Mietmangel bei gefahrdrohendem Zustand der Mietsache

Eine Mietsache ist zwar schon dann mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung gebrauchen kann. Das setzt aber voraus, dass der Mieter von der Gefahr (hier: drohendes Herabbrechen der Decke wegen zu geringer Tragkraft) weiß. Allein dass die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände hätte unterbleiben müssen, begründet noch keinen Mangel.

[...] 2. Die Miete war im hier interessierenden Zeitraum nicht nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch war nicht deshalb herabgesetzt, weil die Decke herabzustürzen drohte. Denn das war der Bekl. und ihren Kunden unbekannt und führte deshalb zu keiner Einschränkung der Nutzung. Der Bekl. ist zuzugeben, dass eine erhebliche oder sogar - sie trägt zu den betroffenen Flächen trotz richterlichen Hinweises nicht vor - vollkommene Einschränkung der Tauglichkeit vorgelegen hätte, wenn ihr die Gefahr bekannt gewesen wäre. Ein Mangel liegt nämlich bei Mietsachen mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle nicht erst dann vor, wenn der Mieter wirklich einen Schaden erleidet, sondern schon dann, wenn er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann (OLG Hamm NJW-RR 1987, 968 [969]). Es wäre ihr selbstredend unzumutbar gewesen, sich und ihre Kunden einer solchen Gefährdung auszusetzen. Fraglos ist auch Minderung eingetreten, während die Decke auf dem Boden lag bzw. die Decke beseitigt und eine neue eingebaut wurde. Beides war in den hier maßgeblichen Zeiträumen Oktober 2007 bis Dezember 2008 aber nicht der Fall. Selbst eine Befürchtung der Gefahrverwirklichung bestand in jener Zeit bei der Benutzung nicht. Allein dass die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände hätte unterbleiben müssen, begründet noch keinen Mangel. Insoweit liegt die Sache nicht anders, als wenn die Mietsache öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterlegen hätte, die Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden aber tatsächlich nicht eingeschränkt war (BGH NJW 2009, 3421). Ganz ähnlich hat auch das OLG Düsseldorf MDR 2012, 83 sogar für zwingende Brandschutzvorschriften entschieden. Umso mehr muss das vorliegend gelten. Denn das Recht der Mietminderung stellt nur die Äquivalenz zwischen Gebrauch und hierfür versprochenem Entgelt sicher, ist aber keine Strafvorschrift für Vermieter unzulänglicher Räume. Dieses Ergebnis kann deshalb auch nicht als unbillig angesehen werden, denn unstreitig hat die Bekl. die Mietsache in dieser Zeit ja auch vertragsgemäß und tatsächlich unbeeinträchtigt genutzt, und es wäre nicht einzusehen, weshalb sie gleichwohl eine geringere als die versprochene Gegenleistung entrichten müsste. Ob der Kl., wie die Bekl. nunmehr auch unter Bezug auf ein Schreiben der M. GmbH vom 3. August 2001 (AS 163) behauptet, die unzureichende Abhängung der Zwischendecke kannte, kann daher dahinstehen. [...]

Ein Mangel der Mietsache zieht nicht unbedingt auch eine Mietminderung nach sich. Eine Mietminderung ist z. B. dann ausgeschlossen, wenn der Mieter keine Kenntnis von einer möglichen Gebrauchsbeeinträchtigung hatte. Hätte die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände (im konkreten Fall das drohende Einstürzen einer Zwischendecke) gar unterbleiben müssen, stellt das zwar objektiv einen Mangel der Mietsache, aber noch keinen Grund für eine Mietminderung dar.

Der Kläger hatte 2001 Geschäftsräume vermietet, in denen die Beklagte vereinbarungsgemäß Lampen, Beleuchtungskörper und Elektrogeräte zum Verkauf anbot.

In den Ausstellungsräumen befand sich eine Zwischendecke, an der die zum Verkauf angebotenen Lampen befestigt waren. Diese Decke war allerdings nicht für solche Lasten ausgelegt, was der beklagten Mieterin aber nicht bekannt war. Im Januar 2010 hielt die Decke den Belastungen nicht mehr stand und stürzte ein. Die Beklagte berief sich deshalb gegenüber Mietnachforderungen des Klägers für die Zeit ab 2007 auf Minderung.

Das LG Heidelberg gab der Mietzahlungsklage statt, weil die Beklagte sich auf einen Mietmangel nicht berufen könne. Wenn ihr die Gefahr eines Einsturzes bekannt gewesen und deshalb die Nutzung eingestellt worden wäre, hätte zwar ein zur Minderung berechtigender Mangel vorgelegen. Weil die Beklagte aber keine Kenntnis hiervon gehabt habe und der Gebrauch der Mieträume bis zum Einsturz tatsächlich nicht beeinträchtigt gewesen sei, habe bis zu diesem Zeitpunkt kein Mangel vorgelegen.

Wenn die abgehängte Decke zum vertragsgemäß vorgesehenen Anhängen der Lampen nicht geeignet war, lag zweifellos ein Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor; insoweit ist der dritte Satz des amtlichen Leitsatzes zumindest missverständlich. Der Mangel hatte allerdings die Gebrauchsfähigkeit der Mieträume nicht beeinträchtigt, so dass es auf etwaige Kenntnis des Mieters nicht ankam.