Mietkonto der Hausverwaltung nicht insolvenzfest

Erteilt der Wohnungseigentümer als Vermieter dem Verwalter den Auftrag, auf einem von ihm einzurichtenden Konto die von den Mietern geschuldeten Zahlungen einzuziehen, und verwendet der Verwalter dieses Konto zugleich zur Abwicklung eigener Zahlungsvorgänge, so steht dem Vermieter in der Insolvenz des Verwalters an den vor Insolvenzeröffnung auf dem Konto eingegangenen Mietzahlungen weder ein Aussonderungs- noch ein Ersatzaussonderungsrecht zu.

Der Kl. ist Eigentümer und Vermieter mehrerer Wohnungen in K. Die Hausverwaltung oblag der W.-GmbH (nachfolgend: Schuldnerin), über deren Vermögen am 7. Februar 2000 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Der beklagte Insolvenzverwalter war zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt.

Der Kl. hatte die Schuldnerin mit der Einziehung der Mieten beauftragt. Auf dem von ihr zu diesem Zweck bei der D.-Bank geführten Konto gingen die monatlichen Zahlungen der Mieter des Kl., der Mieter anderer Eigentümer und auch der Mieter derjenigen Wohnungen ein, die die Schuldnerin selbst vermietet hatte.

Als der Bekl. zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt wurde, stand das Mietkonto im Soll. Am 10. Februar 2000 wies es ein Guthaben aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Mietzahlungen auf. In diesem Zeitraum war das Konto durch einen von der Schuldnerin veranlaßten Dauerauftrag, mehrere Rückbuchungen sowie Kontoführungsgebühren belastet worden. Die Summe der eingegangenen Mieten überstieg daher das ausgewiesene Guthaben. Der Kl. verlangt vom Bekl. Auskehr der von seinen Mietern geleisteten Zahlungen. Er macht insoweit ein Aussonderungsrecht geltend und beruft sich hilfsweise auf einen Ersatzaussonderungsanspruch.

I. Das Berufungsgericht hat ein Aussonderungsrecht des Kl. nach § 47 InsO verneint, weil es sich bei dem Mietkonto nicht um ein Treuhandkonto handle. Die Anerkennung der dort eingegangenen Zahlungen als Treugut erfordere, daß das Konto ausschließlich errichtet worden sei, um fremde Gelder aufzunehmen, und es auch in diesem Sinne geführt worden sei. Diese Voraussetzung sei im Streitfall nicht erfüllt, weil das Konto auch für die Mietzahlungen verwendet worden sei, die der Schuldnerin selbst in ihrer Funktion als Vermieterin zugestanden hätten.

Diese Ausführungen sind rechtlich einwandfrei.

1. Der Kl. hat schon nach seinem eigenen Vortrag mit der Schuldnerin eine die Mietzahlungen betreffende Treuhandvereinbarung nicht getroffen. Allein aus dem Auftrag an die Wohnungsverwalterin, sich die Mieten auf ein von ihr geführtes Konto überweisen zu lassen, ergibt sich eine entsprechende Vereinbarung nicht. Sie folgt entgegen der Ansicht des Kl. ebensowenig daraus, daß seine Mietforderungen für die Gemeinschuldnerin fremde Forderungen waren. Vielmehr wäre eine die Mietzinsansprüche und die daraufhin bei der Gemeinschuldnerin eingehenden Gelder betreffende Abrede erforderlich gewesen, die insbesondere festlegt, in welcher Art und Weise die Schuldnerin mit den eingegangenen Zahlungen zu verfahren hat. Dazu hat der darlegungspflichtige Kl. nichts vorgetragen.

2. Davon abgesehen scheidet ein Aussonderungsrecht des Kl. aufgrund eines Treuhandverhältnisses im Streitfall jedenfalls deshalb aus, weil die Schuldnerin das Konto, auf das die Mietforderungen überwiesen wurden, auch als Eigenkonto genutzt hat. Eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens kann nur dann entstanden sein, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von treuhänderisch gebundenen Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt (BGH, Urt. v. 16. Dezember 1970 - VIII ZR 36/69, NJW 1971, 559, 560; v. 8. Februar 1996 - IX ZR 151/95, WM 1996, 662; OLG Brandenburg WM 1999, 267, 269; OLG Hamm WM 1999, 1111, 1112 f.). Es ist nicht notwendig, daß die Treuhandbindung nur für einen Treugeber besteht, sofern das Konto als Ganzes von der Treuhandbindung erfaßt ist. Soweit in der Literatur jedoch eine Aussonderung auf einem Konto eingegangener Beträge auch dann bejaht wird, wenn sich Treugut und Eigengut noch klar trennen lassen (Canaris, Bankvertragsrecht 4. Aufl. Rn. 280; Hadding/Häuser, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch 2. Aufl. § 37 Rn. 2), folgt der Senat dieser Auffassung nicht.

a) Eine Aussonderung setzt voraus, daß die auszusondernden Gegenstände bestimmt oder bestimmbar sind (MünchKomm-InsO/Ganter, § 47 Rn. 32 f.; Uhlenbruck, InsO 12. Aufl. § 47 Rn. 5). Dies gilt auch für eine Aussonderung aufgrund eines Treuhandverhältnisses. Eine Aussonderung wegen eines bloßen Geldsummenanspruchs kennt die Rechtsordnung nicht (BGHZ 58, 257, 258). Aus dem Bestimmtheitserfordernis folgt, daß Treugut - soweit es sich um vertretbare Gegenstände handelt - vom eigenen Vermögen des Treuhänders getrennt gehalten werden muß (Henssler, AcP 196 [1996], 37, 58). Sobald vertretbare Gegenstände mit anderem Vermögen des Treuhänders vermischt werden, läßt sich nicht mehr mit Bestimmtheit sagen, was Treugut ist. Dies gilt in entsprechender Weise, wenn Forderungen eingezogen und die Beträge auf einem auch als Eigenkonto genutzten Girokonto des Treuhänders gutgeschrieben werden. Dementsprechend schreiben die vorhandenen gesetzlichen Bestimmungen über treuhänderisches Vermögen regelmäßig vor, das Treugut vom eigenen Vermögen des Treuhänders getrennt zu halten (vgl. § 292 Abs. 1 Satz 2 InsO, § 2 DepotG, § 6 Abs. 1 Satz 3 KAGG, § 34 a Abs. 1 WertpapierhandelsG).

Der Treugeber kann keine bessere Rechtsstellung haben, als wenn er Eigentümer des Treuguts oder Inhaber der Forderung wäre. Mit Einzahlung fremden Geldes auf ein Eigenkonto des Schuldners geht das Aussonderungsrecht unter (MünchKomm-InsO/Ganter, § 47 Rn. 19; Uhlenbruck, aaO. § 47 Rn. 6). Wird eine fremde, auf Geld lautende Forderung durch Zahlung auf ein Bankkonto erfüllt, erlischt die Forderung und mit ihr ebenso der bestimmte Aussonderungsanspruch. An seine Stelle tritt ein bloßer Geldanspruch, der nicht aussonderungsfähig ist (BGHZ 23, 307, 317; BGH, Urt. v. 15. November 1988 - IX ZR 11/88, WM 1989, 225, 226).

b) Eine geteilte Berechtigung von Treuhänder und Treugeber an aus Eigen- und Treugut bestehenden Vermögensgegenständen ist rechtlich nicht möglich. § 947 ff. BGB sind weder direkt noch entsprechend anwendbar, wenn Treugut mit Eigengut vermischt wird. Die dort geregelte Interessenlage läßt sich mit derjenigen von Treuhänder und Treugeber nicht vergleichen. Die Vorschriften der §§ 947 ff. BGB setzen voraus, daß die Gegenstände zuvor verschiedenen Rechtsträgern zuzuordnen waren, unabhängig davon, ob es um Eigentum oder dingliche Rechte geht (vgl. Mugdan, Die gesamten Materialien zum BGB, Bd. 3 S. 198; Staudinger/Wiegand, BGB 13. Bearb. vor §§ 946 ff. Rn. 1 f.). Der fremde Eigentümer ist dinglich Berechtigter und hat sein Eigentum bis zur Verbindung, Vermischung oder Verarbeitung in vollem Umfang behalten. Der Treugeber hingegen hat sich bereits durch die Übertragung der dinglichen Rechtsstellung in die Hand des Treuhänders begeben. Dann muß er Handlungen des Treugebers hinnehmen, die das Treugut mit Eigengut vermengen (vgl. auch § 137 BGB). Anders als in den Fällen der §§ 947 ff. BGB ist der Treuhänder bereits vor der Vermischung Berechtigter. Die Aussonderungsbefugnis des Treugebers ist entscheidend daran geknüpft, daß der Treuhänder die Treuhandbindung beachtet. Diese untersagt es gerade, das Vermögen des Treugebers mit eigenem zu vermengen.

c) Das Berufungsgericht hat in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt, daß das Konto im streitigen Zeitraum auch zum Einzug von Mieten für Wohnungen diente, die die Gemeinschuldnerin selbst vermietet hat. Unstreitig hat sie in dem zu beurteilenden Zeitraum zudem mindestens eine eigene Verbindlichkeit von diesem Konto beglichen. Diese Nutzung für eigene Zwecke führt dazu, das Konto als Eigenkonto der Gemeinschuldnerin einzuordnen. Daher be-darf es keiner Feststellungen mehr dazu, wie das Konto in der Zeit vor dem Insolvenzantrag behandelt wurde, wozu der Kl. nichts vorgetragen hat.

II. Das Berufungsgericht meint, dem Kl. stehe jedoch ein Ersatzaussonderungsrecht nach § 48 InsO zu. Mit den Mietforderungen für die Wohnungen des Kl. habe die Schuldnerin fremde Forderungen eingezogen. Dies gelte als Veräußerung im Sinne des § 48 InsO. In der Überweisung eines Guthabens auf das Konto des Schuldners, die zur Tilgung der Schuld vorgenommen und akzeptiert werde, liege die Ge-genleistung im Sinne des § 48 InsO für die gleichzeitig gewährte Schuldbefreiung. Diese Gegenleistung sei trotz der eigenen Verfügungen der Schuldnerin noch unterscheidbar in der Masse vorhanden. Allerdings könne der Kl. seinen Ersatzaussonderungsanspruch nur teilweise durchsetzen, weil das Kontoguthaben nicht ausreiche, alle Ersatzaussonderungsberechtigten in vollem Umfang zu befriedigen. In diesem Fall sei es angemessen, eine anteilige Kürzung im Verhältnis jedes Tagessaldos zu der Gesamtheit aller im Zeitpunkt der Sal-dierung bestehenden ersatzaussonderungsfähigen Forderungen vorzunehmen.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Ein Ersatzaussonderungsrecht nach § 48 InsO setzt voraus, daß ein Gegenstand vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Schuldner oder nach der Eröffnung vom Insolvenzverwalter unberechtigt ver-äußert worden ist. Ein auf diese Vorschrift gegründeter Anspruch scheidet daher nach allgemeiner Ansicht aus, wenn der Schuldner oder der Insolvenzverwalter mit Einwilligung oder Genehmigung des Gläubigers verfügt hat (vgl. BGHZ 68, 199, 201; MünchKomm-InsO/Ganter, § 48 Rn. 27; Nerlich/Römermann/Andres, InsO § 48 Rn. 9). Folglich löst nur die unbefugte Einziehung einer Forderung das Ersatzaussonderungsrecht nach § 48 InsO aus (Uhlenbruck, aaO. § 48 Rn. 15).

2. Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht nicht beachtet, daß die Schuldnerin befugt war, die Mietforderungen auf dem von ihr bei der D.-Bank eingerichteten Konto einzuziehen.

a) Unstreitig hat der Kl. die Schuldnerin mit der Einziehung der monat-lichen Mieten beauftragt; diese war Teil der ihr übertragenen Verwaltung. Unter diesen Umständen war die Gemeinschuldnerin aufgrund der zwischen ihr und dem Kl. getroffenen Abreden zum Empfang der Gelder berechtigt. Aus dem Parteivortrag ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß die Schuldnerin bei der Einziehung der Mieten sich nicht an die zwischen ihr und dem Kl. getroffenen Abreden gehalten hat.

b) Damit fehlt es an einer unberechtigten Veräußerung i. S. d. § 48 InsO.

Haben die Mieter die Mieten selbst durch Dauerauftrag oder Einzelüberweisung auf das Konto der Gemeinschuldnerin überwiesen - dafür sprechen die Darstellungen der Parteien und die vorgelegten Kontoauszüge -, liegt schon deshalb keine unberechtigte Einziehung durch die Schuldnerin vor, weil deren Konto im Einverständnis mit dem Kl. als Mietzahlungskonto benannt wurde. Die Überweisung auf dieses Konto entsprach damit dem Willen des Kl.

Unterstellt man, die Schuldnerin habe die Mieten aufgrund einer Einziehungsermächtigung aus eigenem Entschluß auf das streitgegenständliche Konto durch Lastschrift gezogen, läge auch darin keine unberechtigte Veräußerung im Sinne des § 48 InsO. Solange sie die Einziehungsbefugnis dem Gläubiger gegenüber hatte, konnten durch die Einziehung keine Ansprüche nach § 48 InsO ausgelöst werden (vgl. BGHZ 144, 192, 197 f. zu § 46 KO). Eine der Gemeinschuldnerin erteilte Einziehungsermächtigung wäre weder durch den Eintritt der finanziellen Krise noch durch die vorläufigen Maßnahmen des Insolvenzgerichts erloschen (BGHZ 144, 192, 199). Der Kl. hat nicht behauptet, eine eventuell bestehende Einziehungsermächtigung für den streitgegenständlichen Zeitraum widerrufen zu haben.

3. Der Bekl. hat als vorläufiger Insolvenzverwalter hinsichtlich der Einziehung der Mieten unstreitig keine Tätigkeit entfaltet. Von ihm ist vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens keine Handlung ausgegangen, die ihm als unberechtigte Veräußerung gemäß § 48 InsO zugerechnet werden könnte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind keine Mieten des Kl. mehr auf das besagte Konto der Schuldnerin geflossen.

III. Damit stellt sich das vom Berufungsgericht im Anschluß an das Senatsurteil BGHZ 141, 116 erörterte Problem nicht, wie zu verfahren ist, wenn die Ersatzaussonderungsrechte mehrerer Berechtigter konkurrieren, der auf dem Konto des Verwalters zur Verfügung stehende Betrag jedoch nicht ausreicht, um alle Ansprüche zu befriedigen. Da das Begehren des Kl. vielmehr schon nach seinem eigenen Vortrag unbegründet ist, hat der Senat das klageabweisende Urteil erster Instanz wiederherzustellen.

Der Vermieter (und Hausverwalter) von Wohnraum muß eine Kaution von seinem Vermögen getrennt anlegen (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Tut er das nicht, macht er sich wegen Untreue strafbar. Für Mietkonten, die der Hausverwalter führt, gilt das nicht. Wird der Hausverwalter insolvent, können die Mieten weg sein - ein Aussonderungsanspruch besteht nämlich nicht. Gegen das Risiko kann man sich absichern.

Der Eigentümer hatte die Hausverwaltung mit der Einziehung der Mieten für seine Eigentumswohnung beauftragt. Auf dem Mietkonto der Hausverwaltung gingen auch Mietzahlungen für andere Eigentümer und die Hausverwaltung selbst ein, die auch Wohnungen vermietet hatte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Hausverwaltung verlangte der Eigentümer die auf ihn entfallenden Mieten im Wege der Aussonderung vom Insolvenzverwalter.

Mit Urteil vom 24. Juni 2003 wies der Bundesgerichtshof die Klage ab und betonte, es habe sich eben nicht um ein insolvenzfestes Treuhandkonto gehandelt, da auch Zahlungen für die Hausverwaltung selbst auf dem Konto eingegangen seien. Auch eine Ersatzaussonderung komme nicht in Betracht, da nur eine unbefugte Einziehung der Miete durch die Hausverwaltung den Tatbestand des § 48 InsO erfülle. Das sei hier nicht der Fall, da die Hausverwaltung die Abreden mit dem Eigentümer eingehalten habe.

Eigentümer, die sich gegen das Insolvenzrisiko des Hausverwalters absichern wollen, sollten darauf bestehen, daß für die Mietzahlungen ein Treuhandkonto eingerichtet wird, auf dem insbesondere keine Zahlungen für den Verwalter selbst gebucht werden.