Mietminderung

Mietminderung; Zusicherung; Minderung; Kautionsrückzahlungsanspruch; Mietkaution; Kündigung; Veranda

Der Mieter ist nicht zur fristlosen Kündigung, sondern lediglich zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter ihm anstatt der vertraglich zugesicherten Veranda einen Freisitz durch Erweiterung einer Hofbepflasterung bereitstellt.

Die Mietkaution dient nicht der Sicherung von Kostenrisiken des Vermieters aus einem Rechtsstreit der Mietvertragsparteien.

1. Mit dem AG [Schwäbisch Hall 6 C 421/95] ist die Kammer der Auffassung, daß den Bekl. kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses zustand.

Die Bekl. waren lediglich berechtigt, den monatlichen Mietzins um 100 DM zu mindern, so wie dies im Urteil des AG Schwäbisch Hall v. 23.5.1995 (5 C 1176/94) rechtskräftig festgestellt wurde. Diese den Bekl. zuerkannte Mietminderung ist darin begründet, daß sich die Kl. in dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag v. 20.3.1993 verpflichtet hatte, den Bekl. auch eine Veranda zur Verfügung zu stellen. Eine Veranda wurde durch die Kl. jedoch niemals errichtet; statt dessen wurde die Hofbepflasterung erweitert und den Bekl. auf diese Weise eine Art Freisitz zur Verfügung gestellt. Dies stellt auch nach Auffassung der Kammer eine akzeptable Ersatzlösung dar, auch wenn es keine direkte Verbindung von der Terrassentür zu dem angebotenen Freisitz gibt. Zu Recht wurde den Bekl. durch Urteil des AG Schwäbisch Hall v. 23.5.1995 (5 C 1176/94) eine Minderung des monatlichen Mietzinses zugebilligt; ein Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses kann aus diesen Umständen jedoch nicht hergeleitet werden.

Danach sind die Bekl. also zunächst verpflichtet, den vereinbarten und nach dem Urteil des AG Schwäbisch Hall v. 23.5.1995 (5 C 1176/94) geminderten Mietzins für die Monate März und April 1995 in Höhe von insgesamt 2.800 DM zu entrichten.

2. Die Bekl. rechnen gegen diese Mietzinsforderung jedoch hilfsweise mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der gestellten Mietkaution in Höhe von 1.336,32 DM auf. Sie akzeptieren insoweit die im erstinstanzlichen Urteil des AG Schwäbisch Hall v. 13.3.1996 vorgenommene Berechnung dieses Rückzahlungsanspruches und stellen diesen nur in Höhe von 1.336,32 DM hilfsweise zur Aufrechnung. Danach besteht der Anspruch der Kl. lediglich noch in Höhe von 1.473,68 DM.

Die von den Bekl. erklärte Aufrechnung ist auch zulässig, obwohl gegenüber einer Mietkaution grundsätzlich ein Aufrechnungsverbot besteht. Dieses entfällt jedoch, wenn der Vermieter nach Vertragsende für die abschließende Abrechnung ausreichend Zeit zur Verfügung gehabt hat, was hier der Fall war. Die Kl. hat hier auch bereits die Abschlußrechnung vorgelegt. Für eine weitere Zurückbehaltung der Mietkaution ist daher hier kein Raum mehr. Der Vermieter soll insoweit ja lediglich vor künftigen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis finanziell abgesichert werden. Da das Mietverhältnis bereits zum 30.4.1995 endete und auch eine Abschlußrechnung der Kl. vorliegt, ist der der Kautionsabrede zugrunde liegende Sicherheitszweck weggefallen.

In der mündlichen Berufungsverhandlung v. 23.7.1996 erklärte der Prozeßbevollmächtigte der Kl., daß gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. mit bestehenden Kostenerstattungsansprüchen aus zwischen den Parteien anhängigen und anhängig gewesenen Rechtsstreitigkeiten aufgerechnet werde. Eine derartige Aufrechnung ist indes nicht zulässig. Durch die gestellte Mietkaution sollen künftige Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgesichert werden. Darunter sind aber nur solche Ansprüche zu versehen, die unmittelbar aus dem Mietverhältnis erwachsen, wie die Entrichtung des Mietzinses oder evtl. Schadensersatzansprüche. Die Kaution kann jedoch nicht dazu dienen, den Vermieter von Kostenrisiken eines Rechtsstreits zu befreien.