Mietminderung

Mietminderung; Minderungsrecht; Fehler; Gebrauchsbeeinträchtigung; Straßenbaumaßnahme; Minderungsquote

Langwierige, mit erheblichen Eingriffen in die vorhandene Infrastruktur verbundene Straßenbaumaßnahmen in der Nähe der Wohnung rechtfertigen die Mietminderung unabhängig von etwaigem Verschulden des Vermieters. Die von der Gesamtmiete ausgehende Minderungsquote hängt von der allgemeinen Wohnlage der Wohnung und ihrem Nutzungszweck ab.

Der Kl. ist gemäß § 537 I BGB aufgrund der in unmittelbarer Nähe des von ihm bewohnten Hauses durchgeführten Baumaßnahmen zur Minderung der monatlichen Miete um 15 % berechtigt. a) Das Minderungsrecht gemäß § 537 I BGB entsteht, wenn im Laufe der Mietzeit ein Fehler der vermieteten Wohnung entsteht, der die Tauglichkeit des Mietgegenstandes zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Derartige Fehler einer Mietsache stellen nach der in Schrifttum und Rechtsprechung vertretenen Auffassung auch Immissionen aller Art, also auch Belästigungen durch eine Großbaustelle dar (vgl. LG Göttingen WM 1986, 114 - Restaurationsarbeiten an gegenüber der Wohnung liegender Kirche; Palandt/Putzo, BGB 47. Aufl. § 537 Anm. 2 d). Voraussetzung für eine Minderungsbefugnis des betroffenen Mieters ist jedoch (vgl. LG Göttingen WM 1986, 114), daß eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung gegeben ist (§ 537 I 2 BGB). Diese Einschränkung bedeutet, daß nicht jede (Straßen-) Baumaßnahme in unmittelbarer Nähe der Mietwohnung dem Mieter ein Minderungsrecht gibt. Kurzfristige Erneuerungsarbeiten an bereits vorhandenen Bauwerken etwa wird ein Mieter in der Regel entschädigungslos hinzunehmen haben. Zu derartigen zu duldenden Arbeiten gehören die von der Streithelferin der Bekl. durchgeführten Maßnahmen zur Erstellung der sogenannten Hüttentalstraße nicht. Es handelt sich um äußerst langwierige Arbeiten, die mit erheblichen Eingriffen in die vorhandene Infrastruktur und Umgebung verbunden sind, wie sich aus den Feststellungen ergibt, die das erstinstanzliche Gericht anläßlich der Inaugenscheinseinnahme der Baustelle aus der Wohnung des Kl. heraus getroffen hat. Derartig umfangreiche Arbeiten in einer Entfernung von nur 35 bis 40 Meter von den Fenstern der angemieteten Wohnung bedeuten in ihrer Gesamtheit eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchsmöglichkeiten der vermieteten Wohnung, berechtigen daher zur Mietminderung nach § 537 I BGB. b) Aus der gesetzlichen Systematik der §§ 537 und 538 BGB ergibt sich, daß das Minderungsrecht unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Vermieters ist. Dies bedeutet auch, daß die Minderungsbefugnis des Mieters unabhängig davon ist, ob der Vermieter gegen den den Mietmangel verursachenden Dritten einen Schadensersatzanspruch erlangt oder verwirklichen kann (BayObLG WM 1987, 112, 113; LG Göttingen WM 1986, 114, 115). Dies liegt allein im Risikobereich des Vermieters, der nach der klaren gesetzlichen Regelung eine Minderung des Mietzinses gemäß § 537 I BGB auch ohne sein Verschulden an der Gebrauchsbeeinträchtigung hinnehmen muß. Angesichts dessen kann die Minderungsbefugnis nicht davon abhängig sein, daß der Vermieter möglicherweise entschädigungslos die Beeinträchtigungen gemäß § 906 BGB als Eigentümer zu dulden hat (BayObLG WM 1987, 112; LG Göttingen WM 1986, 114). Es ist mit der abschließenden Regelung des § 537 I BGB nicht vereinbar, den Rechtsgedanken des § 906 BGB analog oder auf dem Umweg über § 242 BGB in § 537 I BGB hineinzulesen (vgl. BayObLG WM 1987, 112, 114 und 115); damit würde die sich aus § 537 I BGB ergebende Risikoverteilung zu Lasten des Vermieters ausgeschaltet. Die Kammer verkennt nicht, daß sie mit dieser Entscheidung von der Entscheidung des OLG Frankfurt (ZMR 1964, 271) abweicht. Gleichwohl bedarf es nicht der Einholung eines RE nach Art. III 3. MietRÄndG. Denn die Kammer folgt der als RE wegen grundsätzlicher Bedeutung der Vorlagefrage ergangenen und sich mit der Entscheidung des OLG Frankfurt

altet. Die Kammer verkennt nicht, daß sie mit dieser Entscheidung von der Entscheidung des OLG Frankfurt (ZMR 1964, 271) abweicht. Gleichwohl bedarf es nicht der Einholung eines RE nach Art. III 3. MietRÄndG. Denn die Kammer folgt der als RE wegen grundsätzlicher Bedeutung der Vorlagefrage ergangenen und sich mit der Entscheidung des OLG Frankfurt auseinandersetzenden Entscheidung des BayObLG v. 4.2.1987 (WM 1987, 112).

c) Bei der Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages ist eine Aufteilung in Beeinträchtigungen wegen Baulärms in optische Beeinträchtigungen und Beeinträchtigungen wegen erhöhter Schmutzbildung nicht möglich. Die Beeinträchtigungen müssen vielmehr als Gesamtheit gesehen werden. Dies gilt um so mehr, als der Grad der jeweils vorherrschenden Beeinträchtigung während der Baumaßnahme, u. a. abhängig von den jeweiligen Witterungsbedingungen, einer ständigen Veränderung unterliegt. Diese Gesamtheit der von der Baumaßnahme ausgehenden Immissionen und optischen Einwirkungen bewertet die Kammer mit 15 % des Gesamtmietzinses. Dabei hat die Kammer die Lage der Wohnung mitberücksichtigt. Beeinträchtigungen der hier in Rede stehenden Art hätten beispielsweise bei einer Wohnung in einer sogenannten "guten Wohngegend" oder bei einer zum Zwecke des Erholungsurlaubs angemieteten Ferienwohnung weit höhere Mietminderungsquoten gerechtfertigt. Ein Mietminderungsabzug von 15 % liegt an der untersten Grenze der möglichen Bandbreite und ist trotz der in der Nähe der Wohnung des Kl. gelegenen Bundesstraße und des Fabrikgeländes gerechtfertigt.