Mietminderung

Mietminderung; Mängelanzeige; Minderungsrecht; Treppenhaus; Mieterhöhung

Nach einer Mieterhöhung lebt das durch vorangegangen vorbehaltlose Mietzahlung ausgeschlossene Mietminderungsrecht wieder auf.

Die Mängelanzeige muß die Beanstandung des Mieters hinreichend konkretisiert darlegen, so daß der Vermieter Veranlassung hat, sachgemäß tätig zu werden.

Der Bekl. ist dem Kl. nur in dem zuerkannten Umfang nach § 535 S. 2 BGB zur Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Juni 1987 bis Juli 1988 verpflichtet. In Höhe von insgesamt 646,38 DM steht dem Bekl. ein Minderungsrecht nach § 537 BGB zu. Der monatliche Grundmietzins in Höhe von 513 DM ist in dem vorgenannten Zeitraum um 9 % gemindert. Soweit das AG eine 5 %ige Minderung wegen des schlechten Zustandes des Treppenhauses im Bereich zwischen dem 3. OG und dem Dachgeschoß für begründet erachtet hat, ist dies nicht zu beanstanden. Auch die vom AG festgestellten Mängel des Treppenhauses, herabblätternde Farbe und poröser, sich lösender Putz, berechtigten entgegen der Ansicht des Kl. zur Minderung. Da dem Bekl. mietvertraglich am Treppenhaus ein Mitbenutzungsrecht zusteht, zählt auch das Treppenhaus zur vermieteten Sache i. S. des § 537 BGB ...

Dem AG kann auch insoweit gefolgt werden, als es eine Minderung für zwei Schlafzimmerfenster angenommen hat. Unstreitig ist bei beiden Fenstern der Schließmechanismus defekt ... Wegen der beiden schadhaften Fenster ist eine Minderung in Höhe von insgesamt 4 % gerechtfertigt. Eine Minderung in Höhe von 9 % der Grundmiete ergibt einen Minderungsbetrag von monatlich 46,17 DM. Für den streitgegenständlichen Zeitraum (14 Monate) ist demnach eine Minderung in Höhe von insgesamt 646,38 DM gerechtfertigt. Der Bekl. ist mit der Minderung nicht nach § 545 II BGB ausgeschlossen. Die Mängelanzeige v. 26.6.1987 ist hinreichend konkret. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, gleichsam wie ein Sachverständiger die Mängel zu bezeichnen. Die Mängelanzeige v. 26.6.1987, die die Beanstandungen im einzelnen aufzählt, erfüllt den Zweck des § 545 BGB, dem Vermieter Veranlassung zu geben, selbst Erkundigungen nach der Berechtigung der Rügen anzustellen und sich durch die Beseitigung von Mängeln vor Minderungen bzw. der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Mieters oder einer fortschreitenden Verschlechterung der Mietsache zu schützen. Der Minderung steht auch § 539 BGB analog nicht entgegen. Der Bekl. hat nach Durchführung des auf § 2 MHG gestützten Mieterhöhungsverlangens des Kl. im Verfahren 208 C 411/87 AG Köln die Miete nicht mehr vorbehaltlos gezahlt. Mag der Bekl. auch vor Juni 1987 möglicherweise mit Mängelrechten nach § 539 BGB analog ausgeschlossen gewesen sein, so konnte sich der in § 539 BGB vorausgesetzte Rechtsverzicht lediglich auf die vor der Mieterhöhung geschuldete Grundmiete beziehen. Der vorbehaltlosen Zahlung der Miete kann dagegen nicht entnommen werden, der Mieter werde sich auch bei einer Mieterhöhung und der damit verbundenen Änderung des Preis-/Leistungsgefüges mit den Mängeln abfinden. Nach Durchführung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Mieter vielmehr eine Mietminderung auch wegen älterer Mängel geltend machen. Die Minderung bezieht sich auf die gesamte erhöhte Grundmiete, nicht nur auf den Erhöhungsbetrag; der Minderungsbetrag ist lediglich der Höhe nach auf den Betrag begrenzt, um den sich die Miete erhöht hat (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, II 675 f.). Daß der Mietzins um 113 DM erhöht worden ist, der Minderungsbetrag sich dagegen nur auf 46,17 DM beläuft, kann dem Bekl. § 539 BGB analog nicht entgegengehalten werden.