Mietminderung

Mietminderung; Minderung; Baulärm; ICE

Zur Mietminderung wegen Baulärms im Zuge der Baumaßnahmen an der ICE-Neubaustrecke Köln-Frankfurt/M. im Bauabschnitt Niedernhausen.

Die Bekl. sind Mieter eines Hauses des Kl. Seit November 1997 haben die Bekl. die Miete um 20 % wegen der von der in der Nähe befindlichen ICE-Baustelle ausgehenden Immissionen gemindert.

Der Kl. hat die Bekl. auf Rückzahlung der einbehaltenen Beträge und auf Feststellung, daß die Bekl. wegen der Baustelle nicht zur Minderung berechtigt seien, verklagt. Das AG Idstein hat ein Gutachten über die Lärmimmissionen eingeholt und der Klage zur Hälfte stattgegeben, d. h. die Bekl. wurden durch Urteil v. 23.4.1999 verurteilt, an die Kl. 1.140 DM nebst Zinsen zu zahlen. Außerdem wurde festgestellt, daß die Bekl. nicht berechtigt sind, wegen Baulärms im Zuge der Baumaßnahmen an der ICE-Neubaustrecke der Deutsche Bahn AG Niedernhausen den Mietzins für die von ihnen gemietete Wohnung in Niedernhausen-Niederseelbach um mehr als 10 % zu mindern.

Gegen das Urteil hat die Streithelferin [Deutsche Bahn AG] am 2.6.1999 Berufung eingelegt und die Klage um weiter aufgelaufene angebliche Mietrückstände erweitert. Mit Schriftsatz v. 15.11.1999 hat sich der Kl. der Berufung der Streithelferin angeschlossen. Sie greifen die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Urteils an und meinen, daß hieraus keine Schlüsse auf das angebliche Minderungsrecht der Bekl. gezogen werden könnten. Außerdem habe das Amtsgericht unberückichtigt gelassen, daß bereits bei Abschluß des Mietvertrages den Bekl. die zukünftige Bautätigkeit bekannt gewesen sei.

Die Berufung und die Klageerweiterung haben in der Sache teilweise Erfolg.

Die Kammer folgt jedoch insoweit dem amtsgerichtlichen Urteil und erachtet ebenfalls das in erster Instanz eingeholte Sachverständigengutachten für geeignet, Aussagen über die Beeinträchtigungen durch die ICE-Baustelle zu treffen.

Demnach ist davon auszugehen, daß von Mitte Juni 1997 an mit Beginn der schweren Bauarbeiten eine erhebliche, insbesondere Lärmbelästigung vorlag, die das Amtsgericht zutreffend mit einer Minderungsquote von 10 % bewertet hat. Die Kammer schließt sich der Auffassung an, daß der Sachverständige vor dem Hintergrund seiner Erfahrung und seinem Wissen über die Auswirkungen von Lärm als Sachverständiger für Bauphysik und technische Akustik nicht nur Aussagen zu dem Zustand zum Zeitpunkt der Begutachtung, sondern auch zum früheren Zeitpunkt, bevor die Geräuschimmissionen noch nicht durch den Graben abgelenkt wurden, machen kann. Dabei erscheint eine Minderungsquote von 10 % im Rahmen einer nach billigem Ermessen zu schätzenden Beeinträchtigung gemäß § 287 ZPO angemessen.

Das Amtsgericht läßt jedoch mit der teilweisen Stattgabe des Feststellungsantrags außer Acht, daß eben gerade nach den auch vom Amtsgericht für zutreffend erachteten Gutachten jedenfalls seit Anfang Februar 1999 eine erhebliche Beeinträchtigung, die über den Lärm durch die Autobahn hinausgeht, nicht mehr vorliegt. Seit Februar 1999 steht den Bekl. daher wegen der Beeinträchtigung durch die Baustelle keine Minderung mehr zu. Daran ändert auch der von den Bekl. vorgelegte Zeitungsausschnitt nichts, denn dieser behandelt zwar auch Bauarbeiten bei Niederseelbach. Hierbei handelt es sich jedoch offensichtlich um einen anderen Abschnitt der Bauarbeiten. Jedenfalls haben die Bekl. nichts konkret dazu vorgetragen, daß es sich um die identische Stelle handelt. So handelt es sich bei den im Zeitungsausschnitt namentlich erwähnten Straßen auch gerade nicht um diejenige, in der die Bekl. selbst wohnen. Für neue, namentlich nach Februar 1999 neu hinzugetretene Beeinträchtigungen haben die Bekl. auch keinerlei nähere Darlegungen oder Beweisangebote vorgebracht.

Umgekehrt kann auch nicht von einem früheren Ende der erheblichen Beeinträchtigungen als bis Anfang Februar 1999 ausgegangen werden. Denn weder der Kl. noch die Streithelferin haben in ihren Berufungsbegründungen dazu vorgetragen, wann zu einem eventuell früheren Zeitpunkt der Graben bereits seine Lärmschutzfunktion erfüllte. Hierzu hätten sie als Berufungskl. aber die Darlegungslast gehabt, da sie auch insoweit das amtsgerichtliche Urteil angriffen und im übrigen durch das Sachverständigengutachten jedenfalls bewiesen wurde, daß es vorher solche Beeinträchtigungen gab.

Die Klage läßt sich über den zuerkannten Betrag hinaus auch nicht damit begründen, daß den Bekl. die Baumaßnahmen von Anfang an bekannt gewesen seien oder daß diese ihr Minderungsrecht gemäß § 539 BGB analog verwirkt hätten.

Der Mietvertrag wurde 51/2 Jahre vor Beginn der Bauarbeiten abgeschlossen. Zwar mag es sein, daß den Bekl. bekannt war, daß die Neubaustrecke in ihrer Nähe zum damaligen Zeitpunkt bereits geplant war. Anhaltspunkte dafür, daß ihnen aber auch die ganz konkreten Auswirkungen bereits vorab bekannt gewesen wären, sind nicht ersichtlich.

Auch dadurch, daß die Bekl. erst im November 1997 die Miete minderten, ändert sich nichts. Zwar geht das Amtsgericht unzutreffend davon aus, daß § 539 BGB analog hier nicht anwendbar sei, weil die Beeinträchtigungen durch den Kl. ohnehin nicht vermeidbar waren. Dies gilt nur in bezug auf § 545 Abs. 2 BGB. Demgegenüber folgt der § 539 BGB dem Gedanken, daß der Mieter durch die vorbehaltlose Zahlung zum Ausdruck bringt, daß er den vereinbarten Mietzins gleichwohl noch für angemessen erachtet. Dies ist unabhängig von der Frage, ob der Vermieter den Mangel beseitigen kann oder nicht. Die in erster Instanz nur vage gemachte Angabe des Beginns der Bauarbeiten im Frühjahr 1997 hätte zumindest eine Verwirkung nicht von vornherein ausgeschlossen. Nachdem jedoch in der mündlichen Verhandlung von der Streithelferin klargestellt wurde, daß die schweren Bauarbeiten erst Mitte Juni 1997 begannen, war mit der Mitte September 1997 angekündigten Minderung eine Verwirkung jedenfalls noch nicht gegeben.