Mietminderung

Mietminderung; Nutzen- und Lastenwechsel; Kündigung der Zwischenumsetzwohnung beendet Ursprungsmietverhältnis

1. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Nutzen- und Lastenwechsel hat keine Außenwirkung; der Käufer kann vor Eintragung im Grundbuch die Miete vom Mieter nur nach Abtretung durch den Verkäufer verlangen. 2. Eine in einer Modernisierungsvereinbarung enthaltene Abrede einer Minderung von bis zu 100 % setzt nur einen Minderungsrahmen; für die Minderung im einzelnen kommt es auf die jeweilige Beeinträchtigung an. Beendet der Vermieter das Mietverhältnis über die Zwischenumsetzwohnung wirksam wegen Zahlungsverzuges, endet auch das Mietverhältnis über die ursprüngliche (Sanierungs-) Wohnung. (Leitsätze der Redaktion)

1. Die Kl. kann von dem Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. in Verbindung mit dem Mietvertrag die Zahlung von Mietzinsrückständen verlangen. a) Die Kl. ist für alle seit dem 4. Januar 1999 entstandenen Ansprüche aktivlegitimiert. Die Kl. ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und als solche rechtsfähig. Der Bekl. hat den Mietvertrag unstreitig mit der Wohnungsbaugesellschaft Mitte - WBM - geschlossen. Das Grundstück ist unstreitig an Frau L. zurückübertragen worden, wodurch diese gemäß § 16 Abs. 2, § 17 Vermögensgesetz in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die Kl. hat sodann das Grundstück käuflich erworben und ist am 4. Januar 1999 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden. Damit ist sie gemäß § 571 Abs. 1 BGB a. F. von diesem Zeitpunkt an in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten. b) Die Kl. kann nicht die Mietzinsrückstände aus dem Zeitraum August 1998 bis Dezember 1998 verlangen. Denn diese stehen noch der Verkäuferin des Grundstücks zu. Es mag sein, daß in dem notariellen Kaufvertrag mit Frau L. die Regelung enthalten ist, daß der Übergang von Nutzen und Lasten zum 1. Juli 1998 stattfinden soll. Diese gemäß § 446 BGB getroffene Regelung hat nur Bedeutung im Verhältnis zwischen den Parteien des notariellen Kaufvertrages. Sie bedeutet, daß Frau L. verpflichtet war, von den Mietern eingehende Mietzinszahlungen an die Kl. weiterzuleiten und diese wiederum die Betriebskosten des Grundstücks zu tragen hatte. Eine Außenwirkung kam dieser Regelung nicht zu. Wenn dies gewollt gewesen wäre, hätte die Verkäuferin ihre bis zur Umschreibung des Eigentums fällig werdenden Mietzinsansprüche im voraus an die Kl. abtreten müssen. Daß dies geschehen wäre, hat die Kl. nicht dargelegt. Auf diesen Umstand hat die Kammer im Termin hingewiesen, ohne daß die Kl. um die Gelegenheit gebeten hätte, ihren Vortrag gegebenenfalls ergänzen zu dürfen. Eine Abtretungserklärung hat sie nicht vorgelegt. c) (...)

d) Der Bekl. kann nicht geltend machen, daß eine Minderung von 100 % schon deswegen gerechtfertigt sei, weil in der am 24. August 1999 geschlossenen Modernisierungsvereinbarung unter § 7 Ziffer 7 davon die Rede ist, daß während der Bauzeit in der Wohnung eine Minderung von bis zu 100 % in Betracht kommen kann. (...)

e) Die Mietzinsrückstände kann die Kl. jedoch nur jeweils in Höhe von 50 % geltend machen. Denn der Mietzins ist gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. in Höhe von 50 % gemindert, weil die Wohnung mit Mängeln behaftet ist, die die Gebrauchstauglichkeit erheblich einschränken. (wird ausgeführt)

3. Die Kl. kann auch die Feststellung begehren, daß das Mietverhältnis der Parteien über die ursprüngliche Wohnung beendet ist.

a) Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses auf Grund einer der von ihr erklärten fristlosen Kündigungen, weil der Bekl. deren Wirksamkeit bestreitet, § 256 ZPO. (...)

c) Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist jedoch auf Grund der fristlosen Kündigung vom 30. Juni 2000 eingetreten. Diese fristlose Kündigung wird zwar mit Mietzinsrückständen begründet, die das Mietverhältnis über die Zwischenumsetzwohnung betreffen. Jedoch zieht die Wirksamkeit dieser Kündigung zugleich die Beendigung des Mietverhältnisses über die ursprüngliche Wohnung nach sich. Gemäß § 7 Ziffer 1 der Modernisierungsvereinbarung ist die genannte Vereinbarung Bestandteil des bestehenden Mietvertrages. Die Rechtsbeziehungen der Parteien in bezug auf die Zwischenumsetzwohnung sind in § 3 der Modernisierungsvereinbarung geregelt. Darin ist bestimmt, daß mit dem Einzug des Mieters in die Zwischenumsetzwohnung die gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis über die ursprüngliche Wohnung ruhen, § 3 Ziffer 2. Die Verbindung des durch die Modernisierungsvereinbarung begründeten Schuldverhältnisses mit dem Mietverhältnis über die ursprüngliche Wohnung hat zur Folge, daß mit der Kündigung des Mietverhältnisses über die Zwischenumsetzwohnung das Mietverhältnis über die ursprüngliche Wohnung ebenfalls endet. (...)

cc) Der Bekl. kann nicht einwenden, daß er die Zahlungen immer dann geleistet habe, nachdem er vom Arbeitsamt Geld erhalten habe. Die mangelnde Zahlungsfähigkeit ist nach absolut herrschender Rechtsauffassung kein Grund, den ein Schuldner dem Gläubiger einer Zahlungsforderung entgegensetzen kann.

Ein in dem Grundstückskaufvertrag vereinbarter Nutzen- und Lastenwechsel wirkt nur zwischen den Kaufvertragsparteien. Außenwirkung verlangt die Vereinbarung nur durch Forderungsabtretung.

Nach Rückübertragung des Grundstücks nach dem Vermögensgesetz hatte die Klägerin das Grundstück gekauft und im Mietvertrag mit der Verkäuferin einen Nutzen- und Lastenwechsel zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart. Die danach entstandenen Mietansprüche machte die Käuferin gegenüber dem Mieter geltend. Mit dem Mieter hatte die Käuferin auch eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen, nach der für die Bauzeit eine Minderung von bis zu 100 % in Betracht kommen konnte und in der dem Mieter eine mangelfreie Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt wurde. Die für diese Wohnung anfallende Miete zahlte der Mieter nur teilweise, woraufhin der nunmehr als Eigentümer grundbuchlich eingetragene Käufer als Vermieter kündigte, Zahlungsklage erhob und die Feststellung begehrte, daß das Mietverhältnis über die ursprüngliche Wohnung beendet ist.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin stellte klar, daß der im Kaufvertrag vereinbarte Nutzen- und Lastenwechsel nur Innenwirkung hat. Will der Käufer mietrechtliche Ansprüche schon geltend machen, müsse er sich die Rechte vom Verkäufer abtreten lassen.

Die in den üblichen Modernisierungsvereinbarungen getroffene Abrede einer Mietminderung bis zu 100 % sah die Kammer nur als Rahmen an und berechnete die Minderung im einzelnen nach den vorgetragenen Mängeln. Die Zwischenumsetzwohnung, in die der Mieter dann zog, war allerdings mängelfrei. Der dort aufgelaufene Mietrückstand berechtigte den Vermieter zur Kündigung. Das hatte für den (ruhenden) Mietvertrag über die ursprüngliche Wohnung die "durchschlagende" Wirkung, daß mit der Kündigung des Mietverhältnisses über die Zwischenumsetzwohnung auch das Mietverhältnis über die ursprüngliche Wohnung endete.

Die Abrede in einer Modernisierungsvereinbarung zu einer Minderung von bis zu 100 % kann in der Tat Anreiz bieten, sich auf eine Mietminderung von 100 % zu berufen und zu einzelnen Mängeln nichts weiter vorzutragen (es liegen in der Redaktion weitere Entscheidungen mit derselben Klausel und mit demselben Vortrag auf Mieterseite vor). Derartige Sätze in einer Vereinbarung sind auch unnötig, es sei denn, es wird ein bestimmter Minderungssatz vereinbart. Bei einem Minderungsrahmen kommt es jedoch, wie zu § 536 BGB üblich, darauf an, welche Beeinträchtigungen im einzelnen zu welchen Zeiträumen vorlagen, was der Mieter grundsätzlich vorzutragen hat.

Bei einem kaufvertraglich vereinbarten Nutzen- und Lastenwechsel ist schon an einen Notarregreß zu denken, wenn nicht an eine Anspruchsabtretung gedacht worden ist, obwohl sich die Parteien darüber einig waren, daß der Käufer in der langen Zeit zwischen Beurkundung des Kaufvertrages und Eintragung im Grundbuch schon alle Rechte (und Pflichten) bezüglich des Mietobjekts haben soll.