Mietminderung

Mietminderung; Mieterhaftung für Feuchtigkeitsschäden; vertragsgemäßer Zustand der Mietsache; üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen; Wärmedämmung; Wohnklima; übermäßigen Tauwasserbildung; Schimmelbildung; bei Errichtung geltende bauliche Anforderungen; Stand der Technik; üblicher Standard von Altbauten; Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters; Grundkenntnisse der Zusammenhänge von Luftfeuchtigkeit und Temperatur; Wärmebrücken

Der Wohnungsmieter kann (nur) erwarten, dass die Räume einen Wohnstandard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Das gilt auch für die Wärmedämmung des Hauses und das Wohnklima. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung restlicher Mieten für Januar bis Juni 2006 in Höhe von insgesamt 1.302,06 € verlangen, wobei die Bekl. gemäß § 421 BGB als Gesamtschuldner haften. Die von den Bekl. geschuldete Miete war nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Die Wohnung der Bekl. war nicht mit einem Mangel behaftet, der ihre Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt hat.

In Bezug auf die Schäden im Fensterbereich hat der Sachverständige S. eindeutig festgestellt, dass es nach dem Schadensbild zu einer übermäßigen Tauwasserbildung gekommen sei, die im Übrigen aufgrund der nicht zu beanstandenden Fensterkonstruktion auch nicht zu verhindern sei und keinen Mangel darstelle. Die den Bekl. obliegende Beseitigung des Tauwasseranfalls hätten diese indes nicht vorgenommen. Aufgrund dieser Feuchtigkeitseinwirkung sei es im Fensterbereich zu den Schimmelbildungen gekommen. Im Übrigen lasse das Schadensbild an den Fensterlaibungen erkennen, dass eine Lüftung häufig in Kippstellung der Fenster erfolgt sei.

Dies stelle ebenfalls ein falsches Nutzungsverhalten dar.

Aber auch im Übrigen sind die Schäden durch das Nutzungsverhalten der Bekl. verursacht worden. Der Sachverständige hat zwar nicht das Heiz- und Lüftungsverhalten der Bekl. über einen längeren Zeitraum untersucht. Gleichwohl lassen seine Feststellungen erkennen, dass die Verantwortlichkeit für die Schäden in diesem Punkt bei den Bekl. liegt. Denn er hat nachvollziehbar ausgeführt, dass die Bauweise des Hauses den bei seiner Errichtung geltenden Anforderungen entspreche. Zu den Schimmelbildungen komme es indes, wenn dieses Haus mit dem heutigen Normklima für Wohnungen genutzt werde, nämlich 50 % relative Luftfeuchtigkeit bei 20 °C. Gleichwohl seien Feuchtigkeitsschäden ohne weiteres zu vermeiden, wenn man unter Berücksichtigung der damals, d. h. zurzeit der Errichtung des Hauses, üblichen Nutzungsgewohnheiten mehr heizte oder die relative Luftfeuchtigkeit verringere, im vorliegenden Fall nach Angaben des Sachverständigen etwa auf 40 %. Das zeige sich unter anderem dadurch, dass in vergleichbaren Häusern nicht ohne Weiteres Schimmelschäden auftraten. Die Frage, was einem Mieter zumutbar sei, hat er - aus seiner Sicht zutreffend - offengelassen. Aus seinen Feststellungen lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass unter Berücksichtigung der früheren Normen und Maßstäbe das Haus einen Baumangel aufweist. Dafür spricht auch das Schadensbild, das nicht nur die "normalen Problemzonen" in den Ecken und Decken- und Wandixeln betrifft, sondern sich als großflächiger Befall der gesamten Außenwände darstellt.

Danach entspricht die Wohnung dem vertragsgemäßen Zustand. Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Bei einem Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspricht. Vielmehr muss er davon ausgehen, dass diese hinter dem aktuellen Standard von Neubauten oder modernisierten Altbauten zurückbleibt (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090). Dass die Wärmedämmung der von den Kl. angemieteten Wohnung insgesamt den Standard bietet, der in Wohngebäuden desselben Alters und vergleichbarer Ausstattung als üblich zu erwarten ist, hat der Sachverständige S. bestätigt.

Daraus folgt, dass auch an die Einhaltung des Wohnklimas nicht die gleichen Anforderungen gestellt werden können wie in einem heute nach den aktuellen Vorgaben errichteten Neubau. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ist aber in der Praxis ein Wohnen in derartigen Häusern ohne Weiteres möglich, wenn man etwas mehr heizt (oder lüftet). Ebenso wie sich der Mieter in einem älteren Haus etwa in Bezug auf die Anzahl der vorhandenen Steckdosen und die Dichtigkeit der Fenster einschränken muss, gilt dies auch für die Einhaltung eines angemessenen Raumklimas. Die Einhaltung einer Luftfeuchtigkeit von 40 % bei 20 °C oder von 50 % bei einer entsprechend höheren Temperatur erscheint dabei nicht in der Weise unzumutbar, dass sie unter Berücksichtigung der heutigen Lebensgewohnheiten kein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH a.a.O.).

Ohne Erfolg machen die Bekl. geltend, über die Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten vom Kl. nicht aufgeklärt worden zu sein. Erforderlich sind in diesem Zusammenhang gewisse Grundkenntnisse der Zusammenhänge von Luftfeuchtigkeit und Temperatur. Diese kann man aber bei einem durchschnittlichen Mieter voraussetzen. Ebenfalls erwarten kann man auch das Wissen, dass ältere Häuser gerade in Bezug auf Schall- und Wärmeschutz schlechter sind als heutige Neubauten. Es ist nicht ersichtlich, dass für ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten aufgrund besonderer, nicht ohne Weiteres erkennbarer, Umstände spezielle Kenntnisse erforderlich sind. Nur in einem solchen Fall bestehen entsprechende Hinweispflichten des Vermieters. Hierfür fehlen indes hinreichende Anhaltspunkte. Denn das Haus entspricht insoweit dem Ausstattungsstandard vergleichbarer Häuser.

Da nach allem den Bekl. keine Minderungsansprüche zustehen, ist die entsprechende Feststellungsklage des Kl. ebenfalls begründet.

Ferner sind die Bekl. gemäß §§ 280 Abs. 1, 242 BGB - ebenfalls als Gesamtschuldner - zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 2.647,74 € verpflichtet. Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen S. sind die Feuchtigkeitsschäden auf eine nicht sachgerechte Nutzung zurückzuführen und hätten durch richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten und Beseitigung der Tauwasserbildungen an den Fenstern durch die Bekl. verhindert werden können. Da sie nach den obigen Ausführungen die Schäden mindestens fahrlässig verursacht haben, müssen sie auch die Kosten für die dadurch bedingten Schäden tragen. Für den vom Amtsgericht vorgenommenen Abzug von 50 % ist danach kein Raum.

Der Mieter kann vom Vermieter nur einen Wohnungszustand verlangen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Er muss daher sein Heiz- und Lüftungsverhalten darauf einstellen.

Der Vermieter verlangte Zahlung restlicher Miete, die Wohnungsmieter beriefen sich auf Minderung wegen Feuchtigkeitsbildung im Rahmen der Fenster. Ferner verlangte der Vermieter einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung, weil die Mieter nicht ausreichend geheizt bzw. gelüftet hätten. Der eingeschaltete Sachverständige stellte dazu fest, dass es nach dem Schadensbild zu einer übermäßigen Tauwasserbildung gekommen sei, die aufgrund der nicht zu beanstandenden Fensterkonstruktion auch nicht zu verhindern gewesen wäre. Die den Mietern obliegende Beseitigung des Tauwasseranfalls hätten diese indes nicht vorgenommen. Daher sei es zur Schimmelbildung im Fensterbereich gekommen.

Die ZK 63 des LG Berlin verurteilte die Mieter. Die Schäden seien durch das Nutzungsverhalten der Mieter verursacht worden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen entspreche die Bauweise des Hauses den bei seiner Errichtung geltenden Anforderungen. Feuchtigkeitsschäden seien ohne Weiteres zu vermeiden, wenn man unter Berücksichtigung der zur Zeit der Errichtung des Hauses üblichen Nutzungsgewohnheiten mehr heize oder die relative Luftfeuchtigkeit durch Lüftung verringere. Nicht alles, was bei Neubauten und im sozialen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden sei, könne auch bei Altbauten als üblich angesehen und zum Maßstab gemacht werden. Bei einem Altbau könne ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspreche. Vielmehr müsse er davon ausgehen, dass diese hinter dem aktuellen Standard von Neubauten oder modernisierten Altbauten zurückbleibe. Daraus folge, dass auch an die Einhaltung des Wohnklimas nicht die gleichen Anforderungen gestellt werden könnten wie heute in einem nach den aktuellen Vorgaben errichteten Neubau. Die Einhaltung einer Luftfeuchtigkeit von 40 % bei 20 °C oder 50 % bei entsprechend höherer Temperatur erscheine nicht unzumutbar und ermögliche auch unter Berücksichtigung der heutigen Lebensgewohnheiten zeitgemäßes Wohnen. Die Mieter könnten sich nicht darauf berufen, über Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten nicht aufgeklärt worden zu sein. Erforderlich seien in diesem Zusammenhang gewisse Grundkenntnisse der Zusammenhänge von Feuchtigkeit und Temperatur. Diese könne man aber bei einem durchschnittlichen Mieter voraussetzen. Danach stünden also Minderungsansprüche nicht zu. Ferner seien die Mieter zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung verpflichtet, denn nach den Feststellungen des Sachverständigen seien die Feuchtigkeitsschäden auf eine nicht sachgerechte Nutzung zurückzuführen und hätten durch richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten verhindert werden können.