Mietminderung, Sachmangel, Darlegungslast, Mängeleinrede, Zurückbehaltungsrecht

Für die Minderung des Mietzinses muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel darlegen; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und damit die Höhe der Minderung ist vom Gericht festzusetzen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

(... ) b) Gewährleistungsansprüche und Zurückbehaltungsrechte des Bekl. wegen der Mängel hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht verneint, auch wenn die Begründung, diese seien der Höhe nach nicht hinreichend dargelegt, die Entscheidung nicht zu tragen vermag.

Da die Minderung des Mietzinses nach § 537 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (und damit einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er nicht vorzutragen; diesen hat das Gericht ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigen zu klären (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90 - BGHR BGB § 537 Abs. 1 Mietzinsminderung 1).

Außerdem steht dem Mieter wegen seines Erfüllungsanspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes die Einrede aus § 320 BGB zu, die einen Verzug auch dann ausschließen kann, wenn er das Zurückbehaltungsrecht nicht ausdrücklich geltend gemacht hat (vgl. BGHZ 84, 42, 44 ff.; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. IV 176; Emmerich/Sonnenschein, Miete 6. Aufl. § 537 Rdn. 17).

Um den hier allein noch streitigen Mietzins für September und Oktober 1993 zu mindern und einen die fristlose Kündigung rechtfertigenden Verzug mit zwei Monatsmieten auszuschließen, hätten die Mängel zum jeweils maßgebenden Zeitpunkt aber schon vorhanden sein müssen. Dies hat der Bekl. nicht dargelegt. Er hat sich erstmals in seiner Berufungsbegründung vom 7. März 1995 auf Mängel berufen und in zeitlicher Hinsicht lediglich vorgetragen, sie dem Kl. erstmals im Juni 1994 angezeigt zu haben.

Da die fristlose Kündigung, die hier in der Erhebung der im Februar 1994 zugestellten Räumungsklage zu sehen ist, das Mietverhältnis beendet hat, kann der Bekl. aus nach diesem Zeitpunkt aufgetretenen Mängeln der Mietsache keine Rechte herleiten.

Bei einem Mangel der Mietsache tritt die Minderung kraft Gesetzes ein; der Mieter ist lediglich verpflichtet, den Mangel beim Vermieter anzuzeigen. Wenn es dann später zum Streit kommt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast, indem er den konkreten Sachmangel schildert und notfalls beweist.

In einem Beschluß vom 11. Juni 1997 führt der BGH ausdrücklich aus, daß die Höhe der Minderung durch das Gericht, notfalls mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens, festzulegen ist.