Mietminderung

Mietminderung; Minderung; Mangel; Geruchsbelästigung; Essensgerüche; Zigarettenrauch; fristlose Kündigung

Das Eindringen von Essensgerüchen und Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung, das wegen der biophysikalischen Bauweise des Gebäudes unabwendbar ist, begründet einen Mangel, der zur Mietminderung (hier: um 20 %) und zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Berufung ist teilweise begründet ...

1. Entgegen der Auffassung der Kl. haben die Bekl. nach dem Ergebnis der in der ersten Instanz durchgeführten Beweisaufnahme den ihnen obliegenden Beweis erbracht, daß die streitgegenständliche Wohnung in der hier maßgeblichen Zeit von März 1997 bis einschließlich Juli 1997 mit einem erheblichen Mangel im Sinne von § 537 BGB behaftet war.

Die Zeugen haben bestätigt, daß erhebliche Geruchsbelästigungen durch Essensgerüche und Zigarettenrauch festzustellen waren. Dieser Mangel hat die Bekl. zu einer Mietzinsminderung dem Grunde nach berechtigt. (...)

Durch diese Zeugenaussagen ist das Vorliegen eines Mangels und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 537 BGB) bewiesen. Dies hängt offenbar mit der biophysikalischen Bauweise des Gebäudes zusammen, das nicht so abgedichtet werden kann wie ein Haus in herkömmlicher Bauweise. Dies zeigen die verschiedenen vorangegangenen Abdichtungsversuche, die zu keiner Besserung der Geruchsbelästigung geführt haben. (...)

2. a) Zu Unrecht meinen die Bekl. allerdings, daß wegen der erheblichen Mängel der monatliche Mietzins um mindestens 25 %, statt wie vom AG angenommen 20 %, hätte gemindert werden können.

Der Umfang der Minderung ist nach den Umständen des Einzelfalles zu bemessen. Ist wie hier die GebrauchstaugIichkeit nur eingeschränkt, ist die Miete in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem der mangelfreie Zustand zu dem wirklichen Zustand gestanden hat (Gramlich, Mietrecht, 6. Aufl., A. 3 zu § 537 BGB). Bei dem so zu schätzenden Grad der Gebrauchseinschränkung kann entgegen der Auffassung der Bekl. nicht erschwerend berücksichtigt werden, daß sie sich nur die geringste Zeit in dem Mietobjekt aufhielten, da gerade dann die Beeinträchtigung nicht so groß ist wie im umgekehrten Fall. Es liegt hier auch nicht eine von dem Bekl. behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung durch Passivrauchen vor, sondern nur eine Belästigung durch den Geruch an sich.

Die von den Bekl. aufgeführten Beispiele in der Rechtsprechung für eine Mietminderung von 30 % und mehr als unzureichende Isolierung, Gestank durch Tierhaltung oder laute Klopfgeräusche durch Heizung sind im vorliegenden Fall, in dem es um eine Geruchsbelästigung durch Rauch und Essen geht, nicht einschlägig. Vielmehr werden Minderungssätze über 20 % in der Regel nur bei gravierenden und länger dauernden Fällen, z. B. erhebliche Feuchtigkeit oder teilweiser Heizungsausfall im Winter, von der Rechtsprechung anerkannt. So liegt der Fall hier indes nicht, wobei die vom Amtsgericht zugrunde gelegte Minderung mit 20 % angemessen ist.

b) Entgegen der im angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung waren die Bekl. jedoch berechtigt, das auf fünf Jahre befristete Mietverhältnis mit Schreiben v. 11.4.1997 wegen des oben genannten Mangels fristlos zu kündigen. Nach § 3 des Mietvertrages v. 4.11.1995 war der Mieter bei Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache gemäß § 542 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Diese Voraussetzung lag im vorliegenden Fall vor, da der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache teilweise entzogen war und der Mangel vom Vermieter nicht abgestellt werden konnte. Außerdem steht § 542 Abs. 2 BGB dem Kündigungsrecht nach dieser Vorschrift nicht entgegen, da nach den Umständen des Einzelfalles eine erhebliche Störung vorlag. Ferner war die Kündigung durch ein besonderes Interesse der Mieter gerechtfertigt, da der Bekl. Ziff. 2 ein ärztliches Attest v. 27.3.1997 über ein bestehendes schweres Asthmaleiden vorgelegt hat. Die Bekl. schuldeten daher aufgrund der wirksamen fristlosen Kündigung den Mietzins nur bis zu ihrem Auszug Mitte Juli 1997.