Mietminderung

Mietminderung; Minderung; Bolzplatz; Schulhof; Lärm; Spielplatz; Beseitigungsanspruch; Mangel

Mietet jemand eine Wohnung in unmittelbarer Nachbarschaft zu einer Schule, die nachträglich mit einem Spiel- und Bolzplatz ausgestattet wird, so besteht kein Anspruch gegen den Vermieter, daß dieser gegen den Schulträger wegen Lärmstörungen vorgeht, ebensowenig, wie ein Recht zur Mietminderung besteht.

Die besondere Lage der Wohnung ist jedoch als unbehebbarer Mangel im Verfahren zur Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Die Berufung des Kl. hat Erfolg. Dem Bekl. stehen selbst dann, wenn die vom Bolzplatz der Schule ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen einen Mangel seiner Wohnung begründen würden, ausnahmsweise dennoch keine Minderungs- und Beseitigungsansprüche zu.

Ob die behaupteten und nach Ansicht des AG auch bewiesenen Lärmbeeinträchtigungen überhaupt einen Mangel der Mietsache begründen können, dürfte bereits im Hinblick darauf zweifelhaft sein, daß schon bei Anmietung der Wohnung durch den Bekl. vor etwa zwei Jahrzehnten die Schule in unmittelbarer Nachbarschaft vorhanden war. Zu dieser Schule gehörte ein größeres Schulhofgelände, das in der unterrichtsfreien Zeit, also nach Schulschluß, an Wochenenden und in den Schulferien, außerschulisch genutzt werden konnte und hierfür auch freigegeben wurde. Im Unterschied zu heute war allerdings, wie auch das in der mündlichen Verhandlung vom Bekl. vorgelegte Bild zeigt, auf der zur Wohnung des Bekl. gelegenen Fläche der Bolzplatz noch nicht angelegt; dies dürfte vielmehr im Zusammenhang mit dem Abriß eines auf einem Teil dieser Fläche befindlichen, einem Garagentrakt ähnelnden Gebäudes geschehen sein. Berücksichtigt man jedoch, daß mit Veränderungen in der konkreten Nutzung einer solchen sozialen Einrichtung entsprechend den Bedürfnissen der betroffenen Bevölkerungskreise jedenfalls in einem zumeist zuvor allgemein diskutierten und damit jedenfalls generell akzeptablen Rahmen stets gerechnet werden muß, so erscheint die Bewertung der Anlage des Bolzplatzes und seiner später intensiveren Nutzung als Mangel jedenfalls nicht unproblematisch (vgl. hierzu, auch unter dem Stichwort "Sollbeschaffenheit", Bub/Treier-Kraemer, III Rn. 1179/1180, 1283 sowie 1238/1239 und 1344).

Ein Beseitigungsanspruch gegen den Kl. wäre hier allerdings auch bei Annahme eines (behebbaren) Mangels in Folge einer vertraglich nicht vorausgesetzten und nicht vorhersehbaren Änderung der Verhältnisse nur dann gegeben, wenn das Ergreifen von Abhilfemaßnahmen dem Kl. auch unter Berücksichtigung von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zugemutet werden könnte (vgl. auch Bub/Treier-Kraemer, III Rn. 1180, auch 1239). Dies ist nach Auffassung der Kammer jedoch nicht der Fall. So läßt sich schon die Frage, ob dem Kl. überhaupt ein entsprechender Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch gegen die Freie und Hansestadt Hamburg zusteht, es sich mithin um einen behebbaren Mangel handelt, nicht so ohne weiteres bejahen. Angesichts der abschließend mitgeteilten gegenteiligen Auffassung des Rechtsamtes des Bezirksamtes Altona v. 16.5.1994 dürften jedenfalls zur Klärung dieser Frage langwierige Rechtsstreitigkeiten vor den Verwaltungsgerichten zu führen sein, deren Ausgang angesichts der gegebenen Wertungsspielräume sehr ungewiß erscheint. Diese Streitigkeiten können von dem Bekl. als unmittelbar im Besitz Gestörten ebensogut selbst geführt werden. Anders als in den zumeist zitierten Fällen, in denen die Störungen in dem unmittelbaren Einflußbereich des Vermieters stattfanden (vgl. Bub/Treier-Kraemer, III Rn. 1238), ist hier in der Auseinandersetzung mit der Freien und Hansestadt Hamburg die Position des Vermieters nicht günstiger als die des Mieters. Im Gegenteil könnte man auch generell geneigt sein, der Klage des unmittelbar Gestörten den Vorzug vor der Klage des möglicherweise nur mittelbar wirtschaftlich Betroffenen zu geben. Im Ergebnis jedenfalls können nach Auffassung der Kammer die ganz erheblichen Mühen, die derartige Rechtsstreitigkeiten mit sich bringen, und auch das erhebliche wirtschaftliche Risiko des Verlustes dieser Rechtsstreitigkeiten auch angesichts des Umstandes, daß der Bekl. die unmittelbar neben einem Schulgebäude gelegene Wohnung trotz dieses Umstandes angemietet hat, dem Kl. nicht auferlegt werden. Hier ist vielmehr der Bekl. selbst gegebenenfalls gefordert.

Der Bekl. ist aber auch nicht zu der von ihm vorgenommenen Minderung des Mietzinses berechtigt.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob, wie bereits ausgeführt, überhaupt zur Minderung berechtigende Mängel vorliegen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfange deren Geltendmachung gegebenenfalls gemäß § 539 BGB ausgeschlossen ist und ob überhaupt wesentliche Veränderungen in der Lärmbeeinträchtigung seit dem Sommer 1992 hinreichend substantiiert dargetan sind.

Denn auch in diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, daß der Bekl. mit dem von dem Bolzplatz ausgehenden Lärm eine Dauerbeeinträchtigung geltend macht, die sich auch im Hinblick auf die aufgezeigte Rechtsverfolgungsproblematik bei wertender Betrachtungsweise wie ein unbehebbarer Mangel darstellt (vgl. hierzu auch Sternel, Mietrecht, III 598/599 sowie Mietrecht Aktuell, Rn. 279). Einem solchen Mangel wird aber regelmäßig bei der Mietzinsbemessung im Rahmen des Verfahrens nach § 2 MHG abschließend Rechnung getragen (vgl. Bub/Treier-Schultz, III. Rn. 527, wohl auch Sternel, Mietrecht, III 599). Dies ist auch vorliegend in dem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona v. 5.5.1993 - Gesch.-Nr. 318 b C 85/93 geschehen. Dies ergibt sich aus der weiten uneingeschränkten Fassung der entsprechenden Passage dieses Urteils ("ein Schulhof auf der anderen Seite der Wohnung mit der entsprechenden Lärmbelästigung, auch außerhalb der Schulzeit und bis zum Einbruch der Dunkelheit auch als Fußballbolzplatz ständig genutzt wird") wie auch aus dem Umstand, daß es naheliegt und allein praktikabel ist, die von dem Schulgelände ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen als Einheit zu begreifen und zu berücksichtigen.

Der Bekl. hat mithin die von ihm nicht gezahlten Mietzinsbeträge in Höhe von 77,36 DM monatlich für April bis September 1993 nebst Zinsen an den Kl. nach zu entrichten. Er ist, wie tenoriert, zur Minderung und Zurückbehaltung des Mietzinses auch künftig nicht berechtigt. Er hat auch nicht die von ihm geltend gemachten Beseitigungsansprüche, so daß die hierauf gerichtete Widerklage abzuweisen war.