Mietmangel

Mietmangel; Minderung; überhöhte Heizkosten; Fehler der Heizungsanlage; Darlegungslast

1. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigt.

2. Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Heizungsanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung als mangelhaft zu beurteilen war.

3. Beruft sich der Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, obliegt es ihm darzulegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen.

Das Rechtsmittel des Bekl. hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht auch so weit stattgegeben, wie der Bekl. mit der Berufung Klageabweisung begehrt. Es hat zutreffend und unter eingehender Berücksichtigung des Vortrags des Bekl. zu der angeblich mangelhaften Hei­zungsanlage einen hieraus resultierenden Minderungsanspruch (§ 536 BGB) verneint. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Bekl. günstigere Entscheidung.

I. Der Bekl. als gewerblicher Zwischenvermieter eines Einfamilienhauses, in dem Demenz-Kranke betreut werden, hat die Voraussetzungen einer Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen des Zustandes der Heizungsanlage weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren schlüssig dargetan.

1. Selbst wenn die - inzwischen ausgetauschte und daher einer sachverständigen Begutachtung nicht mehr zugängliche - Heizungsanlage „völlig unwirtschaftlich" gearbeitet hätte, wie es der Bekl. nach wie vor nur unsubstantiiert vorträgt, würde dies nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache begründen. Denn der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant (vgl. KG, GE 2008, 990 = ZMR 2008, 892; KGReport 2006, 89; LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907). Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigte; der Mieter hat daher regelmäßig auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine vorhandene, funktionstaugliche Heizungsanlage gegen eine andere, wirtschaftlichere Anlage austauscht (vgl. Lindner/Figura, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 14 Rn. 255). Nur wenn übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob die Heizungsanlage in diesem Sinne mangelhaft ist, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung zu beurteilen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III Rn. 1305). Der Vermieter ist dagegen nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten, und muss daher auch nicht eine dem technischen Entwicklungsstand zur Zeit ihres Einbaus entsprechende Heizungsanlage deshalb erneuern, weil sie nach aktuellen Maßstäben unwirtschaftlich arbeitet (vgl. Bub/Treier, aaO, III Rn. 1282 m.w.N.).

Dass die hier in Rede stehende Heizungsanlage dem Stand der Technik im Jahr 2005 nicht entsprach, ist dem Vortrag des insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. nicht einmal zu entnehmen. Auch dass die Heizungsanlage nicht dem Mindeststandard (vgl. zu diesem Begriff BGH, GE 2004, 1090 = WuM 2004, 527) genügte, den der Bekl. bei Vertragsschluss im Jahr 2005 erwarten durfte, hat er nicht ansatzweise dargelegt. Auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 4. November 1982 (10 U 109/82, WuM 1984, 54) kann sich der Bekl. in diesem Zusammenhang nicht berufen; denn dort führte die Überdimensionierung des Heizungskessels zu einem ungenutzten Energiemehrverbrauch von rund 60 %; derartige Werte sind hier nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich. Inwieweit die Anlage den Anforderungen der EnEV (Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007) genügte, ist schließlich schon wegen der fehlenden mietvertraglichen Modernisierungsverpflichtung des Vermieters unerheblich; zudem hat der Bekl. nicht vorgetragen, welche negativen Konsequenzen etwaige Abweichungen von der EnEV - etwa die Herkunft des Kessels aus dem Jahr 1967 - für seinen Mietgebrauch, d. h. für die gewerbliche Zwischenvermietung, hatten.

2. Inwieweit sich ein etwaiger Mangel der Heizungsanlage auf den konkreten vertragsgemäßen Gebrauch ausgewirkt hat, hat der Bekl. auch im Übrigen nicht genügend dargetan, um einen Minderungsanspruch schlüssig zu begründen. Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Beruft sich der hierfür nach allgemeinen Regeln der Beweislast darlegungs- und beweisbelastete Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, obliegt es ihm mithin darzulegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen. Es müssen hinreichende Anknüpfungstatsachen vorgetragen werden, die eine Einstufung der Erheblichkeit der Beeinträchtigung und eine Beurteilung der Minderungsquote ermöglichen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdn. 323; KG, GE 2007, 445). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag des Bekl. nicht.

II. Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren sind gegeben.

III. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 Satz 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an (vgl. z. B. Senat, Beschl. v. 1. Februar 2010, I-24 U 156/09, bei juris Rn. 16 m. w. N.; OLG Brandenburg, MDR 2009, 1363).

Außergewöhnlich hohe Heizkosten berechtigen nur dann zur Minderung, wenn die Heizungsanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung mangelhaft war.

Der Beklagte weigerte sich, die Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung zu begleichen, weil die Heizungsanlage völlig unwirtschaftlich gearbeitet habe. Die erste Instanz gab der Nachforderungsklage des Vermieters statt. Dagegen Berufung des Beklagten.

Das OLG Düsseldorf wies darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten würden keinen Fehler der Mietsache darstellen, der zur Minderung berechtige. Der Beklagte habe auch nicht dargelegt, dass die Heizungsanlage dem Stand der Technik bei Vertragsschluss im Jahre 2005 nicht entsprochen habe. Auch inwieweit sich etwaige Mängel der Heizungsanlage auf den konkreten vertragsgemäßen Gebrauch ausgewirkt haben könnten, habe der Beklagte nicht vorgetragen.

Allein die Höhe der Heizkosten ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant, da es für diesen nur darauf ankommt, ob die – vertraglich geschuldeten oder allgemein üblichen – Heiztemperaturen erzielt werden können. Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Das muss aber der Mieter vortragen, der für die Voraussetzungen der Minderung darlegungs- und beweispflichtig ist. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist – ohne besondere Rechtsgrundlage – nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und schuldet auch keine Verbesserung der Heizung. Er schuldet zwar einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte. Die Heizungsanlage muss daher so ausgerüstet sein, dass die vertraglich geschuldeten oder allgemein für angemessen gehaltenen Temperaturen in den Räumen erzielt werden können. Dass dies nicht der Fall ist, muss aber ebenso der Mieter vortragen. Die Heizungsanlage braucht aber vom Vermieter nicht schon deswegen nachgerüstet zu werden, weil sie nicht mehr den aktuellen technischen Anforderungen entspricht (KG, Urteil vom 28. April 2008, 12 U 6/07, GE 2008, 990 = ZMR 2008, 892; LG Berlin GE 1986, 749; LG Hannover WuM 1991, 540; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 342; Staudinger/Emmerich, § 535 BGB Rn. 60).