Mietminderung

Mietminderung; Umweltschäden; Baulärm aus Nachbarschaft

Im dicht bebauten Innenstadtbereich muss ein Mieter damit rechnen, dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt oder abgerissen oder die Fassaden erneuert werden. Eine Mietminderung ist dann nicht gerechtfertigt, selbst wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses keine konkreten Umstände gegeben waren, aufgrund derer der Mieter mit einer späteren Aufnahme einer Bautätigkeit rechnen musste.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermieten der Bekl. aufgrund des schriftlichen Vertrages vom 9.6.1997 im ersten Obergeschoss des Hauses G.straße in Berlin Räume zum Betrieb eines Büros.

Die Kl. verlangt in der Hauptsache restlichen Mietzins für die Zeit von September 2005 bis November 2006 in Höhe von insgesamt 29.001,98 €.

Die Bekl. steht auf dem Standpunkt, der Mietzins habe sich im Zeitraum zwischen dem 15. April 2005 und dem 15. November 2006 um 20 % gemindert. Sie behauptet, aufgrund von Bautätigkeiten in der unmittelbaren bzw. näheren Umgebung, insbesondere auf dem Gelände des ... und des ehemaligen Kaufhauses ... sei es vor allem zu intensiven Lärm- und Staubemissionen gekommen. [...]

Die Klage ist begründet.

I. Die Kl. hat Anspruch auf vollen Mietzins; dieser hatte sich im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert. Die Bautätigkeit in diesem Zeitraum in der unmittelbaren bzw. näheren Umgebung stellt keinen Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar.

In ihrem Urteil vom 8.2.2001 (GE 2003, 115 f.) hat die Kammer zur Frage, wann derartige Umwelteinflüsse einen Mangel der Mietsache darstellen, Folgendes zutreffend ausgeführt:

"Ein Fehler gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn die tatsächlichen Umweltverhältnisse den Gebrauchswert oder die Tauglichkeit der Mietsache für den vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen (BGH, NJW 1971, 424, 425; BGH, NJW 1981, 2405; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts‑ und Wohnraummiete, 3. Auflage Ill, Rn. 1341). Zur Präzisierung der vom Mieter hinzunehmenden Umwelteinwirkung wird einerseits die in den Vorschriften des BGB über das Eigentum enthaltene Regelung des § 906 BGB entsprechend herangezogen und darauf abgestellt, ob der Vermieter die Störungen verhindern oder von dem Störer einen Ausgleich für Mietzinsminderung beanspruchen kann (BGH, WM 1961, 654, 657; OLG Frankfurt/M., ZMR 1964, 271; OLG Düsseldorf, BB 1991, 159).

Andererseits wird eine Anwendung von § 906 BGB abgelehnt und allein für maßgeblich erachtet, ob der Mieter die Einwirkungen gemäß den vertraglichen Vereinbarungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände des Vertragsschlusses, insbesondere der Lage des Mietobjekts, hinnehmen muss (BayObLG, NJW 1987, 1950, 1951; Staudinger/Emmerich, § 537 BGB, Rn. 42 f.; WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet‑, Pacht‑ und Leasingrechts, 8. Auflage, Rn. 244).

Ob Baulärm und Bauschmutz, der durch von Dritten veranlasste Bautätigkeit in der Nachbarschaft der gemieteten Räumlichkeiten verursacht wird, zu einer Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB führt, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesehen. Einerseits wird ein zur Mietzinsminderung führender Fehler angenommen (so LG Hamburg, NJW‑RR 1999, 378; LG Kassel, NJW‑RR 1989, 1292; LG Göttingen, NJW 1986, 1112; LG Siegen, WuM 1990, 17). Andererseits wird bei üblichen Belästigungen ein Fehler grundsätzlich verneint (AG Augsburg, ZMR 1988, 341). Schließlich wird jedenfalls bei Einwirkungen von Baumaßnahmen, mit denen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkreter Umstände zu rechnen war, eine Mietzinsminderung abgelehnt (OLG München, NJW‑RR 1994, 654; OLG Frankfurt/M., ZMR 1964, 271). Im Schrifttum wird überwiegend bei Lärm- und Schmutzeinwirkungen aufgrund von Bautätigkeit in der Nachbarschaft eine Mietzinsminderung gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB angenommen (Bub/Treier‑Kraemer, a. a. O., III, Rn. 1344; WoIf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 244; Staudinger/Emmerich, § 537 BGB, Rn. 47), mitunter selbst dann, wenn der Mieter bei Vertragsschluss wusste, dass in der Nachbarschaft in absehbarer Zeit Bauarbeiten durchgeführt werden (so Blank/Börstinghaus, Miete, § 537 BGB, Rn. 11)."

1. Zieht man richtigerweise die Wertung des § 906 BGB heran, ergibt sich, dass die hier behaupteten Einwirkungen eine Mietzinsminderung nicht rechtfertigen:

Gemäß § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Grundstückseigentümer die Zuführung von Lärm und Schmutz von einem anderen Grundstück insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz‑ oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gemäß § 906 Abs. 2 BGB hat der Eigentümer auch wesentliche Beeinträchtigungen zu dulden, wenn diese Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Nutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Ein Ausgleichsanspruch steht dem Eigentümer gegen den Störer nur zu, wenn die Einwirkungen eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigen.

a) Überträgt man diese Grundsätze richtigerweise auf das Mietverhältnis der Parteien, dann hatte die Bekl. die Lärm- und Staubeinwirkungen als unwesentliche Beeinträchtigung hinzunehmen. Der Bekl. ist trotz umfangreichen detailreichen Vortrages das Entscheidende nicht gelungen, nämlich darzutun, dass Grenz‑ und Richtwerte, die für die Bautätigkeit im Allgemeinen bzw. die eingesetzten Maschinen im Besonderen gelten, überschritten würden.

b) Aber selbst wenn es sich in einzelnen Fällen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 2 BGB gehandelt haben sollte, wäre der Eigentümer, d. h. die Kl. zur Duldung verpflichtet gewesen, ein Ausgleichsanspruch gegen die Störer hätte ihr nicht zugestanden.

Die an benachbarten Gebäuden durchgeführten Bauarbeiten stellen eine ortsübliche Nutzung dar, die damit verbundenen Lärm- und Schmutzemissionen konnten nicht mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen verhindert werden; jedenfalls ist hierfür nichts ersichtlich. Auch mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundene bauliche Umgestaltungs- und Abbrucharbeiten sind ortsüblich, wenn das Halten der Anlage ortsüblich ist (vgl. Palandt/Bassenge, § 906 BGB Rn. 27). Die durchgeführten Arbeiten sind ortsüblich und nicht unzumutbar. Die Erneuerung einer Außenfassade, der Abriss oder die Entkernung eines Gebäudes stellen Baumaßnahmen dar, die nach Art und Umfang nicht über das ortsübliche und zumutbare Maß hinausgehen.

2. Aber auch wenn man § 906 BGB nicht auf das Mietverhältnis entsprechend anwendet, sondern allein darauf abstellt, ob Einwirkungen nach den bei Vertragsschluss ersichtlichen Umständen und Verhältnissen als vertraglich vorausgesetzt gelten können, liegen die Voraussetzungen einer Mietzinsminderung nicht vor (vgl. hierzu KG, GE 2003, 116 f.): Zwar waren im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 9.6.1997 keine konkreten Umstände gegeben, aufgrund derer die Bekl. mit einer Aufnahme der Bautätigkeit im Jahre 2005 rechnen musste, darauf kommt es aber auch nicht an; denn im dicht bebauten Innenstadtbereich muss ein jeder damit rechnen, dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt oder abgerissen werden oder die Fassaden erneuert werden.

3. Die Heranziehung der Wertung des § 906 BGB bzw. die Berücksichtigung der abstrakten Gefahr derartiger Bautätigkeit in der Nachbarschaft ist auch deshalb gerechtfertigt, weil ebenso wie die Kaufpreisbildung die Mietpreisbildung diesem Risiko Rechnung trägt.

Aus dem Protokoll des Kammergerichts vom 7. August 2008 - 22 U 100/07 - mit anschließendem Vergleichsabschluss: Der Senat weist darauf hin, dass er der Berufung der Bekl. teilweise Aussicht auf Erfolg beimisst. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Ansicht können nach herrschender und vom Senat geteilter Ansicht auch Umweltfehler, insbesondere Baulärm- und Staubbelästigungen, um die es hier vor allem geht, Mängel der Mieträume begründen, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter bzw. Eigentümer sie nach § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB dulden muss (vgl. etwa BayObLG NJW 1987, 1950; OLG München, Urteil vom 25. Oktober 2006 - 3 U 3422/06 -; KG, Urteil vom 8.4.1999 - 8 U 5397/97 - KGR Berlin 1999, 266; als selbstverständlich vorausgesetzt auch vom BGH in seinem Urteil vom 16. März 2005 - XII ZR 268/01 - Rn. 12 in Juris; Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 536 Rdn. 121 ff; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet‑, Pacht‑ und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 226; Kramer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts‑ und Wohnraummiete, 3. Aufl., Ill. B Rn. 1344; Häublein in MünchKomm‑BGB, 5. Aufl. 2008, § 536 Rn. 16; Staudinger‑Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2006, § 536 Rn. 29 jeweils m. w. N.). Das ergibt sich schon daraus, dass § 536 BGB eine Mietminderung nicht davon abhängig macht, ob der Vermieter einen Mangel zu vertreten hat (anders etwa als § 536 a BGB). Eine Großbaustelle der hier im Streit befindlichen Art löst schon mit den Aktivitäten, die die Kl. und ihre Streithelferin eingeräumt oder nur mit Nichtwissen oder ohne die erforderliche Substanz bestritten haben, bei lebensnaher Betrachtung in den umliegenden Gebäuden Störungen aus, die eine nicht nur unwesentliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der zu Bürozwecken genutzten Mieträume mit sich bringen. Der Hinweis der Kl., die Grenzwerte für Baugeräusche seien nicht überschritten worden, steht dieser Annahme nicht entgegen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Arbeitsschutzvorschriften und nicht um Werte zum Schutz der Nutzer benachbarter Mieträume. Dem Umstand, dass von einer Großbaustelle ausgehende Beeinträchtigungen Schwankungen unterliegen, ist durch eine einheitliche Minderungsquote für die gesamte Bauzeit Rechnung zu tragen (KG, 8. ZS, Urteil vom 8. Januar 2001 - 8 U 5875/98 - OLG‑Report KG 2001, 223 f.). Mit Rücksicht darauf ist aufgrund der ohne Weiteres anzunehmenden Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die hier als feststehend angenommen werden kann, hier allenfalls eine Mietminderung von 10 % der Bruttowarmmiete (vgl. dazu BGH, Urt. v. 6. April 2005 - XII ZR 225/03 und KG, 12. ZS, Urt. v. 13. Oktober 2003 - 12 U 104/03 = KGR 2004, 152) angemessen.

Ein Geschäftsraummieter im dicht bebauten Innenstadtbereich muss immer damit rechnen, dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft abgerissen oder erneuert werden. Er kann deshalb keine Mietminderung geltend machen, so das LG Berlin.

Der Mieter hatte Mieträume im Innenstadtbereich gemietet und kürzte die Miete, als in der Nachbarschaft umfangreiche Bautätigkeiten begannen (Abriss eines ehemaligen Kaufhauses und anderweitige Bauerrichtung). Der Vermieter erhob daraufhin Zahlungsklage, wohingegen sich der Mieter auf Minderung berief.

Das Landgericht Berlin, ZK 12 (Vorsitzender als Einzelrichter), verurteilte den Mieter. Dazu bezog sich die Kammer auf ein früheres Urteil mit gleicher Rechtslage (GE 2003, 115 ff.). Zwar habe es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 1997 keine konkreten Umstände gegeben, aufgrund derer der Mieter mit einer Aufnahme einer Bautätigkeit im Jahre 2005 rechnen musste. Doch darauf komme es nicht an. Im dicht bebauten Innenstadtbereich müsse ein jeder damit rechnen, dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt oder abgerissen werden oder die Fassaden erneuert werden. Das führte zur Berufung zum Kammergericht, die mit einem Vergleichsabschluss unter Berücksichtigung einer Mietminderung von etwa 10 % der Bruttowarmmiete endete.

Zunächst wird auf die Urteile des LG Berlin und des Kammergerichts vom 3. Juni 2002 - 8 U 74/01 - GE 2003, 115 ff. sowie auf Schach in GE 2003, 90, 91 Bezug genommen. In dem dortigen Fall wurde in der Nachbarschaft des Mietshauses eine Baulücke (bisher Firmenparkplatz) durch einen Neubau geschlossen und im Übrigen Fassaden an Nachbarhäusern saniert. Land- und Kammergericht gestanden dem Mieter ein Minderungsrecht nicht zu. Der Mieter hätte in Anbetracht der räumlichen Gegebenheit zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Bautätigkeiten in der Nachbarschaft rechnen müssen. Die behaupteten Beeinträchtigungen seien daher ortsüblich. Das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen habe dem Vertragsschluss zugrunde gelegen, so dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt sei. In den Urteilen war dabei die Heranziehung des § 906 BGB offengelassen worden. Danach kann sich der Eigentümer eines Grundstücks gegen die Zuführung (u. a.) von Geräuschen, Erschütterungen oder ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen nicht wehren, soweit die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Beide Gerichte waren vielmehr darauf "ausgewichen", dass mietrechtlich der Mieter mit den Immissionen/Beeinträchtigungen habe rechnen müssen (kein Mietmangel).

Im jetzigen Hinweisbeschluss im Sitzungsprotokoll ging der 22. Senat des Kammergerichts auf das Problem, dass ein Mieter in bestimmten Grundstückslagen mit später auftretendem Baulärm rechnen muss, nicht ein. Eine Großbaustelle der hier im Streit befindlichen Art löse schon mit den Aktivitäten, die der Vermieter eingeräumt oder nur mit Nichtwissen oder ohne die erforderliche Substanz bestritten habe, bei lebensnaher Betrachtung in den umliegenden Gebäuden Störungen aus, die eine nicht nur unwesentliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der zu Bürozwecken genutzten Mieträume mit sich brächten. Mit Rücksicht darauf sei aufgrund der ohne Weiteres anzunehmenden Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die vorliegend als feststehend angenommen werden könne, eine Mietminderung von allenfalls 10 % der Bruttowarmmiete angemessen.

Daraus könnte man schließen, dass der 22. Senat des Kammergerichts nicht - wie der 8. Senat des Kammergerichts - die Meinung vertritt, dass bei Anmietung eines Büros im Innenstadtbereich immer mit intensiver Bautätigkeit in der Nachbarschaft gerechnet werden muss und demgemäß insofern ein Mietmangel überhaupt nicht auftreten kann.

Unter Bezugnahme auf GE 2003, 91 wird weiterhin die Ansicht vertreten, dass nur dann ein "geminderter Mietgebrauch" vereinbart ist, wenn bei Vertragsschluss offensichtlich war, dass mit Bauarbeiten und damit einhergehendem Baulärm gerechnet werden muss. Offensichtlich sind z. B. bestehende Baulücken, die sicher irgendwann geschlossen werden, und sanierungsbedürftige Gebäude in der Nachbarschaft, nicht aber die Schließung eines Kaufhauses mit anschließendem modernen Neubau.