Mietmangel bei Pressspanplatten als Wohnungstrennwand

Es stellt einen vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigenden Mangel der Mietsache dar, wenn die Außenwände einer in einem im Jahre 1900 errichteten Gebäude befindlichen Wohnung nicht durchgehend gemauert sind, sondern die Trennwand zur Nachbarwohnung aus einer dünnen Span-/Holzplatte gefertigt ist. Auf den Errichtungszeitpunkt der ungemauerten Trennwand kommt es dabei nicht an.

Der Mieter ist zur Meidung eines Gewährleistungsausschlusses gemäß § 536 b BGB vor Abschluss des Mietvertrages nicht zur Prüfung der Mietsache verpflichtet.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Bekl. ist dem Kl. zur Mängelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet. Danach hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. So liegt der Fall hier:

Die Mietsache ist mangelhaft, da die Wohnungstrennwand zur Nachbarwohnung lediglich aus einer dünnen Span-/Holzplatte besteht und der im angefochtenen Urteil näher bezeichneten Brandschutzklasse nicht entspricht.

Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1091 = NZM 2004, 736).

Gemessen an diesen Grundsätzen konnte und kann der Kl. erwarten, dass die streitgegenständliche Wohnung, die sich in einem im Jahre 1900 errichteten Altbau befindet, durchgängig gemauerte Außenwände aufweist und von der Nachbarwohnung nicht lediglich mit einer dünnen Span-/Holzplatte getrennt ist.

Die Kammer geht unter Zugrundelegung des eingeholten Sachverständigengutachtens mit einer für eine richterliche Schätzung nach § 287 Abs. 1 ZPO ausreichenden überwiegenden Wahrscheinlichkeit (Foerste, in: Musielak, ZPO, 10. Aufl. 2013, § 287 Rz. 9 m.w.N.) davon aus, dass die streitgegenständliche Wand in ihrem fiktiven ursprünglichen Errichtungszustand als gemauerte Trennwand nicht nur dem vorgenannten Zustand, sondern auch den ebenfalls zum Gegenstand des Klageantrags erhobenen heutigen Brandschutzbestimmungen entsprochen hätte. Diesen zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes üblichen Mindeststandard schuldet der Bekl. unabhängig davon, wann genau er oder einer seiner Rechtsvorgänger die nunmehr vorhandene Wand nachträglich errichtet hat. Dass die Wand erst im Nachhinein errichtet wurde, hat der Bekl. nicht nur mit Schriftsatz vom 20. September 2012 eingeräumt („seit den 50er Jahren"), sondern steht gemäß § 287 Abs. 1 ZPO auf Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zur Überzeugung der Kammer fest. Denn die Sachverständige hat widerspruchsfrei und überzeugend ausgeführt, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes vermutlich nur eine große Wohnung mit einem sogenannten „Berliner Zimmer" und zwei Zugängen zu zwei Treppen vorhanden gewesen sei, die der damalige Eigentümer in Zeiten großer Wohnungsnot - wie in unzähligen anderen Fällen auch - in zwei Wohnungen geteilt habe.

Dass die Wand in ihrem jetzigen Zustand bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietverhältnisses im Jahre 2009 bereits vorhanden war, ist unerheblich, da der übliche Mindeststandard - wie die Berufung selbst zutreffend ausführt - durch den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab bestimmt wird (BGH, Urt. v. 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Tz. 15). Keiner abschließenden Entscheidung der Kammer bedurfte daher die Frage, ob der Bekl. auch unabhängig vom Errichtungszustand des Gebäudes die Einhaltung der heutigen Brandschutzbestimmungen schuldete, da die Parteien zumindest stillschweigend davon ausgehen, dass von der Mietsache keine Gesundheitsgefahren ausgehen dürfen (vgl. dazu BayObLG, Rechtsentscheid v. 4. August 1999 - RE-Miet 6/98, NZM 1999, 899; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536 Rz. 38).

Eine dem Bekl. günstigere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus § 536 b BGB wegen positiver Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Kl. vom Zustand der Wand bei Abschluss des Mietvertrages. Eine positive Kenntnis hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. weder dargetan noch unter Beweis gestellt. Es fehlt aber auch an einer grob fahrlässigen Unkenntnis, da der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages bereits grundsätzlich nicht zur Prüfung der Mietsache verpflichtet ist (BGH, Urt. v. 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Tz. 21). Unabhängig davon stünde mangels entsprechender vertraglicher Vereinbarung eine etwaige Kenntnis oder Unkenntnis des Kl. von den genannten Unzulänglichkeiten bei Vertragsschluss gemäß § 536 b BGB grundsätzlich allenfalls Gewährleistungsansprüchen, nicht aber dem von ihm geltend gemachten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegen (BGH, aaO. Tz. 28).

Der mit der Widerklage und der Berufung verfolgte Zahlungsanspruch steht dem Bekl. aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils gemäß § 535 Abs. 2 BGB nicht zu, da der Mietzins aufgrund der streitgegenständlichen Mängel zumindest in Höhe des geltend gemachten Rückstands gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.

Der anfängliche Zustand der Mietsache gilt im Zweifel als vertraglich vereinbart, so dass dem Mieter bei anfänglichen Mängeln jedenfalls dann keine Gewährleistungsrechte zustehen, wenn er die Mängel kennt oder grob fahrlässig nicht kennt. Mit einem ungewöhnlichen Baustandard muss der Mieter allerdings nicht rechnen, was dann der Fall ist, wenn eine große Altbauwohnung lediglich durch eine Pressspanwand in zwei Wohnungen aufgeteilt worden war.

Der Mieter minderte die Miete und verlangte Mängelbeseitigung, weil die im Jahr 2009 gemietete Altbauwohnung von der Nachbarwohnung nur durch eine dünne Span-/Holzplatte abgetrennt war; der Vermieter meinte, das sei der vertragsgemäße Zustand.

Mit Urteil vom 20. März 2014 gab das Landgericht Berlin dem Mieter recht. Liege keine ausdrückliche anderweitige Vereinbarung vor, sei der vereinbarte Nutzungszweck maßgeblich für das, was der Vermieter schulde. Das sei die übliche Ausstattung vergleichbarer Wohnungen, mithin der zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes übliche Mindeststandard, der hier nicht eingehalten sei. Nach dem Sachverständigengutachten sei davon auszugehen, dass die große Altbauwohnung nach dem Zweiten Weltkrieg in zwei Wohnungen aufgeteilt worden sei. Eine dünne Holzwand habe weder den früheren noch den jetzigen Vorschriften entsprochen. Das Gewährleistungsrecht des Mieters sei auch nicht nach § 536 b BGB ausgeschlossen, da der Mietmangel dem Mieter bei Vertragsschluss weder bekannt gewesen sei noch eine grob fahrlässige Unkenntnis vorliege. Der Mieter sei grundsätzlich nicht zur Prüfung der Mietsache vor Abschluss des Mietvertrages verpflichtet.

Grob fahrlässige Unkenntnis liegt nur selten vor, etwa wenn eine Wohnung ohne Besichtigung gemietet wurde. Auch dann ist der Gewährleistungsanspruch des Mieters nur für bei einer Besichtigung erkennbare Mängel ausgeschlossen. Eine Bestätigung des Mieters, die Räume seien im vertragsgerechten Zustand, ist in einem Formularmietvertrag unwirksam (§ 309 Rn. 12 b BGB).