Mietminderung

Mietminderung; Anzeigepflicht bei Geschäftsraummiete; Vereinbarungen über Heizkosten

1. Bei der Geschäftsraummiete kann die Mietminderung durch Allgemeine Geschäftsbedingung von einer Vorankündigung abhängig gemacht werden.

2. Verstößt der vereinbarte Verteilerschlüssel gegen die Heizkosten-Verordnung, greift die gesetzliche Regelung des § 7 Abs. 1 Heizkosten-Verordnung.

3. Eine Verletzung der Betriebspflicht kann nur dann vorliegen, wenn der Gesamtcharakter des Unternehmens nicht mehr gewahrt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

A. 1. (...) Die Bekl. kann der Kl. nicht eine etwaige Mangelhaftigkeit der Mieträume entgegenhalten. (...)

Schließlich behauptet die Bekl. noch, daß die Lüftungsanlage zu laut gewesen sei. Insoweit fehlt es aber an einem ausreichenden Vortrag dazu, wann dieser Mangel aufgetreten (wegen § 539 BGB) und wann er angezeigt worden ist, vgl. § 545 Absatz 1 BGB. Aus dem Schreiben vom 21. Februar 2000 ergibt sich eine Anzeige jedenfalls nicht. Nach der insoweit wirksamen (vgl. Senat, 8 U 6/01, Urteil vom 21.2.2002, S. 6 der UA; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 388; Drettmann in Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Geschäftsraummiete, Rn. 51; Bub/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 1373) Regelung unter Ziffer 6.3. war die Bekl. jedenfalls erst dann und ab dem Zeitpunkt zu einer Minderung berechtigt, wenn sie einen Monat vor der Fälligkeit der Mietzinsforderung beziffert und schriftlich die Ausübung eines Minderungsrechtes angekündigt hat. Eine solche Ankündigung ist wegen keiner der behaupteten Mängel ersichtlich. (...)

3. d. Die fehlende Prüffähigkeit betrifft aber nicht die insoweit abtrennbaren Heizkosten. Insoweit ist die Bekl. auf Grund der Vereinbarung der Übernahme der Heizkosten zur Zahlung verpflichtet. Dem steht nicht entgegen, daß die Kl. der Heizkostenabrechnung einen von dem Vertrag abweichenden Umlageschlüssel zugrunde gelegt hat. Denn der im Vertrag vom 19. August 1995 genannte Verteilerschlüssel verstößt gegen § 7 Absatz 1 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenVO) und ist damit nach § 2 HeizkostenVO unwirksam. Entgegen der Auffassung der Bekl. führt dies aber nicht dazu, daß sie nunmehr keine Heizkosten mehr zu tragen hätte. Nach § 6 Absatz 2 AGBG findet in einem derartigen Fall die gesetzliche Regelung Anwendung, die dem Vermieter nach § 7 Absatz 1 HeizkostenVO ein Gestaltungsrecht einräumt, das von der Kl. wirksam ausgeübt worden ist. (...) B. 2. Das Landgericht hat die Klage auch zu Recht hinsichtlich der Betriebspflicht des weiteren Gastraumes abgewiesen. Allerdings ist die Bekl. nach Ziffer 1.2. des Mietvertrages verpflichtet, auf der gemieteten Fläche eine bayerische Bierstube mit Restaurant und Biergarten zu betreiben. Dies bedeutet aber nicht, daß jeder einzelne Raum als Gastraum dienen muß. Dies versteht sich für die Personal- und Küchenräume von selbst. Eine Verletzung der Betriebspflicht kann daher nur dann vorliegen, wenn sich der Gesamtcharakter der Unternehmung nicht mehr als Betreiben einer bayerischen Bierstube mit Restaurant und Biergarten darstellt. Dies ergibt sich nach dem Vortrag der Parteien aber nicht daraus, daß ein abtrennbarer Teil der nutzbaren Räume nicht mehr als Gastraum verwandt wird.

Bei der Geschäftsraummiete kann durch Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart werden, daß der Mieter eine Mietminderung vorher ankündigen muß.

Der Geschäftsraummieter hatte sich mietvertraglich verpflichtet, auf der gemieteten Fläche eine bayerische Bierstube mit Restaurant und Biergarten zu betreiben. Er zahlte teilweise die Miete einschließlich kalter Betriebskosten und Heizkosten nicht, weil die Mietsache seiner Ansicht nach Mängel aufwies. Im Mietvertrag war die Vorankündigungspflicht für eine Mietminderung vereinbart. Eine vereinbarte Heizkostenregelung verstieß gegen § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Einen Gastraum nutzte der Mieter nicht für das Restaurant. Der Vermieter verlangte restliche Miete und machte die Betriebspflicht auch hinsichtlich des nicht genutzten Gastraumes geltend.

1. Der 8. Senat des Kammergerichts hielt die Vereinbarung für zulässig, nach der eine Mietminderung von einer Vorankündigung abhängig gemacht wurde. 2. Zur Heizkostenabrechnung lag zwar ein Verstoß gegen § 7 Abs. 1 HeizkostenV vor, der die Vereinbarung nach § 2 HeizkostenV unwirksam machte. Das führte jedoch nicht dazu, daß der Mieter nunmehr keine Heizkosten mehr zu tragen hätte. Vielmehr kam gemäß § 6 Abs. 2 AGBG die gesetzliche Regelung nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV zur Geltung.

3. Es verstieß nicht gegen die vereinbarte Betriebspflicht, daß der Mieter einen Gastraum anderweitig nutzte, weil dadurch der Gesamtcharakter des Betriebes nicht beeinträchtigt wurde.

1. Nach § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Wohnraummietverhältnis eine zum Nachteil des Mieters von § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Bei der Geschäftsraummiete allerdings darf nach wohl allgemeiner Meinung vertraglich vereinbart werden, daß eine Mietminderung von einer Vorankündigung abhängig gemacht wird. Dennoch ist auch in diesem Zusammenhang eine gewisse Vorsicht geboten, denn auch vereinbarte Allgemeine Geschäftsbedingungen bei der Geschäftsraummiete dürfen nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen; § 307 BGB (früher: § 9 AGBG, der bei Altverträgen noch bis zum 31. Dezember 2002 Anwendung findet), greift auch bei der Geschäftsraummiete. So kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in diesem Zusammenhang nicht ausgeschlossen werden, daß der Mieter den bis zur Vorankündigung zuviel gezahlten Mietzins aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern kann (vgl. Sternel, 3. Aufl., II Rdnr. 684; Kraemer in: Bub/Treier, III B Rdnr. 1373).

2. Eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung unterliegt nicht der sog. geltungserhaltenden Reduktion. In dem Fall greift jedoch die gesetzliche Regelung, was sich durch die Neufassung des BGB nach der Schuldrechtsreform nicht geändert hat. § 6 Abs. 2 AGBG findet sich jetzt in § 306 Abs. 2 BGB wieder. 3. Eine Betriebspflicht des Mieters kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden und fällt in das unternehmerische Risiko des Mieters (vgl. BGH ZMR 1993, 57). Die Verletzung der Betriebspflicht stellt eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen kann. Den Anspruch auf Erfüllung der Betriebspflicht kann der Vermieter entsprechend § 541 BGB nach Abmahnung gerichtlich geltend machen und nach § 888 ZPO (unvertretbare Handlung durch Zwangsgeld durchsetzbar) vollstrecken (vgl. u. a. OLG Celle NJW-RR 1996, 585).