Mietminderung

Mietminderung; Umweltschäden; Baulärm aus Nachbarschaft

Ist schon bei Mietvertragsabschluß erkennbar, daß mit Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muß (Sanierungsgebiet, baufällige Gebäude bzw. Baulücken in der Nähe, erneuerungsbedürftige Fassaden), ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht gerechtfertigt. Der Vermieter schuldet dem Mieter dann nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung. (Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter minderte die Miete, weil die Fassade eines Nachbarhauses saniert wurde, ferner in der unmittelbaren Nachbarschaft auf einem ehemaligen Firmenparkplatz ein Neubau errichtet und eine Tiefgarage abgerissen wurde. Daher sei es zu Lärm- und Staubbeeinträchtigungen gekommen.

(...) Der insoweit der Höhe nach unstreitige Mietzinsanspruch ist nicht durch die von den Bekl. geltend gemachte Minderung reduziert. Das Landgericht ist jedenfalls im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, daß die Voraussetzungen für eine Minderung gemäß § 537 BGB insoweit nicht vorliegen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob bezüglich der Minderung für Störungen, die von Nachbargrundstücken des Mietgrundstücks ausgehen, § 906 BGB insoweit auf die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter anzuwenden sind, als daß keine Minderung berechtigt ist, wenn der Eigentümer selbst derartige Störungen zu dulden hätte. Das Landgericht hat hierauf auch nicht abschließend abgestellt. Vielmehr hat es im Ergebnis diese Streitfrage offengelassen, indem es alternativ begründet hat: Es hat sich damit auseinandergesetzt, wie es sich verhält, wenn § 906 BGB auf das Mietverhältnis nicht entsprechend anzuwenden wäre. Dabei hat das Landgericht zutreffend darauf abgestellt, daß Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts auch bereits im März 1995 ortsüblich war und das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen dem Vertragsschluß mit zugrunde lag. Ob dieses Risiko ausdrücklich in die Mietpreisberechnung eingeflossen ist, was die Bekl. in Abrede stellen, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist vielmehr, ob und inwieweit die Bekl. generell mit einer Bautätigkeit, wie sie zur Begründung der Minderung geschildert wird, hätten rechnen müssen. Dies kann nicht allein davon abhängen, ob das Mietgrundstück in einem Sanierungsgebiet liegt oder sich baufällige Gebäude bzw. Baulücken in der Nähe befinden. Denn es handelt sich bei der Umgebung des Mietobjekts nicht um ein Neubaugebiet, so daß im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen zu rechnen war. Dies trifft insbesondere auf die am Nachbargrundstück vorgenommene Fassadenerneuerung zu, auf die sich die Bekl. bezüglich ihrer Minderung für September und Oktober 1998 berufen. Hausfassaden überdauern in der Regel nicht die gesamte Zeit, in der ein Gebäude erhalten bleibt. Vielmehr sind sie von Zeit zu Zeit entweder zu erneuern oder zu renovieren. Demnach hätten die Bekl. sehr wohl erkennen können, daß die später erneuerte Fassade des Nachbargrundstücks nicht im neuesten Zustand war und demzufolge mit einer Erneuerung früher oder später zu rechnen gewesen war.

Es kommt hinzu, daß, selbst wenn bezüglich der Störungen durch die Fassadenerneuerung von einem Umweltmangel auszugehen wäre, der zu einer gewissen Tauglichkeitsminderung des Mietgrundstücks führt, die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten worden ist. Insoweit reicht jedenfalls der Vortrag der Bekl. nicht aus, da hinsichtlich der gerügten Störungen in Gestalt von Lärm und Staub für den genannten Zeitraum September und Oktober 1998 nicht im einzelnen das Maß, die Dauer und Intensität der Beeinträchtigungen dargetan sind.

Auch die Minderung bezüglich der Miete für Juli 2000 ist nicht gerechtfertigt. Dabei ist zwar unstreitig, daß zumindest im Juni 2000 eine Entkernung des gegenüberliegenden Grundstücks stattgefunden hat, wobei Störungen aufgetreten sind. Hinsichtlich dieser Baumaßnahmen kann zwar nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die Bekl. mit einer Entkernung und den damit verbundenen erheblichen Umbaumaßnahmen hätten rechnen müssen, wenn auch derartige Entkernungen aufgrund der modernen Bautechnik häufiger vorkommen und gerade bei älterer Bausubstanz in Betracht kommt, daß Modernisierungen mit diesem Verfahren durchgeführt werden. Wegen der gerügten Störungen aufgrund dieser Baumaßnahmen fällt jedoch ins Gewicht, daß es sich hierbei nicht um ein Nachbargrundstück im engeren Sinne handelte, sondern um ein Grundstück, das auf der anderen Straßenseite lag, woraus bereits folgt, daß Lärmbelästigungen schon aufgrund der größeren Entfernung zum Mietgrundstück geringer sein mußten, weil eine unmittelbare Übertragung des Schalls durch die Gebäudesubstanz insofern nicht möglich war. Die Bekl. haben aber auch insoweit nicht hinreichend dargelegt, daß die Störungen die Wesentlichkeitsgrenze nach § 537 BGB überschritten haben: Zwar haben sie Protokolle über Lärm- und Staubbelästigung für den Zeitraum vom 6. bis 30. Juni 2000 vorgelegt. Die insoweit unter Beweis gestellten Behauptungen der Protokolleintragungen eignen sich jedoch nicht für eine abschließende Beurteilung, ob die Wesentlichkeitsgrenze durch die Störungen überschritten war. Zum großen Teil ist an den einzelnen Tagen lediglich der Beginn der Störung angegeben, ohne daß vermerkt ist, wie lange die Störungen angehalten haben. Entscheidend ist jedoch, daß das Maß und die Intensität der Störungen nur subjektiv wiedergegeben sind. So lassen sich diesbezüglich aus den Bemerkungen "extremer", "üblicher", "andauernder", "nervender" Baulärm auf die Intensität des Lärms keine sicheren Schlüsse ziehen. Es kommt hinzu, daß nach den Protokolleintragungen auch nicht auszuschließen ist, daß die Störungen mehr oder minder sporadisch auftraten und nicht den ganzen Tag anhielten. Darüber hinaus ergibt sich aus den Bemerkungen in dem Protokoll, daß jedenfalls durch Schließen der Fenster eine Abhilfe möglich war. Es heißt zwar auch teilweise, daß der Lärm der Bohrer durch die geschlossenen Fenster drang, insoweit sind aber wiederum keine Einzelheiten vorgetragen, wie lange diese Geräusche andauerten. Zudem fehlen auch insoweit Schallmessungen, die allein geeignet wären, bloß subjektive Beurteilungen derartiger Lärmbelästigungen auszuschließen.

Muß dem Mieter schon bei Vertragsabschluß klar sein, daß in absehbarer Zeit in der Nachbarschaft gebaut wird, kann er später die Miete nicht wegen Baulärms und Staubentwicklung mindern.

Die Mietsache (Geschäftsraummiete) lag in einem Gebiet mit alter Bausubstanz, das im übrigen Baulücken aufwies. Einige Zeit nach Vertragsabschluß wurde in der Nachbarschaft eine Baulücke (bisher Firmenparkplatz) durch einen Neubau geschlossen und im übrigen Fassaden an Nachbarhäusern saniert. Der Mieter minderte die Miete für bestimmte Monate und wandte gegenüber der Mietzinsklage des Vermieters Baulärm und Staubentwicklung ein.

Das Landgericht Berlin, ZK 12, und in der Berufung das Kammergericht, 8. ZS, gestanden dem Mieter ein Minderungsrecht nicht zu. Der Mieter hätte in Anbetracht der räumlichen Gegebenheiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Bautätigkeiten in der Nachbarschaft rechnen müssen. Die behaupteten Beeinträchtigungen seien daher ortsüblich, das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen habe dem Vertragsschluß zugrunde gelegen, so daß eine Mietminderung nicht gerechtfertigt sei.

Die zu einem Geschäftsraummietverhältnis ergangenen Entscheidungen des Landgerichts und des Kammergerichts sind zu Lasten des Mieters sehr weitgehend und nötigen einen potentiellen Mieter, sich die Umgebung im Hinblick auf einen Sanierungsbedarf mit zu erwartender Bautätigkeit genauestens anzuschauen, um nicht zu sagen, hellseherische Fähigkeiten zum Beispiel bei einer irgendwann zu erwartenden Fassadensanierung zu entwickeln. Es ist zweifelhaft, ob diese Entscheidungen ohne weiteres auf die Wohnraummiete übertragen werden können, obwohl natürlich rein dogmatisch dieselben Grundsätze gelten müßten. Die Unterschiede dürften eigentlich nur bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Minderung liegen. Hier können unterschiedliche Betrachtungen bei einem Wohnraummieter, der in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat, und dem Geschäftsraummieter, der die Räume nur zeitweilig nutzt, gerechtfertigt sein.

Grundsätzlich kommt es bei der Minderung nach § 536 BGB nicht darauf an, ob der Fehler vom Vermieter ausgeht bzw. von ihm beeinflußbar ist. Bei Umweltfehlern, also auch bei von Nachbarn, von Dritten also, verursachtem Baulärm, kommt es nur darauf an, ob die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gemindert ist. Nach überwiegender Ansicht spielt § 906 BGB mietrechtlich keine Rolle. Diese Vorschrift betrifft nur das Verhältnis des Eigentümers zu einem Dritten, der sogenannte unwägbare Stoffe, also Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliches verursacht. Nach § 906 Abs. 1 BGB kann sich der Eigentümer nicht dagegen wehren, wenn die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt ist. Mietrechtlich existiert dazu eine parallele Regelung in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Die Problematik liegt allerdings darin, daß die Beurteilung der Beeinträchtigung bezüglich der Benutzung des Grundstücks nach § 906 Abs. 1 BGB und der Benutzung der Mietsache nach § 536 BGB unterschiedlich ausfallen kann. Dabei kann es auch bedeutend sein, daß im Mietminderungsrechtsstreit im wesentlichen Mietberufungskammern des Landgerichts zuständig sind, bei der Anwendung des § 906 BGB allgemeine Abteilungen des Amtsgerichts bzw. allgemeine Kammern des Landgerichts (vgl. dazu auch im einzelnen Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht 3. Aufl., § 536 Rn. 6).

Bei einer wesentlichen Beeinträchtigung kann sich der Grundstückseigentümer auch nicht gegen den Lärm oder anderweitigen Verursacher wehren, sofern es sich um eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstückes handelt und die Beeinträchtigung nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind (§ 906 Abs. 2 Satz 1 BGB). In einem solchen Fall kann der Eigentümer allerdings von dem anderen einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. Die Frage der Geldentschädigung spielt allerdings mietrechtlich im Rahmen des § 536 BGB nach überwiegender Ansicht keine Rolle (vgl. den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 4. Februar 1987 = GE 1987, 397 = NJW 1987, 1950). Hierin zeigt sich das eigentliche Dilemma des Vermieters gegenüber seinem Mieter einerseits und des Eigentümers gegen den Nachbarn andererseits.

Landgericht und Kammergericht haben im vorliegenden Fall diese Frage offengelassen bzw. offen lassen können. Sie sind darauf "ausgewichen", ob rein mietrechtlich der Mieter bei Anmietung der Räume damit hätte rechnen müssen, daß Baulärm entstehen kann, ob also mietvertraglich schon nach § 535 BGB nur ein vertragsgemäßer Gebrauch geschuldet war, der möglichen Baulärm umfaßt. Das Landgericht formuliert das dahin, daß der Vermieter nach dem Mietvertrag nur die um das Risiko des Baulärms verminderte Gebrauchsgewährung schuldet. Diese Argumentation ist grundsätzlich berechtigt. Das Dilemma setzt allerdings ein, wenn es um die Beurteilung der Frage geht, womit ein Mieter bei Vertragsschluß wirklich rechnen muß. Die Schwierigkeit liegt also in der Abgrenzung im einzelnen. Wird zum Beispiel bei Mietvertragsabschluß gerade eine Baugrube in unmittelbarer Nachbarschaft ausgehoben, dürfte der Fall klar sein. Befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft eine offensichtliche Baulücke, dürfte auch die Beurteilung hier recht klar sein, selbst wenn noch keine Bauarbeiten begonnen haben. Hier können übrigens durchaus Parallelen zum Reisevertragsrecht gezogen werden. Bucht man ein Hotel in einem sogenannten aufstrebenden Ort an irgendeiner sonnigen Küste, in dem zur Zeit viele Hotels entstehen, kann man nicht den Reisepreis mindern, weil Baulärm und andere Beeinträchtigungen vorhanden sind. Gerade deswegen besteht auch eine umfangreiche Informationspflicht des Reiseveranstalters, da der Reisende ja nicht wissen kann, wie es am Urlaubsort tatsächlich aussieht. Schwieriger wird allerdings die Beurteilung, wenn zukünftiger Baulärm nicht auf der Hand liegt. Ob man dabei wie das Kammergericht darauf abstellen kann, daß es sich um ein Altbaugebiet handelt, muß angezweifelt werden. Natürlich überdauern Hausfassaden in der Regel nicht die gesamte Zeit, in der ein Gebäude erhalten bleibt. Aber auch bei Neubau kann sehr schnell Sanierungsbedarf entstehen. Was ist zum Beispiel mit einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Haus, das nunmehr eine Wärmedämmung erhält, weil eben die moderne Bauweise keinen angemessenen Zustand gebracht hatte? Diese Schwierigkeiten hat wohl auch das Kammergericht letztlich gesehen und noch weiter darauf abgestellt, daß der Vortrag des Mieters keine Tauglichkeitsminderung ergeben habe, der die Erheblichkeitsgrenze überschritten hat. Es bleibt also dabei, daß mietrechtlich nur bei offensichtlichen Entwicklungen hinsichtlich Baulärm und dergleichen schon ein "geminderter Mietgebrauch" vereinbart ist. Im übrigen verlagert sich die Problematik in die Prozeßführung selbst: Der Mieter muß den Mangel im einzelnen substantiiert darlegen. Dazu gehören auch sogenannte Lärmprotokolle, die zwar nicht minutiös unter Einsatz von Meßgeräten ausgestaltet, aber doch geeignet sein müssen, eine Beweisaufnahme durchzuführen, die nicht in eine Ausforschung mündet. Auf der anderen Seite ist ein Vermieter gut beraten, seinerseits (vorbeugend) Feststellungen zu entsprechenden Lärm- oder anderweitigen Einwirkungen zu machen, um in einem möglichen Mietminderungsrechtsstreit entsprechend vortragen zu können.