Mietmangel durch Unterlassen von Maßnahmen zur Abwendung von Störungen (hier: Staubeinwirkung von Großbaustelle) durch Dritte, Schmutztunnel mit Filteranlagen, Gehörsverstoß

Schlägt der Vermieter die von dem eine Großbaustelle betreibenden Unternehmen angebotene Maßnahme zum Schutz vor Staubeinwirkungen aus, kann er den dann eintretenden Mietmangel (Staubbelastung der Mieträume) zu vertreten haben; dann kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 280 Abs. 1 BGB und aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB in Betracht.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Restmiete aus einem Gewerberaummietverhältnis in Anspruch, die Bekl. begehrt widerklagend Schadensersatz.

2 Zwischen den Parteien bestand ein im Jahr 2001 geschlossener Mietvertrag über einen in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladenraum zum Betrieb eines Fachgeschäfts für Silberschmuck. Der Vertrag enthielt unter anderem eine Regelung, nach der die Bekl. zur monatlichen Zahlung eines Werbekostenzuschusses verpflichtet sein sollte. Ab März 2010 befand sich auf einem der an das Einkaufszentrum angrenzenden Plätze eine Großbaustelle zur Errichtung einer U-Bahn.

3 Mit ihrer Klage hat die Kl. Mietrückstände in Höhe von rund 40.000 € geltend gemacht. Die Bekl. hat sich hiergegen unter anderem damit verteidigt, dass die Großbaustelle zu einer erheblichen Staubentwicklung geführt habe, durch die der Mietgebrauch eingeschränkt und die Miete gemindert gewesen sei. Außerdem sei die Vertragsklausel zum Werbekostenzuschuss unwirksam. Schließlich hat die Bekl. unter anderem einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 93.582,25 € geltend gemacht. Dieser Betrag stelle den an ihrer Auslageware durch die Staubentwicklung verursachten Schaden dar, für den die Kl. aufzukommen habe. Dies hat die Bekl. zum einen damit begründet, dass die Kl. das Angebot des die Großbaustelle betreibenden Unternehmens, vor die Eingänge des Einkaufszentrums einen so genannten Schmutztunnel mit Filteranlagen zu bauen, nicht angenommen habe. Zum anderen habe sie auch eigene Schutzmaßnahmen unterlassen. Mit einem Teilbetrag dieses Schadensersatzanspruchs in Höhe von 18.064,29 € hat die Bekl. die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt. Den Restbetrag von 75.517,96 € hat sie neben weiteren Ansprüchen im Wege der Widerklage geltend gemacht.

4 Das Landgericht hat die Klausel zur Zahlung des Werbekostenzuschusses für wirksam erachtet, wegen der Staubentwicklung eine Minderung der Miete um 20 % angenommen und das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs verneint. Es hat der Klage daher in Höhe von 25.285,45 € nebst Zinsen stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Bekl. soweit für vorliegendes Verfahren noch von Interesse zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich die Bekl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde.

5 Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg. Sie führt gemäß §544 Abs. 7 ZPO zur teilweisen Aufhebung des angegriffenen Urteils und insoweit zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

6 1. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht einen entscheidungserheblichen Verstoß des Berufungsgerichts gegen Art. 103 Abs. 1 GG, soweit dieses den Schadensersatzanspruch verneint hat, der auf die Nichtannahme des behaupteten Angebots, Schmutztunnel mit Filteranlagen zu errichten, gestützt ist.

7 a) Die Bekl. hatte behauptet, sie habe in einem während des Berufungsverfahrens erfolgten Telefongespräch mit dem Mitarbeiter J. des die Großbaustelle betreibenden Unternehmens von diesem erfahren, dass das Unternehmen das besagte Angebot der Vermieterin unterbreitet habe. Nach Einvernahme dieses Mitarbeiters ist das Oberlandesgericht jedoch zu dem Ergebnis gelangt, der Zeuge habe das behauptete Angebot nicht bestätigt.

8 Darüber hinaus hatte die Bekl. die eigene Mitarbeiterin F. als Zeugin benannt, die das Telefonat mitgehört habe. Diese Zeugin hat das Oberlandesgericht mit der Begründung nicht vernommen, es könne als wahr unterstellt werden, dass sie das Telefonat mit angehört habe. Dass sie einen anderen Inhalt des Telefonats bekunden könne, als ihn der Zeuge ausgesagt habe, sei nicht behauptet. Schließlich hat das Oberlandesgericht auch die Vernehmung der von der Bekl. ebenfalls als Zeugin benannten Amtsvorgängerin C. des einvernommenen Zeugen abgelehnt. Denn dass diese die Vorgängerin gewesen sei, sei unbestritten und nicht entscheidungserheblich.

9 b) Indem das Oberlandesgericht den auf die Vernehmung der beiden Zeuginnen F. und C. gerichteten Beweisanträgen nicht nachgekommen ist, hat es den Anspruch der Bekl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt.

10 aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Zeugin F. sei nur dafür benannt, dass sie selbst das Telefonat mit angehört habe, ist nicht haltbar. Vielmehr ergibt sich aus dem entsprechenden Parteivortrag, dass sie auch den beklagtenseits behaupteten Inhalt des Telefonats - also die Mitteilung des Mitarbeiters J., es habe das behauptete Angebot gegeben - bestätigen sollte. Ihre Benennung war die Reaktion auf die schriftliche Mitteilung des J. an das Gericht, er habe zu dem Beweisthema „Hat die … angeboten, einen Schmutztunnel zu errichten?“ keinerlei Kenntnisse, zumal er erst ab dem 15. November 2011 bei dem Unternehmen tätig gewesen sei und die Baumaßnahmen vor dem Einkaufszentrum zu diesem Zeitpunkt schon sehr weit fortgeschritten gewesen seien. Das Telefonat selbst stellte er hingegen nicht in Abrede. Danach ergab der Beweisantrag allein einen Sinn, wenn er sich auf den Inhalt des Gesprächs bezog und zum Gegenstand hatte, dass der Zeuge J. tatsächlich (also entgegen seinen schriftlichen und ggf. auch späteren mündlichen Angaben) die behaupteten Äußerungen abgegeben hatte.

11 Ohne Erfolg wendet die Kl. in der Erwiderung zur Nichtzulassungsbeschwerde ein, die Zeugin F. habe ohnehin nur das von der Bekl. Gesprochene, ohne Verletzung der Vertraulichkeit des gesprochenen Worts aber nicht die Aussagen des Zeugen mit anhören können. Das Oberlandesgericht hat die Ablehnung des Beweisantrags nicht darauf gestützt, dass Erkenntnisse der Zeugin F. zum Inhalt des Telefonats auszuschließen wären. Mit Blick darauf, dass gegebenenfalls auch das Mitanhören der Worte nur eines Gesprächspartners Rückschlüsse auf den Gesprächsinhalt zulassen, wäre eine solche Begründung ohnehin kaum tragfähig gewesen.

12 bb) Als ebenso unvertretbar stellt sich dar, dass das Berufungsgericht die Zeugin C. (Amtsvorgängerin des Zeugen J.) nicht vernommen hat. Sie wurde in demselben Schriftsatz wie die Zeugin F. benannt. Schon nach dem dargestellten Ablauf mit der schriftlichen Mitteilung des J. zum Beginn seiner Tätigkeit für das Unternehmen kann keinem Zweifel unterliegen, dass sich die Benennung nicht (nur) auf ihre Eigenschaft als Amtsvorgängerin, sondern auf das behauptete Angebot bezog. Im Übrigen hatte die Bekl.seite in einem weiteren Schriftsatz - auf den die Nichtzulassungsbeschwerde auch mit Recht verweist - ausgeführt, weil es sich um die Vorgängerin des J. handele, gehe die Bekl. davon aus, „dass ihr das Angebot an die Kl. aus eigener Kenntnis bekannt“ sei.

13 cc) Mit seiner schon nicht den äußeren Wortlaut, keinesfalls aber den Sinn des entsprechenden Bekl.vorbringens erfassenden Wahrnehmung hat sich das Berufungsgericht in nicht mehr nachvollziehbarer Weise dem wesentlichen Kern dieses Vortrags verschlossen und damit gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstoßen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 14. Juni 2010 - II ZR 143/09 - ZIP 2010, 1669 Rn. 13 m.w.N.).

14 c) Dieser Gehörsverstoß ist auch entscheidungserheblich. Es ist nicht auszuschließen, dass der Bekl. mittels der Aussagen der beiden Zeuginnen der Nachweis ihrer Behauptung gelingt, der Vermieterin sei von dem die Großbaustelle betreibenden Unternehmen die Einrichtung von die Staubeinwirkungen verhindernden Maßnahmen angeboten worden, was die Vermieterin jedoch ausgeschlagen habe. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass bei einer solchen Sachlage ein Schadensersatzanspruch der Bekl. in Betracht käme. Ein solcher könnte nicht nur aus dem vom Oberlandesgericht erwähnten § 280 Abs. 1 BGB, sondern auch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB folgen, weil die Kl. dann den Eintritt des Mietmangels erhebliche Staubbelastung des angemieteten Raums zu vertreten haben könnte. Wie wohl auch das Oberlandesgericht erkannt hat, käme es in diesem Fall nicht auf einen Verzug der Kl. mit der Mangelbeseitigung an (§ 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB).

15 2. Soweit sich die Nichtzulassungsbeschwerde dagegen wendet, dass das Berufungsgericht die Vertragsklausel zum Werbekostenzuschuss für wirksam gehalten und einen auf das klägerische Unterlassen eigener Sicherungsmaßnahmen gegen den Staub gestützten Schadensersatzanspruch verneint hat, ist sie hingegen zurückzuweisen. Die Rechtssache hat insoweit weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer weitergehenden Begründung hierzu sieht der Senat gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO ab.

Schlägt der Vermieter eine Maßnahme zum Schutz vor Staubeinwirkungen aus, die ihm ein Unternehmen angeboten hat, das eine nahegelegene Großbaustelle betreibt, kann er den dann eintretenden Mietmangel (Staubbelastung der Mieträume) zu vertreten haben mit der Folge, dass auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht kommt.

Die Klägerin nimmt die Beklagte, ihre Mieterin, auf Zahlung von rund 40.000 € Restmiete aus einem Gewerberaummietverhältnis in Anspruch, die Beklagte, die ein Fachgeschäft für Silberschmuck betreibt, verlangt widerklagend Schadensersatz. Die Beklagte minderte wegen erheblicher Staubentwicklung durch eine benachbarte Großbaustelle die Miete und verlangte außerdem Ersatz für die an ihrer Auslegware durch den Staub entstandenen Schäden. Sie argumentiert, die Klägerin habe das Angebot des Baustellenbetreibers, vor die Eingänge des Einkaufszentrums einen Schmutztunnel mit Filteranlagen zu bauen, abgelehnt und auch eigene Schutzmaßnahmen unterlassen. Für diese Behauptungen bietet sie zwei weitere Zeuginnen an. Das LG nahm wegen der Staubentwicklung eine Mietminderung um 20 % an und verneinte einen Schadensersatzanspruch. Das OLG wies die Berufung zurück und ließ die Revision nicht zu. Es hielt nach Vernehmung eines Zeugen die Behauptungen der Beklagten über unterlassene Schutzmaßnahmen für nicht nachgewiesen. Die beiden weiteren Zeugen wurden nicht vernommen. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hatte Erfolg.

Der BGH stellt zunächst einen Gehörsverstoß fest. Das OLG hätte die weiteren benannten Zeugen vernehmen müssen, um herauszufinden, ob dem Vermieter tatsächlich Schutzmaßnahmen angeboten wurden. Sollte dies zutreffen, die Vermieterin es jedoch ausgeschlagen haben, käme ein Schadensersatzanspruch der Beklagten in Betracht – entweder aus § 280 Abs. 1 BGB oder aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB, weil die Vermieterin dann den Eintritt des Mietmangels zu vertreten haben könnte. Dann käme es auch nicht auf einen Verzug der Vermieterin mit der Mangelbeseitigung an (§ 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB).

Zurückzuweisen sei die Nichtzulassungsbeschwerde dagegen insoweit, als sie ihren Schadensersatzanspruch darauf stütze, die Vermieterin habe eigene Sicherungsmaßnahmen gegen den Staub unterlassen.

Die Entscheidung ist vor allem in Berlin, das derzeit einer einzigen Großbaustelle gleicht, durchaus von Bedeutung. Regelmäßig kommt es durch umfangreiche Bauarbeiten – durch U-Bahn, Straßenbahn, Neubauten oder Lückenschließungen – zu Beeinträchtigungen benachbarter Grundstücke und deren Mieter. Vielfach steht dem Vermieter in solchen Fällen die Berliner „Baulückenrechtsprechung“ zur Seite, wonach im innerstädtischen Bereich immer mit Baumaßnahmen und den damit verbundenen Beeinträchtigungen zu rechnen ist (LG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2013 - 63 S 446/12 -, GE 2014, 55; nicht allerdings, wenn in Nachbargebäuden Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzimmissionen führen, LG Berlin, Urteil vom 26. September 2013 - 67 S 251/13 - GE 2013, 1515).