Mietmangel

Mietmangel, feste Minderungsquote für Dauer umfangreicher Bauvorhaben, Darlegung der zeitlichen Beeinträchtigung, Baugerüst, Abdeckplane, Baulärm

Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen an der Außenfassade mit Einrüstung und Verhüllung durch Abdeckplane kann von dem Mieter nicht die einzelne Darlegung verlangt werden, wann, an welchem Tag, zu welcher Stunde welches Geräusch aus welcher Richtung, in welcher Lautstärke kam und welches Ausmaß die Verschmutzung täglich einnahm. Für einen derartigen Fall kann eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zugesprochen werden. * KG

Die Parteien streiten um eine Minderung aufgrund umfangreicher Sanierungsmaßnahmen der Außenfassade des Hauses mit Einrüstung und Verhängung mit einer Plane. Die Dauer der Bauarbeiten stand fest, jedoch hatte der Mieter nicht im einzelnen minutiös die Beeinträchtigungen aufgelistet. Das Kammergericht kam zum Ergebnis, daß er das auch nicht tun mußte.

1. (...)

Die Berufung der Bekl. ist teilweise begründet, soweit sie beanstandet, daß das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung die von der Kl. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht mietzinsmindernd berücksichtigt habe. (...)

Unstreitig wurden die komplette Frontfassade (nebst Fenster) und alle rückwärtigen Fenster ausgetauscht. Auf die rückwärtige Fassade wurde eine neue Volldämmung aufgebracht, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob zuvor der alte Putz abgestemmt worden ist. Die leeren Etagen wurden nach und nach vollkommen entkernt und anschließend mit neuen Rigipswänden wieder aufgebaut. Die Fußböden in den leeren Einheiten wurden mit Preßlufthämmern aufgestemmt und anschließend mit neuem Estrich versehen. Das Gebäude wurde um eine 7. Etage aufgestockt. Im Rahmen der Aufstockung wurden umfangreiche Abbrucharbeiten durchgeführt. Die im Eingangsbereich befindliche Passage wurde ebenso wie der in dem Gebäude befindliche Fahrstuhl ausgetauscht und die Fahrstuhlvorräume umgestaltet. Im Treppenhaus wurden die Treppengeländer abgerissen, neue Treppengeländer angeschweißt und die gesamte Fußbodenbeschichtung des Treppenhauses abgeschliffen. Die Decke des Hauseingangs wurde komplett abgerissen und durch ein neues System inklusive Beleuchtung ersetzt. Es ist davon auszugehen, daß die oben geschilderten Baumaßnahmen in einem Zeitraum von 13 Monaten durchgeführt wurden. Die geschilderten Sanierungsmaßnahmen sind, auch wenn der Bauherr bemüht ist, ganz besonders laute Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten ausführen zu lassen, und auch bei Durchführung regelmäßiger Reinigungsarbeiten mit schwerwiegenden Geräusch-, Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen verbunden. Es ist schlechterdings unmöglich, derart umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, ohne daß Mieter in mal mehr, mal weniger großem Umfang in ihrem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt werden. Stemm-, Bohr- und Klopfarbeiten sind bekanntermaßen auch dann sehr laut und störend, wenn sie nicht unmittelbar unter oder über einem Stockwerk durchgeführt werden. Ein konzentriertes Arbeiten wird zumindest beeinträchtigt. Auch die Schmutzentwicklung ist zwangsläufig und kaum vermeidbar. Auch wenn täglich abends das Treppenhaus gereinigt wird, bleibt es nicht aus, daß sich im Laufe des nächsten Tages neuer Schmutz anhäuft. Auch wenn in der Zeit von November bis März ein Großteil der Arbeiten vom Gerüst aus durchgeführt werden konnte, bleibt es nicht aus, daß gleichwohl auch nicht unerheblicher Bauschmutz in ein Gebäude eindringt. Von einem Mieter zu verlangen, daß er im einzelnen darlegt, wann an welchem Tag zu welcher Stunde welches Geräusch aus welcher Richtung in welcher Lautstärke kam und welches Ausmaß die Verschmutzung täglich einnahm, bedeutete, daß er seine Berufstätigkeit aufgibt und sich im wesentlichen mit der statistischen Erfassung der Mietbeeinträchtigung befaßt. Diesem Umstand wird auch in der Rechtsprechung Rechnung getragen, indem bei bestimmten Bauvorhaben unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausmaßes eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zugesprochen wird. Diese Quote wird auch dann zuerkannt, wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Lärm- und Geräuschstörungen stattfinden, weil der Mieter nie sicher sein kann, daß er für einen bestimmten voraussehbaren Zeitraum von solchen Beeinträchtigungen verschont bleibt (AG Hamburg WM 1987, 272, LG Berlin ZMR 1996, Sonderdruck X Urteil vom 8. März 1996, 64 S 357/95). Die lärm- und schmutzbedingte Beeinträchtigung des Mietgebrauchs berücksichtigt der Senat im vorliegenden Fall mit einer Minderung der Bruttokaltmiete um 20 %.

Der Einwand der Bekl., die Kl. habe die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen jahrelang gefordert, steht einer Mietminderung gemäß § 537 BGB nicht entgegen. Der Mieter ist mit der Minderung nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er vom Vermieter eine Veränderung des Mietobjekts verlangt hat (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Il, Rdnr. 559). Ebenso wie § 541 a BGB läßt § 541 b BGB Gewährleistungsrechte des Mieters, insbesondere eine Mietzinsminderung für die Dauer der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs unberührt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, II. A, Rdnr. 1121). Auch der Umstand, daß sowohl die Front- als auch die rückwärtige Fassade des Hauses in der Zeit von November 1995 bis einschließlich März 1996 eingerüstet und mit einer Plane versehen war, stellt eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. (...)

Allein der Umstand, daß ein Gebäude eingerüstet ist, stellt eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Einbruchsgefahr erheblich steigt und Bauarbeiter auf diesem Gerüst hin und her laufen. Eine weitere Beeinträchtigung des Mietgebrauchs erfolgt durch die Verhängung des Gerüstes mit einer Plane. Auch wenn diese Plane lichtdurchlässig ist, was sie wohl in den meisten Fällen ist, so verhindert sie doch den ungehinderten Blick nach draußen und vermindert die Frischluftzufuhr. Der Senat berücksichtigt die durch Gerüst und Plane bedingte Beeinträchtigung in der Zeit von November 1995 bis März 1996 mit einer weiteren Reduzierung des monatlichen Bruttokaltmietzinses um 10 %. (...)

Stehen Dauer und Umfang der Sanierungsmaßnahme fest, braucht der Mieter für die einzelne Beeinträchtigung kein Tagebuch zu führen.

Der Vermieter sanierte komplett die Frontfassade des Hauses inklusive Austausch der Fenster. An der rückwärtigen Fassade wurde eine neue Volldämmung aufgebracht. Leere Etagen wurden nach und nach vollkommen entkernt und anschließend mit neuen Rigipswänden wieder aufgebaut. Das Gebäude wurde um eine 7. Etage aufgestockt. Dauer und Umfang der Arbeiten standen fest. Der Mieter hatte nur nicht die einzelne Beeinträchtigung für ihn minutiös aufgelistet.

Das Kammergericht sprach eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zu und meinte, von einem Mieter könne eine einzelne Darlegung der Mietbeeinträchtigung für ihn persönlich nicht verlangt werden. Auch der Umstand, daß das Haus eingerüstet und mit einer Plane versehen gewesen sei, stelle eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Hier sei auf die Einbruchsgefahr hinzuweisen. Die Plane mag lichtdurchlässig gewesen sein, verhindere jedoch einen ungehinderten Blick nach draußen und vermindere die Frischluftzufuhr.

Die Entscheidung ist sicher richtig und vernünftig. Dennoch darf sie nicht verallgemeinert werden. Zum Beispiel bei Lärmbelästigungen, die zwar häufig sind, aber keine bestimmte Dauer bzw. Regelmäßigkeit haben (Kinderlärm, Beeinträchtigungen durch Mitmieter und dergleichen), verlangen die Gerichte schon eine Darlegung im einzelnen, was auch durch Fertigung einer Art Tagebuch geschehen kann, wobei diese Auflistung nicht minutiös, aber jedenfalls tageweise erfolgen sollte (vgl. dazu auch Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, § 537 Rn. 7).