Mietkautionszahlungsanspruch

Mietkautionszahlungsanspruch; Erwerber

Der vor Veräußerung des vermieteten Grundstücks entstandene und fällig gewordene Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution geht nicht ohne weiteres mit dem Eigentum auf den Erwerber über.

Der Bekl. hat die titulierte Kautionsforderung nicht dadurch verloren, daß infolge der Zwangsversteigerung des Pachtobjekts der Erwerber an Stelle des Bekl. in das Mietverhältnis nach Maßgabe der §§ 57 ZVG, 571 Absatz 1, 581 Absatz 2 BGB eingetreten ist. Zwar wäre ein derartiger Gläubigerwechsel im Rahmen des § 767 Absatz 1 ZPO beachtlich, er ist hier aber hinsichtlich der Kautionsforderung nicht erfolgt.

Wenn der Erwerber nach § 571 Absatz 1 nur in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte eintritt, bleiben umgekehrt alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche beim bisherigen Vermieter (BGH NJW 1988, 705, 706; NJW 1989, 451; Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl. § 571 Rdn. 14). Der in § 1 Ziffer 5 Pachtvertrag (Anl. K 5) begründete und in Ziffer 15 des Vergleichs vom 3. November 1994 mit einer Bedingung versehene Kautionsanspruch wurde spätestens bei Eintritt der Bedingung mit Ablauf des 31. Januar 1995 wirksam und zugleich fällig (§ 271 Abs. 1 BGB), mithin vor dem Eigentumsübergang auf den Ersteigerer.

Allerdings geht eine verbreitete Meinung dahin, daß immer dann, wenn der Mieter bei Eigentumsübergang die vereinbarte Sicherheit noch nicht geleistet hat, der Erfüllungsanspruch auf den Erwerber übergeht, und dies selbst dann, wenn dem bisherigen Vermieter noch offene Ansprüche gegen den Mieter zustehen (Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 572 Rdn. 2; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 572 Rdn. 1; Münchener Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl. § 572 Rdn. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 235; AG Köln WuM 1981, 18). Diese Meinung ist aber nicht überzeugend. Wie sie mit dem Grundsatz zu vereinbaren ist, daß vor Eigentumsübergang entstandene und fällige Ansprüche dem bisherigen Vermieter verbleiben, ist nicht ersichtlich. Die als Begründung zu findende Bezugnahme auf Mittelstein (Die Miete, 4. Aufl., Seite 578) ist unergiebig, da dieser nur die grundsätzliche Anwendbarkeit des § 571 wegen der typisch mietrechtlichen Natur des Anspruchs auf Sicherheitsleistung bejaht hat. Den Eintritt des Erwerbers auch in einen bereits vorher fällig gewordenen Kautionszahlungsanspruch begründet das Amtsgericht Köln (a.a.O.) mit dem in der Sicherung der Vermieteransprüche für die Dauer der Vertragszeit liegenden Zweck der Kaution (ähnlich wohl Hans, Das neue Mietrecht in den weißen Kreisen, § 572 Anm. B 2). Weshalb der Erwerber insoweit einen Vorrang vor dem früheren Vermieter verdient, ist jedoch nicht ersichtlich. Nicht begründbar ist dies auch durch das weitere Argument des Amtsgerichts Köln, für den Anspruch auf Zahlung der Kaution müsse erst recht gelten, was nach § 572 BGB für die bereits geleistete Kaution vorgesehen sei. Die dem früheren Vermieter geleistete Kaution braucht dieser nur insoweit auf den Erwerber zu übertragen, als er sie nicht mehr zur Sicherung seiner Forderungen gegen den Mieter benötigt (Senat MDR 1970, 1015; Münchener Kommentar/Voelskow § 572 Rdn. 5; Wolf/Eckert, Gewerbliches Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 7. Aufl., Rdn. 1426, 1427). Bei anderen Sicherungsrechten, etwa einer Mietbürgschaft oder auch beim gesetzlichen Vermieterpfandrecht, bleiben die Rechte des früheren Vermieters neben denen des Erwerbers bestehen (Emmerich/Sonnenschein § 571 Rdn. 56; Erman/Jendrek § 572 Rdn. 2; Wolf/Eckert Rdn. 1424).

Der Zweck des § 571 BGB rechtfertigt ebenfalls keinen unmittelbaren Eintritt des Erwerbers in den bereits zuvor fällig gewordenen Kautionszahlungsanspruch. Durch den Eigentumsübergang soll die Rechtsstellung des Mieters nicht verschlechtert, aber auch nicht verbessert werden (OLG Karlsruhe NJW 1981, 1278; Erman/Jendrek § 571 Rdn. 1). Letzteres wäre der Fall, wenn die noch nicht geleistete Sicherheit nicht mehr für Ansprüche des bisherigen Vermieters haften würde. Der säumige Mieter würde bevorzugt, wenn es ihm gelingt, die Kautionszahlung - wie hier - bis zur Vollendung eines absehbaren Eigentumsübergangs hinauszuzögern.

Wenn die vor Eigentumsübergang fällige Kautionsforderung nach allem zunächst dem bisherigen Vermieter verbleibt (so auch Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., V Rdn. 286), so allerdings - wie nach jeder Beendigung eines Mietverhältnisses - nur insoweit, als er noch sicherungsbedürftige Ansprüche gegen den Mieter darlegen kann (BGH NJW 1981, 976, 977; Bub/Treier/Scheuer V Rdn. 284; Wolf/Eckert Rdn. 1223). Das ist hier in der vollen Höhe der titulierten Forderung der Fall.

Der Mieter hatte die vertraglich vereinbarte Kaution noch nicht gezahlt, als das Grundstück veräußert wurde. Die Parteien stritten in der Folgezeit darum, ob der Kautionsanspruch nunmehr dem Erwerber zustehe oder ob der bisherige Vermieter noch mit Gegenansprüchen aufrechnen konnte.

In seinem Urteil vom 9. April 1997 meinte das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg entgegen der wohl herrschenden Auffassung, daß der Kautionszahlungsanspruch nicht auf den Erwerber übergegangen sei, soweit noch Gegenansprüche des Veräußerers gegen den Mieter bestanden. Die Auffassung des OLG Hamburg erscheint richtig, denn nach § 572 BGB tritt der Erwerber nur dann in die Rechte aus der Kautionsvereinbarung ein, wenn der Mieter die Sicherheit geleistet hat, also seine Verpflichtungen schon erfüllt hat. In diesem Zusammenhang ist im übrigen auf die Rechtsprechung des OLG Düsseldorf hinzuweisen (WuM 1997, 264), wonach der Erwerber kraft Gesetzes Inhaber des Kautionskontos wird. Der Mieter kann sich nicht mehr an den Veräußerer, sondern nur an den Erwerber halten. Entgegen der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (GE 1997, 745) kommt es nicht darauf an, ob der Veräußerer die Kaution dem Erwerber ausgehändigt hat. Diese Regelung in § 572 Satz 2 BGB betrifft allein die Barkaution, die jedoch bei Wohnraummietverhältnissen nach § 550 b Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist. Hier muß der Vermieter ein treuhänderisches Sonderkonto einrichten.