Mietmangel bei Zugangsbehinderung zu Ladenlokal infolge Baumaßnahmen

Mietmangel bei Zugangsbehinderung zu Ladenlokal infolge Baumaßnahmen; unwirksame Klausel zum Minderungsausschluß bei Geschäftsraummiete; Zugangversperrung durch U-Bahn-Bau und mehrstöckige Container; nicht vom Vermieter beeinflußbare Baumaßnahmen; vertraglicher Mietminderungsausschluß

1. Die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge Baumaßnahmen stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn sie nicht durch vom Vermieter beeinflußte Baumaßnahmen hervorgerufen wird (hier: völlige Zugangsversperrung wegen Bau einer U-Bahn-Trasse).

2. Zur Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln über Mietminderungsausschlüsse in einem Geschäftsraummietvertrag.

Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf weitere Mietzinszahlungen für die Monate August und September 2004.

1. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Mietsache in der Zeit vom 8. August bis 30. September 2004 mit einem Mietmangel behaftet war und deshalb der Mietzins für diesen Zeitraum auf Null gemindert war.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Vertraglich geschuldete "Sollbeschaffenheit" der Mietsache ist danach ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wozu insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehört (BGH, NJW 1982, 696; 1981, 2405; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B, Rdnr. 1176; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 34). Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten vorliegt (BGH, GE 2004, 1586). Es kommt darauf an, ob der nach § 535 BGB geschuldete Mietgebrauch beeinträchtigt wird, so daß der Fehler auch in einem tatsächlichen bzw. rechtlichen Verhältnis bestehen kann, das nach der allgemeinen Verkehrsanschauung den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt (BGH, NJW 1981, 2405; Bay OLG, GE 1987, 397).

Die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit der Mieträume als Ladengeschäft für Architekturfachliteratur, Reiseliteratur, Souvenirs, Film- und Photobedarf und Postkarten (vgl. Regelung im Mietvertrag § 2 Vertragszweck) war in dem angegebenen Zeitraum infolge der unstreitigen Sperrung des Ladenzugangsbereiches durch Baumaßnahmen und Abstellen mehrstöckiger Container aufgehoben.

Ohne Erfolg macht die Kl. mit der Berufung geltend, daß nur eine mittelbare Beeinträchtigung vorlag und der nur geringere Kundenverkehr im allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko des Mieters liege. Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen ist Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung insbesondere dann, wenn Gewerberäume vermietet wurden und das dort betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen ist (BGH, NJW 1981, 2405 = ZMR 1981, 368 = GE 1982, 137). Die Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflußbare Bauarbeiten hervorgerufen wird. Diese Fallkonstellation liegt insbesondere vor, wenn die öffentliche Hand beispielsweise Straßenbaumaßnahmen durchführt, die den Zugang zum Mietobjekt erheblich beeinträchtigen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 187; Bub/Treier/Kraemer, aaO., III. B, Rdnr. 1342; OLG Dresden NJW-RR 1999, 448; OLG Köln, NJW 1972, 1814; LG Berlin, GE 2003, 669; LG Düsseldorf, NJW-RR 2003, 1594). § 536 BGB setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, Teil I, § 536 BGB, Rdnr. 4). Es ist völlig unerheblich, ob der Vermieter den Mangel bzw. die Tauglichkeitsminderung zu vertreten hat, sie beheben kann oder ihre Ursache überhaupt in seinem Einflußbereich liegt (Bub/Treier/Kraemer, aaO., III. B, Rdnr. 1363, 1330). Daher kommt es - entgegen der Ansicht der Kl. - auch nicht darauf an, daß die Baumaßnahmen nicht von ihr veranlaßt waren und sie gegenüber dem Mieter keinen Informationsvorsprung bezüglich der Baumaßnahmen gehabt hat.

Soweit die Kl. sich auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1998, 1236) beruft, steht diese Entscheidung dem nicht entgegen. Das OLG Düsseldorf hat die Frage, inwieweit eine Zugangsbehinderung durch hoheitliche Straßenbauarbeiten überhaupt einen mietrechtlichen Mangel darstellen, nicht abschließend beurteilt. Es hat ausdrücklich offengelassen, ob ein relevanter Mangel darin liegt, daß der Zugang zum Ladenlokal durch Bauarbeiten erheblich erschwert war; allerdings hat das OLG Düsseldorf dann weiter ausgeführt, daß hiergegen die den Mietvertragsparteien bekannte Tatsache spreche, daß der Vermieter gegen solche Baumaßnahmen nichts unternehmen könne. In dem konkreten Fall hat es aber das Ausmaß der Beeinträchtigung als unerheblich im Sinne von § 542 Abs. 2 BGB a. F. angesehen und daher einen Kündigungsgrund verneint. Insoweit unterscheidet sich der hiesige Sachverhalt von dem der Entscheidung des OLG Düsseldorf zugrunde liegenden. Vorliegend liegt nicht nur eine unerhebliche Zugangsbehinderung vor, sondern der Zugang zu den Mieträumen war völlig versperrt. Es lag daher nicht nur eine "normale Beeinträchtigung" (vgl. so OLG Düsseldorf, aaO.) vor, mit der der Mieter in keinem Falle rechnen mußte. In dem vorliegenden Fall geht es auch nicht um die Frage des Vorliegens eines wichtigen Grundes zur Kündigung als äußerste Maßnahme, sondern "nur" um die Minderung des Mietzinses.

Ohne Erfolg beruft sich die Kl. weiter auf die Entscheidung des Senats vom 3. Juni 2002 - 8 U 74/01 - (GE 2003, 115) und macht geltend, daß die Bekl. in einem Bereich gemietet hätten, in dem sie mit Bauarbeiten hätten rechnen müssen. In der genannten Entscheidung hat der Senat erkannt, daß eine Mietminderung wegen der mit den Bauarbeiten verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen nicht gerechtfertigt ist, wenn der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages mit Bauarbeiten rechnen muß. Ein vergleichbarer Fall liegt hier nicht vor. Denn die Bekl. mußten - selbst bei genereller Kenntnis des beabsichtigen U-Bahn-Baus - mit den Beeinträchtigungen in dem geschilderten Umfange, nämlich einer völligen Zugangsversperrung, nicht rechnen.

2. Entgegen der mit der Berufung weiterverfolgten Ansicht kann auch nicht festgestellt werden, daß die Bekl. die Zugangsbehinderung deshalb selbst zu vertreten hätten, weil sie die Errichtung einer Fußgängerbrücke zu ihren Ladenlokal abgelehnt hätten. Zwar ist ein Mietmangel nicht anzunehmen, wenn der Mieter selbst für die Freihaltung zu sorgen hat (BGHZ 38, 295) oder wenn er die Zugangsbehinderung selbst zu vertreten hat (vgl. Bub/Treier/Kraemer; aaO., III. B, Rdnr. 1342) oder den Mangel selbst verursacht hat (vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rdnr. 310). (wird ausgeführt)

Im übrigen kann nicht davon ausgegangen werden, daß durch die Errichtung der Fußgängerbrücke die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in vollem Umfange hätte hergestellt werden können. Außer Zweifel steht, daß ein völlig ungehinderter Zugang zu den Geschäftsräumen auch mittels der Fußgängerbrücke nicht hätte erreicht werden können. Betrifft der Mietvertrag ein Ladenlokal, so ist ein ungehinderter Zutritt des Publikums zum Geschäft - also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos und bequem betreten zu können - für die Gebrauchstauglichkeit mitbestimmend (vgl. BGH NJW 1981, 2405). Ein Souvenirgeschäft - wie das vorliegende - wird vornehmlich von Touristen aufgesucht und muß daher für diesen Kundenkreis unschwer als ein solches erkennbar und erreichbar sein. Zu dem Betrieb eines Souvenirgeschäftes gehört es, daß Verkaufsstände auf dem Bürgersteig aufgestellt werden, um Passanten zu interessieren, damit diese das Geschäft aufsuchen. Anders als bei dem Verkauf von anderen Waren wird ein Souvenirgeschäft in der Regel nicht gezielt aufgesucht, sondern vornehmlich von Touristen, die Sehenswürdigkeiten der Stadt besichtigen und bei dieser Gelegenheit Souvenirs erwerben. Abgesehen davon, daß aufgrund des geplanten 3 m breiten Durchganges eine optische Beeinträchtigung vorgelegen hätte und die Sicht auf das Geschäft durch vorhandene Bauzäume und Baucontainer eingeschränkt worden wäre, wäre der eigentliche Zugang über die Fußgängerbrücke für potentielle Kunden nicht beschwerdelos gewesen. Diese Umstände wären geeignet gewesen, potentielle Kunden davon abzuhalten, das Geschäft aufzusuchen, wenn sie es denn überhaupt wahrgenommen hätten. 3. Der Minderungsanspruch der Bekl. ist auch nicht aufgrund der vertraglichen Regelungen im Mietvertrag ausgeschlossen.

a) Die Kl. kann sich nicht mit Erfolg auf die Regelung in § 1 Ziff. 6 des Mietvertrages berufen und daraus einen Ausschluß der Minderung herleiten.

§ 1 Ziff. 6 enthält folgende Regelung:

"Die Lage des Mietobjekts, die Bautätigkeit auf den Nachbargrundstücken und zur Gestaltung der öffentlichen Straßen, Wege, Plätze und Verkehrsanlagen sind dem Mieter bekannt und berechtigen in keinem Fall zur Mietminderung."

Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob es sich um eine überraschende Klausel gemäß § 305 c BGB handelt. Die Klausel ist aber auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Die Klausel betrifft ihrem Wortlaut nach nur die bereits begonnene Bautätigkeit bei Abschluß des Mietvertrags am 30. April 2003. Sie erfaßt nicht neue Baumaßnahmen, die erst über ein Jahr später begonnen worden sind. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, aus welchen Gründen - wie die Kl. meint - diese Klausel auf jegliche Bautätigkeiten im Laufe des Mietverhältnisses erstreckt werden sollten. Für eine entsprechende Auslegung ist im Hinblick auf den eindeutigen Wortlaut der Klausel kein Raum.

b) Die Geltendmachung der Minderung ist auch nicht wegen der Regelungen in § 14 in Verbindung mit § 10 Ziff. 14 des Mietvertrages ausgeschlossen.

Nach dieser Regelung soll der Mieter nicht zur Minderung berechtigt sein wegen eines Mangels der Mietsache, der in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, sofern der Mangel nicht vom Vermieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet worden ist. Diese Regelung bezieht sich dem Wortlaut nach nur auf Mängel, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Sie ist daher auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Denn die hier streitgegenständliche Beeinträchtigung beruht auf Umständen, die von der Kl. nicht beeinflußbar sind und daher nicht in deren Verantwortungsbereich liegen. Daß die Regelung nur diesen eingeschränkten Anwendungsbereich erfaßt, ergibt sich auch aus der Gesamtheit der mietvertraglichen Regelungen. In § 10 Ziff. 8 haben die Parteien nämlich für den Fall der "äußeren Einwirkungen durch Dritte" eine gesonderte Vereinbarung getroffen und damit eine Abgrenzung zu dem Bereich, der vom Vermieter selbst verursacht wird, vorgenommen. Auch die Anknüpfung der Haftung des Vermieters an den Grad des Verschuldens - nämlich nur auf Fälle von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit sowie arglistige Täuschung (vgl. § 10 Ziff. 4 a) - spricht dafür, daß diese Regelung nur vom Vermieter beeinflußbare Bereiche betrifft.

c) Der Minderungsanspruch der Bekl. ist - entgegen der Ansicht der Kl. - auch nicht aufgrund der Regelung in § 10 Ziff. 8 des Mietvertrages ausgeschlossen. Die genannte Regelung lautet:

"Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z. B. Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs- und Staubbelastungen oder ähnliches begründen unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstandes, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind."

Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob die Klausel auf den vorliegenden Fall anwendbar ist. Die Klausel benachteiligt den Mieter aber unangemessen und ist deswegen gemäß § 307 BGB unwirksam.

Wie sich aus den §§ 535, 536 BGB ergibt, hat der Mieter Anspruch darauf, daß die Räume vom Vermieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und in diesem Zustand erhalten werden. Der Vermieter hat nach dem gesetzlichen Leitbild mietvertraglicher Vorschriften - unabhängig von einem Verschulden - für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einzustehen. In Geschäftsraummietverträgen kann das Minderungsrecht formularmäßig eingeschränkt werden, da die Minderung nicht zu den Grundprinzipien des Mietrechts gehört (BGHZ 91, 375; WPM 1993, 914; OLG Hamburg, NZM 1998, 264; Bub/Treier/Bub, aaO., II, Rdnr. 518). Unwirksam ist indes der vollständige Ausschluß der Gewährleistungsrechte auch in Geschäftsraummietverträgen und stellt in jedem Falle einen Verstoß gegen die Gestaltungspflichten bei Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar und ist daher unwirksam (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536 BGB, Rdnr. 426; Bub/Treier/Bub, aaO., II, Rdnr. 518 und III. B, Rdnr. 1373; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rdnr. 377 ff.). Kardinalpflichten, zu denen auch die Pflicht des Vermieters gehört, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dürfen daher nur zugunsten des Vermieters ausgeschlossen werden, wenn davon vertragsuntypische und nicht vorhersehbare Schäden erfaßt werden. Ein formularmäßiger Ausschluß der Gewährleistung ist nur wirksam, wenn dem Mieter andere Möglichkeiten verbleiben, das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung wiederherzustellen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536 BGB, Rdnr. 426; OLG München ZMR 1987, 16; OLG Hamburg, WuM 2004, 601 = NZM 2004, 948). Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob und inwieweit die Minderung für durch Dritte verursachte Mängel formularmäßig ausgeschlossen werden kann. Der BGH hat die Wirksamkeit eines Minderungsausschlusses für solche Fälle der Störung der Versorgung mit Wärmeenergie, Gas, Strom oder Wasser oder Störung technischer Einrichtungen bejaht, die nicht auf einem Verschulden des Vermieters beruhen (BGH, WuM 1976, 152; vgl. auch Gelhaar ZMR 1981, 233).

Im vorliegenden Falle enthält aber die Klausel einen umfassenden Ausschluß jeglicher Rechte des Mieters aufgrund von äußeren Einwirkungen Dritter auf die Mietsache. Denn nach der Klausel sollen äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z. B. Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs- und Staubbelastungen oder ähnliches keinen Fehler der Mietsache darstellen. Diese Einschränkung des Fehlerbegriffes stellt eine einseitige Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses von Leistung und Gegenleistung zu Lasten des Mieters dar. Denn es ist nicht lediglich die Minderung - unter Erhaltung des Rückforderungsrechts des Mieters nach § 812 BGB - ausgeschlossen, sondern dem Mieter werden auch alle weiteren Rechte genommen. So stehen dem Mieter wegen dieses Sachmangels weder Ansprüche auf Erfüllung - etwa Beseitigung der Beeinträchtigungen - noch das Kündigungsrecht gemäß § 543 BGB zu. Nach der Klausel liegt kein Fehler "unabhängig vom Ausmaß" der Beeinträchtigung vor, so daß auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung nicht in Betracht käme. Ohne Erfolg macht die Kl. - unter Bezugnahme auf die Kommentierung von Hensen in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB- Recht, 10. Auflage, Anh. § 310 BGB, Rdnr. 608 - mit der Berufung geltend, daß ein Ausgleich für diesen Rechtsverlust im Verhältnis zum Vermieter dadurch hergestellt werden könnte, daß dem Mieter nachbarschaftliche Ausgleichsansprüche nach § 906 BGB abgetreten würden. Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob mögliche Ansprüche gegen Dritte bei der Beurteilung der Frage der Wirksamkeit einer Klausel innerhalb der Vertragsbeziehungen der Mietvertragsparteien zu berücksichtigen sind. Vorliegend kann im Hinblick auf den umfassenden Ausschluß jeglicher Rechte des Mieters in der Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte kein angemessener Ausgleich gesehen werden.

Soweit die Kl. auf die Entscheidung des OLG Hamburg vom 2. April 2003 - 4 U 57/01 - (ZMR 2004, 432) verweist, wonach eine Mietvertragsklausel über den Ausschluß der Mietminderung für vom Vermieter nicht zu vertretende Umweltfehler wie Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück für wirksam angesehen worden ist, ist dieser Fall mit dem vorliegenden wegen des dargestellten weitreichenden Ausschlusses der Rechte des Mieters nicht vergleichbar. Nach den Entscheidungsgründen im dortigen Urteil verblieb dem Mieter die uneingeschränkte Möglichkeit der fristlosen Kündigung sowie die Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Abgesehen davon ist der genaue Wortlaut der Klausel in der Entscheidung nicht wiedergegeben, so daß nicht abschließend beurteilt werden kann, ob der Senat der Auffassung des OLG Hamburg folgen würde.

[...] Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen darf das Recht des Mieters auf Minderung wegen eines Mietmangels teilweise ausgeschlossen werden. Wenn jedoch ein Ladenlokal wegen Baumaßnahmen überhaupt nicht mehr erreicht werden kann, darf auch ein Geschäftsraummieter die Miete mindern, selbst wenn die Baumaßnahmen nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, entschied das Kammergericht. Im konkreten Fall war das Betreten eines Ladens, der auf Laufkundschaft vor allem von Berlin-Touristen angewiesen war, durch den Bau einer U-Bahn-Strecke nicht mehr möglich, weil Container den Zugang versperrten.

Gemietet war ein Ladengeschäft, in dem Architekturfach- und Reiseliteratur, Souvenirs, Film- und Fotobedarf sowie Postkarten vertrieben wurden. Wegen des Baus einer U-Bahn-Trasse war der Zugang zu dem Geschäft wochenlang durch Baumaßnahmen und vor dem Geschäft abgestellte mehrstöckige Container nicht möglich. Der Mieter machte Mietminderung geltend und zahlte für einen bestimmten Zeitraum keine Miete. Der Vermieter klagte die Miete ein. Land- und Kammergericht wiesen die Klage ab.

Der 8. Senat des KG (Einzelrichterin) entschied, das LG sei zutreffend davon ausgegangen, daß der Mietzins für den bestimmten Zeitraum auf "Null" gemindert gewesen sei. Die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit der Mieträume als Ladengeschäft sei infolge der unstreitigen Sperrung des Ladenzugangsbereichs durch Baumaßnahmen und Abstellen mehrstöckiger Container aufgehoben gewesen. Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen sei Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung insbesondere dann, wenn Gewerberäume vermietet wurden und das dort betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen sei. Die Zugangsbehinderung stelle auch dann einen Mangel dar, wenn sie durch vom Vermieter nicht beeinflußbare Bauarbeiten hervorgerufen werde. Diese Fallkonstellation liege insbesondere vor, wenn die öffentliche Hand beispielsweise Straßenbaumaßnahmen durchführe, die den Zugang zum Mietobjekt erheblich beeinträchtigen. § 536 BGB setze ein Verschulden des Vermieters nicht voraus. Der Minderungsanspruch sei auch nicht aufgrund der vertraglichen Regelungen im Mietvertrag ausgeschlossen.

Die Klausel

"Die Lage des Mietobjekts, die Bautätigkeit auf den Nachbargrundstücken und zur Gestaltung der öffentlichen Straßen, Wege, Plätze und Verkehrsanlagen sind dem Mieter bekannt und berechtigen in keinem Fall zur Mietminderung."

sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Sie betreffe ihrem Wortlaut nach nur die bereits begonnene Bautätigkeit bei Abschluß des Mietvertrages im April 2003. Sie erfasse nicht neue Baumaßnahmen, die erst über ein Jahr später begonnen worden seien.

Die Regelung

"Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z. B. durch Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs- und Staubbelastungen o. ä. begründen unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstandes, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind."

benachteilige den Mieter unangemessen und sei deswegen nach § 307 BGB unwirksam. In Geschäftsraummietverträgen könne zwar das Mietminderungsrecht formularmäßig eingeschränkt werden. Unwirksam sei indes der vollständige Ausschluß der Gewährleistungsrechte auch in Geschäftsraummietverträgen, er stelle in jedem Fall einen Verstoß gegen die Gestaltungspflichten bei Verwendung von AGB dar und sei daher unwirksam. Kardinalpflichten, zu denen auch die Pflicht des Vermieters gehöre, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dürften daher zugunsten des Vermieters nur ausgeschlossen werden, wenn davon vertragsuntypische und nicht vorhersehbare Schäden erfaßt würden. Die vorliegende Klausel enthalte einen umfassenden Ausschluß jeglicher Rechte des Mieters aufgrund von äußeren Einwirkungen Dritter auf die Mietsache. Die Einschränkung des Fehlerbegriffes stelle eine einseitige Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses von Leistung und Gegenleistung zu Lasten des Mieters dar. Denn es sei nicht lediglich die Minderung ausgeschlossen, sondern dem Mieter würden auch alle weiteren Rechte (z. B. Kündigung) genommen.