Mietminderung

Mietminderung; Zurückbehaltungsrecht; Aufrechnung; Schonfrist

Zur Angemessenheit der Mietminderung bei Aufrechnung oder Zurückbehaltung.

Die statthafte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

I. Die Kl. haben den Klageantrag zulässigerweise dahingehend geändert, daß nunmehr die Feststellung begehrt wird, daß der Rechtsstreit betreffend die Räumungsansprüche in der Hauptsache erledigt ist (§ 264 Ziff. 2, 3 ZPO; vgl. Thomas-Putzo, ZPO, 15. Aufl., Anm. 7 zu § 91 a).

II. Die geänderte Klage ist auch begründet, da die Klage bis zur Erledigung durch die inzwischen durchgeführte Räumung zulässig und begründet war.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zutreffend zur Räumung der Wohnung ver-pflichtet, da die Bekl. nach der wirksamen Kündigung des Kl. vom 16. Juni 1989 gemäß § 556 BGB zur Räumung verpflichtet waren.

1. Die Kündigung des Kl. vom 16. Juni 1989 war gemäß § 554 Abs. 1 Zif-fer 1 BGB gerechtfertigt. Danach kann das Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Ent-richtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teiles des Mietzinses in Verzug ist. Diese Voraussetzungen lagen hier vor. Die Bekl. haben für zwei aufeinanderfolgende Monate überhaupt keinen Mietzins gezahlt. a) Selbst wenn man den Vortrag der Bekl. als richtig unterstellt, wonach der Gebrauch des Bades durch einen Wasserschaden beeinträchtigt war, so blieben die Bekl. jedenfalls mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses in Verzug. Eine Minderung nach § 537 BGB wäre nur in dem Umfang gerechtfertigt gewesen, in dem der Gebrauch der Mietsache durch den Mangel im Bad im Verhältnis zu dem sonst mangelfreien Gebrauch beein-trächtigt war. Angemessen wäre unter Berücksichtigung, daß das Bad höchstens 10 % der Gesamtwohnfläche ausmacht, höchstens eine Minderung in Höhe von 5 % der Kaltmiete, wobei bereits zugunsten der Bekl. un-terstellt würde, daß die Gebrauchstauglichkeit des Bades um die Hälfte re-duziert wäre. Daß das Bad überhaupt nicht nutzbar gewesen wäre, haben die Bekl. selbst nicht vorgetragen.

Selbst wenn man den Bekl. im Rahmen des für den Verzug erforderlichen Verschuldens (§ 285 BGB) zugestehen würde, daß sie eine höhere Minderungsquote für berechtigt hielten, wäre dieser Irrtum höchstens bis zum Doppelten des berechtigten Minderungssatzes entschuldbar gewesen. Auch dann bestand aber noch Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses, denn der Rückstand für die Monate Mai und Juni 1989 wür-de sich immer noch auf 180 % belaufen.

b) Der Verzug mit dem Mietzins für die Monate Mai und Juni 1989 entfiel auch nicht deswegen, weil die Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB bis zur Beseitigung des Mangels geltend machen konnten. Die Zurückbehaltung des vollen Mietzinses war angesichts des Umfangs des geringfügigen Mangels vielmehr unverhältnismäßig.

Im allgemeinen ist der Mieter zwar berechtigt, bis zur Beseitigung eines Mangels zumindest einen Teil des laufenden Mietzinses einzubehalten, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Pflicht aus § 536 BGB anzuhalten. Diese Befugnis ist jedoch im allgemeinen auf das Drei- bis Fünffache der berechtigten Minderungsquote beschränkt (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. Rdnr. 17 zu § 537; LG Hamburg, ZMR 1984, 128 sowie WM 1989, 172). Die Bekl. hätten demgemäß höchstens 25 % der Kaltmiete pro Monat einbehalten können. Über zwei Monate befanden sie sich dann im mer noch mit 150 % des geschuldeten Mietzinses in Verzug. Dieser Betrag stellt nicht einen nur unerheblichen Teil des Mietzinses dar.

c) Der Mietzinsanspruch der Kl. ist auch nicht durch eine etwaige Aufrechnung der Bekl. mit Ansprüchen auf Rückzahlung unbezahlter Miete wegen berechtigter Minderungsbeträge für die vergangenen Monate erloschen. Die rückwirkende Minderung ist in entsprechender Anwendung von § 539 BGB grundsätzlich unzulässig, es sei denn, der Mieter hätte den Mietzins im berechtigten Vertrauen darauf weitergezahlt, daß der Mangel bald be-hoben werde (vgl. Emmerich-Sonnenschein, a.a.O. Rdnr. 18 zu § 537 BGB; Palandt-Putzo, BGB, 49. Aufl., Anm. 5 zu § 539 BGB). Nachdem der Kl. das Mietverhältnis bereits wegen der aus demselben Grund vorgenommenen Mieteinbehalte für die Monate Oktober und November 1988 ge-kündigt hatte, die zum Räumungsrechtsstreit bei dem Amtsgericht Wedding zum Aktenzeichen 17 C 49/89 geführt hatte, hätten die Bekl. auf eine baldige Mängelbeseitigung allenfalls aufgrund der von ihnen behaupteten erneuten Zusage des Vertreters der Hausverwaltung des Kl. in dem Ter-min des Vorprozesses am 15. März 1989 vertrauen können. Eine rückwirkende Minderung wäre daher allenfalls noch für die Monate März und April 1989 in Betracht gekommen. Der Minderungsbetrag hätte sich daher allen-falls um 10 % erhöhen können, so daß nach Aufrechnung mit 20 % über-zahlter Miete immer noch ein mehr als unerheblicher Teil des Mietzinses offenbliebe.

d) Die Bekl. können sich auf fehlendes Verschulden im Sinne von § 285 BGB auch nicht im Hinblick darauf berufen, daß sie bei dem Mieteinbehalt im Mai und Juni 1989 auf die Entscheidung des Amtsgerichts Wedding im Vorprozeß vom 15. März 1990 vertraut hätten. In dem Kostenbeschluß ge-mäß § 91 a ZPO hat das Amtsgericht Wedding lediglich allgemein ausge-führt, daß grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gegeben gewesen wä re. Zum Umfang des berechtigten Zurückbehaltungsrechts hat es sich nicht geäußert. Darüber, wie weit sie mit einem etwaigen Zurückbehaltungsrecht gehen konnten, hätten sie sich rechtzeitig informieren müssen.

2. Die Kündigung konnte nicht durch die Tilgung der der Kündigung zu grundeliegenden Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Ziffer 2 BGB unwirksam werden. Die Heilungsmöglichkeit gemäß § 554 Abs. 2 Ziffer 2 BGB bestand zugunsten der Bekl. nicht mehr, nachdem be reits die vorherige Kündigung des Kl. vom 15. November 1988 durch Til-gung des Rückstandes geheilt worden war (§ 554 Abs. 2 Ziffer 2 Satz 2 BGB).

Auch diese Kündigung vom 15. November 1988 war nach § 554 Abs. 1 Zif-fer 1 BGB gerechtfertigt.

a) Die Nichtzahlung der Mieten im Oktober und November 1988 beruhte auf demselben Mangel wie im vorliegenden Fall. Der Umfang der Minderungsbefugnis sowie eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts ist daher nicht anders zu beurteilen. Auch der Kündigung vom 15. November 1988 lag demgemäß ein Rückstand zugrunde, der nicht nur einen unerheblichen Teil des Mietzinses ausmachte.

b) Die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mie-te wegen einer für die vorangegangenen Monate berechtigten Minderung kam auch hier nicht in Betracht.

Dabei kann dahinstehen, ob nicht durch die vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses über einen längeren Zeitraum der mangelhafte Zustand der Mietsache zum vertragsgemäßen geworden ist, so daß sogar der Instandsetzungsanspruch ausgeschlossen wäre (vgl. insoweit BGH, WM 1987, 306, 310). Jedenfalls ist die rückwirkende Minderung auch hier ausgeschlossen. Zwar wollen die Bekl. nach ihrem Vortrag im Januar 1988 eine Zusage über die Mängelbeseitigung erhalten haben. Danach haben sie aber weiterhin bis Oktober 1988 den vollen Mietzins gezahlt. Der Mieter, der zunächst im Vertrauen auf eine Zusage der Mängelbeseitigung den Mietzins weiterbezahlt, kann sich auf Minderung nachträglich nur für einen angemessenen Zeitraum von etwa drei Monaten berufen; ansonsten ist von einem Verzicht auf das Gewährleistungsrecht auszugehen (vgl. BGH, NJW 1974 , 2233, 2234; siehe auch BGH, LM Nr. 6 zu § 539 BGB sowie LM Nr. 51 zu § 139 BGB). Die nächste Zusage ist erst für August 1988 vor getragen. Im Hinblick darauf wäre allenfalls eine rückwirkende Minderung für zwei Monate in Betracht gekommen, was wiederum nichts daran geän-dert hätte, daß der verbleibende Betrag, mit dem die Bekl. sich in Verzug befanden, weiterhin mehr als nur einen unerheblichen Teil ausgemacht hätte.

III. Aufgrund der wirksamen Kündigung über Wohnräume vom 16. Juni 1989 ist gemäß § 2 Ziffer 3 des Garagen-Mietvertrages auch dieses Miet-verhältnis beendet worden, so daß die Bekl. auch zu deren Räumung ge-mäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet waren.