Mietkautionsverpflichtung ohne Ratenzahlungshinweis nichtig

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei der Wohnungsübergabe eine Sicherheit von drei Monatsmieten zu leisten habe, ist unwirksam, wenn nicht ausdrücklich das Recht erwähnt wird, die Kaution in Raten zu zahlen.

(...) Denn die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung ist schon deswegen unwirksam, weil sie gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, § 134 BGB, und zudem eine unangemessene Benachteiligung der Bekl. im Sinne von § 9 AGBG darstellt. Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 2 des Mietvertrages vom 10. März 1999 sollte die Sicherheitsleistung bei Wohnungsübergabe überreicht werden. Diese Klausel ist mit § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB nicht zu vereinbaren. Nach dieser Bestimmung ist der Mieter berechtigt, eine Sicherheit, die in Form einer Geldsumme bereitzustellen ist, in drei monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Hiervon weicht die vorliegende Fälligkeitsregelung ab, wonach die gesamte Kaution bei Übergabe der Wohnung auf einmal zu entrichten ist. Gemäß § 550 b Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil dieses Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Eine Korrektur etwa in dem Sinne, daß der Betrag von 2.334,72 DM in drei gleiche Teilbeträge aufgespalten wird, die im Abstand jeweils eines Monats zu entrichten sind, kommt nicht in Betracht. Denn dies würde dazu führen, daß eine geltungserhaltende Reduktion vorgenommen wird, die aber bei einer Formularklausel nicht angängig ist. Die vorliegende Regelung, wonach der Mieter die Kaution auf einmal zu erbringen hat, verstößt nämlich zugleich gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG. Denn sie stellt eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Mit der Regelung, daß die Kaution in drei gleichen Teilbeträgen zu erbringen ist, wird dem Gedanken Rechnung getragen, daß die wirtschaftliche Belastung für den Wohnungsmieter bei Abschluß des Mietvertrages in der Regel besonders groß ist. Denn er muß Kosten für den Umzug und die Ausstattung der Wohnung entsprechend seinen persönlichen Bedürfnissen aufbringen. Es soll vermieden werden, daß er zusätzlich noch den Betrag von drei Monatsmieten auf einmal leisten muß (siehe auch LG Hamburg WuM 1990, 416). Die fragliche Klausel ist in einem Formularmietvertrag enthalten und unterfällt damit dem Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 AGBG. Die Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung zieht die Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Leistung der Kaution nach sich. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 9 AGBG verstößt, nicht im Wege der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden (BGH NJW 1998, 2284, 2286 unter II. 1 a cc m. w. N.). Dies wäre der Fall, wenn die Klausel mit dem Inhalt aufrechterhalten werden würde, daß der zu leistende Betrag auf drei gleiche Beträge aufzuspalten wäre (im Ergebnis ebenso LG Hamburg WuM 1990, 416). Daß die vorliegende Klausel hinsichtlich der Fälligkeitsregelung auch gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, steht der Anwendbarkeit des § 9 AGBG nicht entgegen (vgl. zum Verhältnis zwischen § 9 AGBG und § 134 BGB BGH NJW 1983, 112, 114 unter 3.).

Nach § 551 BGB hat der Wohnraummieter das Recht, eine Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Die Folgen einer Nichterwähnung dieses Rechts im Mietvertrag sind umstritten.

Im Mietvertrag hieß es, daß die Sicherheitsleistung von drei Monatsmieten bei der Wohnungsübergabe überreicht werden sollte. Der Mieter zahlte die Kaution nicht, die der Vermieter erfolglos einklagte.

Mit Urteil vom 2. Juli 2001 meinte das Landgericht Berlin, die Kautionsvereinbarung verstoße gegen das Gesetz und sei deshalb schon nach § 134 BGB nichtig. Darüber hinaus liege aber auch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG vor.

Auch wenn die Rechtslage nicht zweifelsfrei ist (a. A. etwa LG Lüneburg ZMR 2000, 303), entspricht die Auffassung der 67. Kammer wohl der inzwischen herrschenden Meinung (LG Hamburg ZMR 1998, 560; LG München GE 2001, 699), so daß die Vermieter immer darauf achten sollten, daß der Mietvertrag einen entsprechenden Hinweis zur Ratenzahlung enthält. Anderenfalls kann der Mieter eine geleistete Kaution zurückverlangen. Der Vermieter kann dann mit Gegenansprüchen nicht aufrechnen.