Mietmangel

Mietmangel; Raumtemperaturen; Arbeitsstättenrichtlinien; Mängelbeseitigungsanspruch trotz vorbehaltloser Mietzahlungen

1. Ein Gewerbemieter hat einen mietvertraglichen Anspruch darauf, daß die Raumtemperaturen den Arbeitsstättenrichtlinien entsprechen.

2. Der Herstellungsanspruch des Mieters nach § 536 BGB erlischt nicht analog § 539 BGB durch mehrfache vorbehaltlose Mietzahlungen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat mit Mietvertrag vom 20.7.1990 von den Bekl. ein Ladenlokal in einem Hotelgebäude gemietet; er betreibt dort ein Reisebüro.

Der Kl. macht Ansprüche aufgrund einer angeblich mangelhaften Lüftungsanlage in dem Mietobjekt geltend. Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, zu gewährleisten, daß die Innentemperatur in dem vom Kl. gemieteten Geschäftslokal bei einer Außentemperatur bis zu 32 °C 26 °C nicht übersteigt und bei höheren Außentemperaturen mindestens 6 °C unter der Außentemperatur liegt.

Die Berufung führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils.

I. (...) II. Die Klage ist mit dem jetzt gestellten Antrag auch begründet.

1. Der Kl. hat aus §§ 535, 536 BGB einen Anspruch darauf, daß ihm die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Vertragsdauer in diesem Zustand erhalten wird. Das beinhaltet bei der Vermietung von Räumen für einen bestimmten Gewerbebetrieb, daß diese Räume so beschaffen sein müssen, daß das nach dem Vertragszweck vorgesehene Gewerbe - hier der Betrieb eines Reisebüros - darin in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssen die Räume erfüllen, auch ohne daß es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte Ausstattung der Räume bedarf. Dazu gehört u. a., daß die Räume - bei im übrigen vertragsgemäßer Nutzung - so beschaffen sind, daß in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden können. Deshalb muß auch den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) genügt werden.

2. Nach dem Beweisergebnis ist das nicht der Fall, vielmehr ist hierfür erforderlich, daß die Bekl. geeignete Maßnahmen treffen, durch die gewährleistet wird, daß in dem Ladenlokal bei Außentemperaturen bis zu 32 °C die Innentemperatur 26 °C nicht übersteigt und sie im übrigen bei höheren Außentemperaturen mindestens 6 °C unter der Außentemperatur liegt.

a) Einschlägig ist § 6 Abs. 1 ArbStättV. Danach muß in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein.

Diese Bestimmung wird weiter konkretisiert durch die Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6/1, 3. Zwar können die ASR die Regelungen der ArbStättV nicht inhaltlich ausdehnen; sie werden jedoch von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als antizipiertes Sachverständigengutachten behandelt (vgl. VG Saarlouis, Urteil vom 10.4.1984 - 5 K 84/82 -; OVG Münster, Urteil vom 13.5.1987 - IV A 2158/86 -; beide abgedruckt bei Heinen/Tentrop/Wienecke/Zerlett, Kommentar zum medizinischen und technischen Arbeitsschutz, zu § 6 ArbStättV). Schon aus diesem Grunde müssen die zum Betrieb eines Gewerbes vermieteten Räume auch den Anforderungen der Arbeitsstättenrichtlinien genügen, weil der Betreiber anderenfalls mit Maßnahmen der Gewerbeaufsicht rechnen muß.

Die ASR 6/1, 3 besagt aber unter Ziffer 2.4, daß die Raumtemperatur in Arbeitsräumen 26 °C nicht übersteigen soll. Davon sind nur Hitzearbeitsplätze ausgenommen.

Allerdings handelt es sich hierbei um eine Sollbestimmung. Dem ist nach Auffassung des Senats dadurch Rechnung zu tragen, daß der genannten Forderung nicht absolut und nicht für jede Extremsituation völlig ungeachtet des Außenklimas entsprochen werden kann. Insoweit besteht Raum für eine ergänzende Heranziehung der DIN 1946, die der Sachverständige in dem Beweissicherungsgutachten 2 OH 17/92 LG Dortmund zu dem Parallelrechtsstreit 7 U 35/94 OLG Hamm angesprochen hat. Nach den dortigen Ausführungen des Sachverständigen ist gemäß dieser DIN bei der Auslegung von raumlufttechnischen Anlagen mit Luftkühlung für die Errechnung der Kühllast von einer Außenlufttemperatur auszugehen, die mit maximal 32 °C bei einer relativen Feuchte von 35 % in Ansatz zu bringen ist. Die zugeordnete Raumlufttemperatur soll dann 26 °C betragen, d. h., daß der Temperaturunterschied zwischen Außenluft und Raumluft maximal 6 K betragen soll. Ein höherer Temperaturunterschied als 6 K sei in der Regel nicht anzustreben, um einen "Kälteschock" für Personen zu vermeiden, die den gekühlten Raum verlassen und sich nach draußen "in die Sommerglut" begeben. Diese Überlegung ist nach Auffassung des Senats auch für eine sachgerechte Auslegung der Sollbestimmung der ASR 6/1, 3 maßgeblich, die in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist. Dagegen kann es keine Rolle spielen, daß - wie in den Erörterungen im Termin weiter angesprochen worden ist - Gesichtspunkte von Energieeinsparung und Umweltschutz heutzutage vielfach dazu führen, daß auch wegen der höheren Betriebskosten für den Mieter bei Einzelhandelsgeschäften zwischen Mieter und Vermieter besprochen und abgewogen wird, ob die Installation einer Kühleinrichtung wünschenswert ist oder nicht vorübergehend höhere Raumtemperaturen im Sommer vom Mieter hingenommen werden. Denn es ist den Vertragsparteien eines Mietvertrages unbenommen, aus derartigen Motiven entsprechende Vereinbarungen zu treffen und von der Installation einer Kühleinrichtung, die über die Gewährleistung der Mindestanforderungen der Arbeitsstättenrichtlinien hinaus zusätzlichen Komfort bieten kann, aus Umweltschutz- oder Kostengründen bewußt abzusehen. Hier sind derartige Vereinbarungen jedoch nicht getroffen, so daß es bei den oben dargestellten Grundsätzen verbleibt.

b) Das Gutachten des Sachverständigen hat eindeutig ergeben, daß die nach vorstehenden Ausführungen zulässigen Temperaturen in dem Mietobjekt teilweise deutlich überschritten werden und daß die Ursache dafür nicht in einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache durch den Kl. liegt. (wird ausgeführt)

3. Der Anspruch des Kl. ist weder verjährt noch verwirkt.

Für den Gewährleistungsanspruch des Mieters gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB von 30 Jahren, § 558 BGB greift daher nicht ein.

Der Anspruch ist aber auch nicht wegen vorbehaltloser Mietzahlungen gem. § 539 BGB analog ausgeschlossen. Abgesehen davon, daß der Kl. schon im Sommer 1992 ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet hat und daß von den Bekl. nicht dargetan ist, daß der Kl. schon zuvor Kenntnis von dem Mangel erlangt hat, scheitert die entsprechende Anwendung des § 539 BGB schon daran, daß diese selbst bei Vorliegen ihrer Voraussetzungen nur dazu führt, daß der Mieter nicht mehr mindern oder kündigen kann. Der Herstellungsanspruch bleibt ihm hingegen in jedem Falle erhalten (vgl. BGH, WM 1967, 850).

III. (...) Auf welche Art und Weise die Vermieter einen vertragsgemäßen Zustand herbeiführen, ist ihnen überlassen.

Der Sommer ist zwar vorbei, doch die nächste Hitzewelle kommt gewiß, wenn man den Klimaforschern Glauben schenken darf. Besonderes Interesse verdient deshalb das Urteil des OLG Hamm vom 18. Oktober 1994.

Der Mieter eines Reisebüros hatte den Vermieter verklagt, weil trotz vorhandener Klimaanlage die Raumtemperaturen unerträglich hoch waren.

Das Gericht gab dem Mieter recht mit einer Begründung, die weit über den Einzelfall hinausreicht. Es meinte nämlich, schon nach der Arbeitsstättenverordnung und den Arbeitsstättenrichtlinien dürften die Räume bestimmte Temperaturen nicht überschreiten, da anderenfalls der Mieter mit Maßnahmen der Gewerbeaufsicht rechnen müsse. Zur Herstellung dieses vertragsgemäßen Zustands sei jedoch der Vermieter verpflichtet, und zwar auch dann, wenn im Mietvertrag dazu nichts gesagt sei. Nun kommt es zwar öfter vor, daß arbeitsrechtliche Vorschriften auch in das Mietrecht hineinwirken; zu erwähnen ist etwa die Verpflichtung des Vermieters zur Überprüfung von Elektroanlagen (OLG Saarbrücken, NJW 1993, 3077). Wenn man die Entscheidung des OLG Hamm jedoch zu Ende denkt, wäre der Vermieter verpflichtet, nachträglich eine Klimaanlage einzubauen und /oder Jalousien anzubringen usw. Darauf kam es in dem vom Gericht entschiedenen Fall deshalb nicht an, weil die vorhandene Klimaanlage Mängel aufwies; die Abgrenzung zu den anderen Fällen bleibt aber spannend.

Von Bedeutung sind auch die Ausführungen des Gerichts zum Herstellungsanspruch des Mieters. Dieser hat einen Anspruch darauf, daß die Räume im vertragsgerechten Zustand sind; wie der Vermieter dies erreicht, ist seine Sache und kann ihm vom Mieter nicht vorgeschrieben werden. Auch eine vorbehaltlose Mietzahlung schließt den Anspruch nicht aus; bekanntlich ist die 64. Kammer des Landgerichts Berlin da anderer Meinung.