Mietminderung

Mietminderung; Feuchtigkeit; Feuchtigkeitsschäden; Beweislast; Lüftungsverhalten; Belehrung

1. Nach dem Einsetzen von isolierverglasten Fenstern ist der Vermieter verpflichtet, die Mieter über das nunmehr erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten aufzuklären.

2. Ist offen, worauf das Entstehen von Feuchtigkeitsschäden beruht, dann hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußsphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterlegenen Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß.

Aufgrund der unstreitig in der von den Bekl. gemieteten Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen ist der Mietzins gem. § 537 BGB um 126 DM pro Monat gemindert.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die vorhandenen Mängel aus der Sphäre der Mieter (Wohnverhalten) oder der der Vermieter (Baumängel) stammen. Grundsätzlich ist bei auf Kondensat beruhenden Feuchtigkeitsschäden, diese Ursache hat der Sachverständige in seinem Gutachten v. 14.10.1988 festgestellt, eine in den Verantwortungsbereich der Vermieterin fallende Ursache ebenso möglich wie eine solche, die aus dem Pflichtenkreis des Mieters herrührt. Ist jedoch offen, worauf das Entstehen der Schäden in der Wohnung beruht, dann hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußsphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterlegenen Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß (OLG Karlsruhe RE v. 9.8.1984, ZMR 1984, 417 [= WM 1984, 267]).

Ob dieser der Kl. als Vermieterin obliegende Entlastungsbeweis durch das Gutachten des Sachverständigen als erbracht anzusehen ist, ist bereits sehr zweifelhaft. Der Sachverständige geht davon aus, und dies ist auch zwischen den Parteien unstreitig, daß die nunmehr in der Wohnung vorhandenen Kondenswassererscheinungen erst aufgetreten sind, nachdem in dem etwa im Jahre 1961 erbauten Gebäude etwa in den Jahren 1980/81 neue, dichtschließende Fenster eingebaut wurden. Diese Teilsanierung, so der Sachverständige, führte zu den Tauwasserschäden mit Schwärzepilz und Stockfleckbildung. Der Sachverständige hat dargelegt, insofern folgt die Kammer den Ausführungen, daß das bis dahin funktionierende System mit, nach heutigen Vorschriften, geringer Wärmedämmung in den Außenwänden und nicht absolut dichtschließenden Fenstern durch den Einbau neuer dichtschließender Fenster gestört wurde. Nunmehr findet der aufgrund der relativ geringen Wärmedämmung der Außenwände erforderliche regelmäßige Luftaustausch nicht mehr durch die undichten Fenster statt. Es kommt zu Tauwasserbildungen an den relativ kühlen Außenwandflächen.

Es ist somit festzustellen, daß die Ursache für die Feuchtigkeitserscheinungen nicht in dem unveränderten Wohnverhalten der Mieter begründet ist, sondern in der Teilsanierung des Gebäudes, welche zur Folge hat, daß die alten und neuen Bauteile nicht mehr zusammenpassen.

Von einem Vermieter kann hingegen nicht verlangt werden, alte, möglicherweise beschädigte und oft nicht isolierverglaste Fenster in den Häusern zu belassen. Eine Sanierung, wie in den von der Kl. in vorliegendem Fall vermieteten Häusern in der Art, daß lediglich die Fenster ausgetauscht werden, muß dem Vermieter nicht zuletzt auch zugunsten der Mieter möglich sein.

In einem solchen Falle trifft den Vermieter jedoch die Verpflichtung, die Mieter auch über das nunmehr erforderliche Heizung- und Lüftungsverhalten aufzuklären (LG Hannover WM 1985, 22; LG Stade WM 1985, 23; vgl. auch LG Berlin ZMR 1987, 378). (...) Gerade auch weil die Änderung in der Bausubstanz von der damaligen Vermieterin veranlaßt worden war und diese Maßnahmen grundsätzlich in die Sphäre des Vermieters gehören, war es die Verpflichtung der Vermieterin, die Mieter nunmehr darauf aufmerksam zu machen, daß sie ihr Heiz- und Lüftungsverhalten ändern mußten.

Auf der anderen Seite waren die Bekl. als Mieter auch verpflichtet, ihr diesbezügliches Wohnverhalten den neuen raumklimatischen Verhältnissen anzupassen, soweit ihnen dies zumutbar war.

Die Hinweise durch die damalige Vermieterin, die Gemeinde A., mit Schreiben v. 3.2.1987 an die Bekl. und dem v. 28.4.1987 an den Mieterbund, der von den Bekl. mit der Wahrnehmung ihrer Rechte beauftragt war, genügen den Anforderungen einer Aufklärung über das nunmehr erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten nicht. Die in den genannten Schreiben erteilten Hinweise beschränken sich nämlich darauf, daß die Wohnung der Bekl. "völlig unzulänglich" beheizt und belüftet werde und die Aufforderung, ihre "Lebensgewohnheiten ... umzustellen".

Dies reichte jedoch zur Aufklärung der über 70 Jahre alten Bekl. nicht aus. Vielmehr ist der Mieter konkret über das nunmehr erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten aufzuklären. Dies bezieht sich auf die Höhe der in den einzelnen Räumen über eine bestimmte Zeit einzuhaltenden Temperatur sowie auf Art und zeitliches Ausmaß der erforderlichen Lüftungsvorgänge. Es war nicht Aufgabe der Bekl., nach dem Einbau der neuen dichtschließenden Fenster selbst herauszufinden, durch welches Heizungs- und Lüftungsverhalten den Feuchtigkeitserscheinungen begegnet werden konnte (vgl. dazu auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 279 in. w. N.).

Selbst wenn das Heiz- und Lüftungsverhalten der Bekl. unzureichend ist, wovon mangels substantiierten Vortrages in vorliegender Sache nicht einmal ausgegangen werden kann, trifft die Bekl. ein Verschulden nicht, da sie nach dem Einbau der isolierverglasten Fenster nicht über das nunmehr erforderliche Wohnverhalten aufgeklärt wurden.

Somit trat gem. § 537 BGB eine Minderung des Mietzinses ein, da die Feuchtigkeitserscheinungen auf dem Einbau der neuen isolierverglasten und dichtschließenden Fenster, welches die Vermieterin veranlaßt hatte, beruhten.

Der Höhe nach ist die von den Bekl. geltend gemachte Minderung nicht zu beanstanden. Sie beträgt 42 % der von ihnen geschuldeten Miete. Aufgrund des erheblichen Ausmaßes der Feuchtigkeitserscheinungen, von deren Umfang sich die Kammer aufgrund der in dem Gutachten des Sachverständigen vorhandenen Bilder einen Eindruck verschaffen konnte, erscheint der Kammer eine Minderung in dieser Höhe angemessen.