Mietminderung

Mietminderung; Zurückbehaltungsrecht; Ankündigungsklausel

1. Die Gewährung einer Mietminderung durch den Vermieter schließt eine darüber hinausgehende Minderung durch den Mieter nicht aus.

2. Das Bestehen der Einrede des nichterfüllten Vertrages bis zur Män-gelbeseitigung durch den Vermieter schließt grundsätzlich den Verzug des Mieters mit dem Mietzins bis zum Fünffachen des Minderungsbetrages aus. Dem steht auch die Klausel, daß der Mieter ge genüber Mietforderungen ein Zurückbehaltungsrecht nur ausüben darf, wenn er diese Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete angezeigt hat, nicht entgegen. Denn diese For-mularklausel ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 a AGBGB unwirksam.

3. Bei Bestehen der Einrede des nichterfüllten Vertrages gem. § 320 BGB ist Annahmeverzug des Mieters grundsätzlich unbeachtlich.

(...) bb) Die Kündigung war unwirksam, da sich die Bekl. nicht in einem gemäß § 554 Abs. 1 BGB kündigungsbegründenden Zahlungsverzug befunden hat. (1) Zwar hat die Bekl. unstreitig von Dezember 1991 bis April 1992 nur 200 DM monatlich gezahlt.

Nach dem Mietvertrag vereinbart waren aber 450 DM, wobei aber die Kl. selbst für obigen Zeitraum nur 250 DM begehren, somit ein Rückstand in Höhe von insgesamt 250 DM dargelegt ist.

Die Bekl. war jedoch insoweit aus den zutreffenden Erwägungen der erst instanzlichen Entscheidung mindestens zur Minderung in der vorgenommenen Höhe berechtigt.

Denn nach ihrem substantiierten, unwidersprochen gebliebenen Vorbringen soll die Tapete in der Küche und im Badezimmer von der Decke und den Wänden gefallen sein, wobei die Decke zur Wohnung nach oben hin durchbrochen gewesen sein soll.

Ab Dezember 1991 bis Februar 1992 sollen das Badezimmer und damit die sanitären Anlagen vollständig unbenutzbar gewesen sein. Desweiteren soll es bis Ende Januar 1992 keinerlei Heizmöglichkeit gegeben haben, ein Zimmer der Zweizimmerwohnung soll nach Instandsetzungsarbeiten als "Baustelle" zurückgelassen worden sein.

Dieser Zustand rechtfertigt nach Auffassung der Kammer auch die, orientiert an der Gesamtfläche der streitbefangenen Wohnung, vorgenommene Mietzinsminderung, ohne daß nach den einzelnen Räumen zu differenzieren wäre, da der Gebrauch als Wohnraum insgesamt stark beeinträchtigt bzw. durch die fehlenden sanitären Anlagen aufgehoben worden ist.

Der Berechtigung zur Minderung stand entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht schon das Schreiben der I.-Immobilien GmbH vom 29. April 1992 ent-gegen, wonach eine Mietminderung von 200 DM "gewährt" wurde.

Denn zum einen liegt hierin keine Vereinbarung, da es sich um eine ein-seitig durch die Hausverwaltung der Kl. getroffene Festsetzung handelt.

Zum anderen tritt die Minderung grundsätzlich automatisch ohne weiteres kraft Gesetzes ein, so daß es sich weder um einen Anspruch noch um ein Gestaltungsrecht handelt.

Daher kann sich der Mieter gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters stets auch noch nachträglich auf die Minderung wegen früherer Mängel be-rufen, sofern kein Ausschlußtatbestand gemäß § 539 BGB vorliegt.

(2) Hinsichtlich der Minderungsbefugnis von Mai 1992 bis einschließlich Dezember 1992, die wegen unstreitig zwischenzeitlich ausgeführter Handwerksarbeiten anders als für den obigen Zeitraum zu beurteilen ist, hält die Kammer zwar auch die von der Bekl. beibehaltene Minderung in Höhe von etwa 45 % des Mietzinses nicht für gerechtfertigt. Denn insoweit konnte nur auf die bei der erstinstanzlichen Augenscheins-einnahme festgestellten Mängel in Küche und Bad abgestellt werden. (wird ausgeführt)

Mithin wäre die Bekl. zu einer monatlichen Minderung von 60 DM befugt gewesen. Gemindert hat sie aber um 200 DM, mithin bestünde ein monat-licher Rückstand von 140 DM, das wären von Mai bis einschließlich De zember 1992 insgesamt 1.115 DM (im September wurden 255 DM ge-zahlt).

Damit läge an sich ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten (§ 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB) vor.

(3) Dennoch befindet sich die Bekl. insoweit nicht in Verzug, da ihr ein Zu rückbehaltungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 BGB an dem von der Minderung nicht erfaßten Teil des Mietzinses zusteht, um die Kl. zur Erfüllung ihrer Pflicht aus § 536 BGB anzuhalten. Denn durch die Minderung wird der Erfüllungsanspruch des Mieters grund-sätzlich nicht ausgeschlossen.

Infolgedessen berührt die Möglichkeit der Minderung des Mietzinses nicht die Einrede des nichterfüllten Vertrages.

Dem steht auch nicht die Klausel in § 8 des Mietvertrages entgegen, wo-nach der Mieter gegenüber Mietforderungen ein Zurückbehaltungsrecht nur ausüben darf, wenn er diese Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.

Denn zum einen kommt es für die hier interessierende Frage des Verzuges ohnehin nicht darauf an, ob der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht ausdrücklich geltend gemacht hat oder nicht. Denn solange ihm ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, kann er kraft Gesetzes nicht in Verzug geraten (BGH, NJW 1989, 3222; NJW 1991, 1048; LG Berlin, GE 1990, 705 und 1037, 1039).

Zum anderen ist diese Klausel bereits wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 a AGBGB unwirksam, wonach das Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden darf; eine Einschränkung stellt aber auch das Erfordernis einer vorhergehenden schriftlichen Anzeige dar (Palandt/Heinrichs, BGB, 52. Aufl. 1993, § 11 AGBGB, Rdnr. 11; auch LG Berlin, ZMR 1986, 168; LG Osnabrück, WuM 1989, 370).

Allerdings ist das Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf § 320 Abs. 2 BGB, wonach bei teilweiser Leistung durch den Schuldner die Gegenleistung in-soweit nicht verweigert werden darf, als die Verweigerung nach den Um-ständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde, auf höchstens das Fünffache der Minderungsquote zu beschränken (LG Hamburg, ZMR 1984, 128; LG Berlin, a. a. O.).

Mithin hat die Bekl. ausgehend von dem monatlich zuzugestehenden Min derungsbetrag von 60 DM ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 300 DM, so daß sie durch die monatlich in dem fraglichen Zeitraum einbehaltenen 200 DM nicht in Zahlungsverzug kommen konnte.

(4) Dem steht auch nicht der Vortrag der Kl. entgegen, wonach sie im Früh-jahr 1992 den Malermeister S. mit der Ausführung der notwendigen Arbei-ten beauftragt haben wollen, der die Bekl. darüber unterrichtet haben soll, daß er in der 15. und 16. Kalenderwoche des Jahres 1992 die Malerarbeiten durchführen wolle, ihm bzw. seinen Mitarbeitern dann aber von der Bekl. kein Zutritt gewährt worden sein soll.

Abgesehen davon, daß die Kammer diesen Vortrag für nicht hinreichend substantiiert erachtet, um hieraus das Vorliegen eines Annahmeverzuges gemäß § 293 BGB herleiten zu können - insbesondere fehlt es an jeglichen Angaben, wann die Arbeiten angekündigt worden sind und wann der Zutritt vergeblich versucht worden sein soll -, käme es hierauf ohnehin nicht an.

Denn für das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 320 Abs. 1 BGB ist es grundsätzlich unerheblich, ob sich der Schuldner hinsichtlich der ihm geschuldeten Leistung in Annahmeverzug befindet (Palandt/Hein-richs, a. a. O., § 320 BGB, Rdnr. 6; RGZ 94, 311; BGHZ 90, 358; OLG Düs-seldorf, NJW 1991, 3040).

Voraussetzung ist lediglich, daß er am Vertrag festhalten will. Die Belange des anderen Teils werden durch §§ 372, 383, 322 Abs. 3, 324 Abs. 2, 274 Abs. 2 BGB gewahrt.

Bei einem Mangel in der Wohnung kann der Mieter den Mietzins mindern; daneben kann er in Höhe des 3- bis 5fachen des Minderungsbetrages die Miete zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind.

In seinem Urteil vom 13. Juli 1993 hat das Landgericht Berlin ausgeführt, dies gelte auch dann, wenn der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nicht ausdrücklich geltend gemacht habe. Schon das Bestehen des Rechts schließe den Verzug des Mieters aus, weswegen eine Kündigung des Vermieters nicht möglich war. Eine im Formularvertrag enthaltene Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts, wonach eine schriftliche Anzeige des Mieters erforderlich war, hielt das Gericht in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung für unwirksam. Unerheblich war nach Meinung des Landgerichts auch der Umstand, daß der Vermieter die Mangelbeseitigung schon vorher erfolglos angeboten, der Mieter den Handwerkern aber den Zutritt verweigert hatte.