Mietminderung

Mietminderung; Minderungsrecht; Fehler; Wasserrohrbruch; Wasserschaden; Feuchtigkeisschäden; Beweislast; Beweislastumkehr

Der Mieter, der vom Vermieter Schadensersatz wegen eines Wasserrohrbruchs fordert, muß entweder beweisen, daß ein Anfangsmangel vorlag, oder daß eine später auftretende Schadensursache nicht im Herrschafts- und Einflußbereich des Mieters aufgetreten ist.

Die Kl. sind Eigentümerinnen eines Hausgrundstücks, das sie an die Bekl. zum Betrieb eines Appartmenthotels vermietet haben. Die monatliche Miete beträgt z. Z. einschließlich Nebenkostenvorauszahlung 19.417 DM. Mit der Klage verlangen die Kl. Zahlung des Restmietzinses für Mai 1996 von 10.261,20 DM Absatz. Am 29.1.1996 hatte der Pächter eines im Erdgeschoß liegenden Speiserestaurants entdeckt, daß im Deckenbereich Feuchtigkeit auftrat, was darauf zurückzuführen war, daß auf einem Speicherboden des Dachgeschosses eine Wasserrohrleitung eingefroren und aufgeplatzt war. Mit Schreiben vom 1.4.1996 teilten die erstinstanzlichen Bevollmächtigten der Bekl. den Kl. mit, daß gegenüber der Miete für Mai 1996 die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen der durch den Wasserrohrbruch entstandenen Schäden in Höhe von 10.261,20 DM erklärt werde. Die Zahlungsklage hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch aus § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 30.10.1986 auf Zahlung der Restmiete für Mai 1996 in Höhe der Klageforderung. Der Anspruch ist nicht gem. §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Die Bekl. haben nämlich die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches aus § 538 I BGB nicht nachgewiesen. Auf ein Mietminderungsrecht können sie sich nach dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen (§ 8 Mietvertrag) gegenüber der streitgegenständlichen Forderung nicht berufen. I. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 538 I BGB i. V. mit § 537 BGB können aufgrund des Vorbringens der Bekl. und des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Allerdings ist die Mietsache nach dem unstreitigen Sachverhalt mangelhaft i. S. von § 537 I BGB. Bei dem geborstenen Wasserrohr und den Durchfeuchtungen von Wänden und Decken handelt es sich um Fehler in der Substanz, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch als Hotel nicht unerheblich mindern. Die Bekl. haben jedoch den ihnen obliegenden Nachweis nicht geführt, daß die weiteren Voraussetzungen von § 538 I BGB erfüllt sind. 1. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme kann nicht festgestellt werden, daß es sich um Anfangsmängel i. S. von § 538 1 Alt. I BGB handelt. Das geborstene Wasserrohr und die Feuchtigkeitsschäden waren bei Vertragsschluß noch nicht vorhanden. Eine unzureichende Isolierung der Rohre kann nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht festgestellt werden.

Die Zeugen haben an der Bruchstelle Isoliermaterial vorgefunden. Auch der als Sanitärinstallationsmeister sachkundige Zeuge B. konnte keine Angaben dazu machen, ob die Bruchstelle vorher unzureichend isoliert war. Daß die Rohrinstallation insgesamt von Anfang an wegen Fehler des Materials oder ungenügender Isolierung nicht den Anforderungen entsprach, haben die Bekl. nicht substantiiert vorgetragen. Hiergegen spricht auch die bis zum Schadenseintritt vergangene Mietzeit von ca. 16 Jahren sowie die Aussage des Zeugen B., daß die Rohre in anderen Bereichen nach seinem Eindruck genügend isoliert waren. Auf eine eventuell ungenügende Dachisolierung als Anfangsmangel und Schadensursache können sich die Bekl. nicht berufen, da sie mit dem im Vorverfahren abgeschlossenen Prozeßvergleich vom 1.12.1995 insoweit die Mietsache als vertragsgemäß anerkannt haben. Die Verhältnisse im Dachraum waren den Bekl. bei Vergleichsschluß bekannt. Sie hatten ausdrücklich geltend gemacht, daß die Miete u. a. wegen angeblich unzureichender Isolierung des Daches gemindert sei. Angesichts der unter Nr. 4 des Vergleichs getroffenen Vereinbarung, wonach ab Dezember 1995 der volle Mietzins zu zahlen war und Gewährleistungsansprüche wegen bekannter eventueller Mängel nicht geltend gemacht werden, stehen ihnen die in den §§ 537, 538 BGB bestimmten Rechte, soweit sie auf unzureichende Dachisolierung gestützt sind, nicht mehr zu, wie sich auch aus einer analogen Anwendung von § 539 BGB ergibt (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 539 Rdnr. 5 m. w. Nachw). Die Nichterweisbarkeit eines Anfangsmangels, für den die Kl verantwortlich gemacht werden könnten, geht zu Lasten der Bekl., die als Anspruchsteller der zur Aufrechnung gestellten Forderungen die Voraussetzungen von § 538 I BGB beweisen müssen. 2. Die Bekl. haben ferner nicht den Nachweis geführt, daß die Mängel später infolge eines Umstands entstanden sind, den die Kl. zu vertreten hahen (§ 538 1 Alt. 2 BGB). Für Mängel, die nach Vertragsschluß auftreten, haftet der Vermieter dann, wenn ihn ein Verschulden trifft, d. h. bei vorsätzlichem oder fahrlässigem Verhalten i. S. von § 276 I BGB. Schuldhaftes Verhalten eines Erfüllungsgehilfen muß er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen. Auch diese Voraussetzungen sowie die Ursächlichkeit einer Pflichtverletzung für den Schadenseintritt muß grundsätzlich der Mieter beweisen (BGH, NJW 1964, 33; OLG Hamburg, ZMR 1990, 11; Kraemer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschafts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III B Rdnr. 1385 a; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 538 Rdnr. 62; Voelskow, in: Münch-Komm, 3. Aufl., § 538 Rdnr. 18). Ein schuldhaftes Verhalten der Kl. oder ihrer Erfüllungsgehilfen käme etwa dann in Betracht, wenn bei Arbeiten an der Sanitärinstallation nach Vertragsschluß die Rohre selbst oder die Isolierung beschädigt worden wären oder wenn etwa die Schäden durch schuldhafte Verletzung von Überprüfungs- und Renovierungspflichten innerhalb aus fachlicher Sicht vorgesehener Zeiträume verursacht worden wären. Hierfür sind weder dem Vorbringen der Bekl. noch den erstinstanzlichen Zeugenaussagen Anhaltspunkte zu entnehmen. Die Bekl. selbst sehen die Ursache des eingetretenen Rohrbruchs vielmehr in mangelhafter Dach- und Rohrisolierung. Aus einer evtl. unzureichenden Dachisolierung können sie jedoch aus den dargelegten Gründen keine Gewährleistungsansprüche herleiten. Eine fehlerhafte Rohrisolierung ist nicht erwiesen. Erst recht ist der Nachweis nicht geführt, daß eine evtl.

selbst sehen die Ursache des eingetretenen Rohrbruchs vielmehr in mangelhafter Dach- und Rohrisolierung. Aus einer evtl. unzureichenden Dachisolierung können sie jedoch aus den dargelegten Gründen keine Gewährleistungsansprüche herleiten. Eine fehlerhafte Rohrisolierung ist nicht erwiesen. Erst recht ist der Nachweis nicht geführt, daß eine evtl. schadhafte Rohrisolierung an der Bruchstelle durch eine Pflichtverletzung der Kl. oder ihrer Erfüllungsgehilfen verursacht worden ist. Entgegen der Auffassung der Bekl. begründet nicht allein der Umstand, daß die Rohre eingefroren sind, den Verschuldensvorwurf. Allerdings kann sich die Beweislast umkehren, wenn der Mangel zum Risikobereich des Vermieters gehört (BGH, NJW 1964, 33; OLG Hamburg, ZMR 1990, 11, sowie ZMR 1991 262 [263]; OLG Saarbrücken, NJW 1993, 3077; Staudinger/Emmerich, § 538 Rdnr. 62; Voelskow, § 538 Rdnr. 18; Kraemer, in: Bub/Treier, III B Rdnr. 1385 a). Die h. M. Iäßt in Fällen, in denen feststeht, daß die Schadensursache nicht im Herrschafts- und Einflußbereich des Mieters liegt, eine Umkehrung der Beweislast für die Ursächlichkeit einer objektiven Pflichtverletzung des Vermieters und des Eintritts des Schadens und für das Verschulden des Vermieters gelten. Dies entspricht dem Rechtsgedanken von § 282 BGB und der Pflichtenlage zwischen den Mietvertragsparteien, wie sie in §§ 536, 548 BGB zum Ausdruck kommt (vgl. hierzu auch BGHZ 126, 124 = NJW 1994, 2019; Senat, ZMR 1988, 300, jew. zur Beweislastverteilung bei ungeklärter Schadensursache in Fällen, in denen der Vermieter den Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache in Anspruch nimmt). Nach den hier vorliegenden Umständen kann jedoch nicht festgestellt werden, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußnahme, der Herrschaft und Obhut unterliegenden Bereich der Kl. gesetzt worden ist. Der Raum, in dem der Rohrbruch aufgetreten ist, wird zwar gewöhnlich nicht im Rahmen des Hotelbetriebs genutzt, ist aber durch eine Tür in der Wand eines Hotelzimmers zugänglich. Das Mietobjekt wird nicht von den Kl. mitbenutzt, sondern befand sich zum Zeitpunkt des Schadenseintritts seit ca. 16 Jahren in der Obhut der Bekl. Neben einer Schadensverursachung durch pflichtwidriges Heizverhalten der Bekl. kommen weitere Ursachen in Betracht, die nicht den Kl. zuzurechnen wären. Die Bekl. haben in der Sitzung vor dem Senat erklärt, daß sie selbst neue Bäder in das Obergeschoß haben einbauen lassen. Es ist nicht völlig auszuschließen, daß während der Arbeiten - auch wenn sie nur das Innere der Bäder betrafen, - etwa bei einer Überprüfung des Zustands der Rohrzuleitungen, die Isolierung an der Bruchstelle entfernt bzw. beschädigt worden ist. Für Schäden, die von der Bekl. beauftragte Handwerker vorsätzlich oder fahrlässig verursacht haben, hätten die Kl. nicht einzustehen. Es ist ferner denkbar, wenn auch nicht sehr naheliegend, daß die Isolierung während der Mietzeit durch Hotelgäste - etwa durch spielende Kinder, für die ein solcher Raum einen Anreiz bieten könnte - mutwillig oder fahrlässig beschädigt worden ist. Daß solche Schadensursachen, für die die Kl. nicht verantwortlich wären, auszuschließen sind, haben die Bekl. weder substantiiert dargelegt noch unter Beweis gestellt.