliebenen Fenstern diese schon nicht feststellen. Weder ein Luftzug noch eindringende Feuchtigkeit konnte der Sachverständige an den beiden Fenstern feststellen, so dass die geringfügig festgestellten Mängel (falsche Griffstellung) keine Minderung, sondern lediglich einen Wiederherstellungsanspruch auslösten. Zwar kann angenommen werden, dass bezüglich der nachjustierten Fenster ebenfalls eine Mangelhaftigkeit vorlag. Aber auch hier scheitert der Anspruch an einer konkret dargelegten Gebrauchsbeeinträchtigung.

Die Kl. haben ferner keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Isolierung der Trennwand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Es besteht kein Bedarf zur Handlung, da die Trennwand nicht vom vertragsgemäßen oder ansonsten zu erwartenden Zustand abweicht. Im Rahmen der Vermietung einer Wohnung hat der beklagte Vermieter einen Mindeststandard zu gewährleisten, der ein störungsfreies Wohnen ermöglicht. Dieser umfasst auch ein Mindestmaß an Schallschutz innerhalb der Wohnung. Mangels konkreter vertraglicher Vereinbarung zur Beschaffenheit wäre der Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich.

Im Rahmen des hier beigezogenen selbständigen Beweisverfahrens wurde vom Sachverständigen zwar eine Überschreitung der DIN Norm 4109 1989‑11 mit der Ergänzung 1992-08, nach welcher für Wohn‑ und Schlafräume ein Wert von kleiner oder gleich 35 dB vorgesehen ist, festgestellt. Diese Norm ist aber für die Frage der Isolierung der Wände innerhalb der Wohnung nicht anwendbar. Die Möglichkeit der Anwendung der DIN 4109 ergibt sich auch nicht aus der Heranziehung des Beiblatts 2 zur DIN 4109. Dieses erweitere die Anwendbarkeit der grundsätzlich nur für schutzbedürftige Räume fremder Wohnungen geltenden DIN. Das Beiblatt beinhalte anerkannte Regeln der Technik und Empfehlungen für den Schallschutz im eigenen Wohnbereich. Es stelle aber keine zwingende Vorschrift dar.

Für eine analoge Anwendung der DIN 4109 auf Innenbereiche fehlt eine planwidrige Regelungslücke. Es ist davon auszugehen, dass der Normgeber gerade den Schallschutz im Innenbereich nicht zwingend regeln wollte. Etwas anderes mag im Rahmen einer möglichen Analogie allenfalls für die Vermietung von Zimmern innerhalb einer Wohnung im Rahmen einer Wohngemeinschaft gelten; dies brauchte hier aber nicht entschieden zu werden.

Der vertragsgemäße Gebrauch selbst ist im vorliegenden Falle aber nicht ausschlaggebend eingeschränkt. Die Wohnung ist bewohnbar. Selbst wenn man davon ausginge, dass der Kl. durch Geräusche aus dem Bad, die letztlich allein von den Mitbewohnern verursacht werden können, geweckt wird, stellt dies keine unerträgliche Beeinträchtigung dar. Denn im Gegensatz zu dem Verhältnis zu einer fremden Wohnung begibt sich der Mieter durch Einziehen mit einer anderen Person in eine Wohnung in ein enges Näheverhältnis. Im Verhältnis zu einem Nachbarn hingegen muss ein höheres Maß an Intim‑ und Privatsphäre gewährleistet sein. In diesen Fällen ist eine Teilhabe am Leben des Nachbarn durch das Vernehmen von Geräuschen oder Lärm ungewollt. Bei Einzug in eine gemeinsame Wohnung wird diese Gefahr hingegen bewusst und gewollt eingegangen. Außerdem ist das Geräuschverhalten in der eigenen Wohnung beeinflussbar. Das Verhalten der Nachbarn jedoch nur sehr eingeschränkt. Deshalb ist es gerechtfertigt, für den Lärmschutz zwischen fremden Wohnungen höhere Anforderungen zu stellen.

Die Kl. haben auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von 2.558,40 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 BGB wegen Mietminderung aufgrund fehlender Schallisolierung der Trennwand. Die Zahlung der Miete erfolgte auch hier mit Rechtsgrund. Aus oben angegebenen Gründen liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel in Form einer ungenügenden Schallisolierung nicht vor. Aus diesem Grunde scheitert auch der Antrag auf Feststellung einer zeitlich weitergehenden Minderung.

Sind im Schlafzimmer einer Wohnung Geräusche von laufendem Wasser sowie von der Betätigung der Badezimmerarmaturen deutlich zu hören, stellt das keinen Mangel der Mietsache dar, den der Vermieter zu beseitigen hätte.

Der Mieter der von der Beklagten am 1. Januar 2012 gemieteten Wohnung in Berlin‑Spandau klagte u. a. auf Isolierung der in der Wohnung vorhandenen Trennwand gegen Geräusche, die bei laufendem Wasser und Betätigung der Armaturen aus dem neben dem Schlafzimmer liegenden Badezimmer entstanden, auf Rückzahlung der insoweit wegen des Mangels geminderten Miete sowie auf Feststellung der weiteren Minderungsberechtigung wegen dieses Mangels.

Das AG Spandau wies die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ab. Zwar habe der Sachverständige eine Überschreitung der DIN Norm 4109 1989‑11 mit der Ergänzung 1992‑08 festgestellt. Diese Norm sei aber für die Frage der Isolierung der Wände innerhalb der Wohnung nicht anwendbar. Ihre Anwendbarkeit ergebe sich auch nicht aus der Heranziehung des Beiblatts 2 zur DIN 4109, das den Anwendbarkeitsbereich der DIN 4109 erweitere, weil das Beiblatt keine zwingende Norm sei. Für eine analoge Anwendung der DIN 4109 auf Innenbereiche fehle eine planwidrige Regelungslücke, da nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Normgeber gerade den Schallschutz im Innenbereich habe zwingend regeln wollen.

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12 -, GE 2013, 938). Ohne eine dahin gehende besondere vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN‑Vorschriften erhöhten Schallschutz (BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09 -, WuM 2010, 482 = GE 2010, 1110). Wann das Gebäude errichtet worden ist, geht aus dem Urteil nicht hervor. Sofern die DIN-Norm 4109 anwendbar sein sollte, gilt sie zwar nicht für den Schallschutz gegenüber Geräuschen in dem Innenbereich einer Wohnung. Aber die Heranziehung dieser Werte zum Vergleich erscheint auch für die verschiedenen Räume innerhalb derselben Wohnung sinnvoll, weil die Angaben in der Tabelle 4 der DIN 4109 jene Werte markieren, welche vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung schützen sollen (so auch LG Berlin, Urteil vom 29. März 2004, 67 S 267/03, GE 2004, 1028). Wenn durch die sachgemäße Benutzung fast aller Sanitärgegenstände in dem Bad der Wohnung es zu akustischen Beeinträchtigungen im angrenzenden Schlafzimmer kommt, ist die Schalldämmung unzureichend. Der Mieter kann eine zureichende Schalldämmung verlangen, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages die Einhaltung der DIN‑Norm 4109 für das errichtete Gebäude erwarten konnte.