Mietkautionsrückgabe durch Erwerber

Nach Veräußerung des vermieteten Wohnraums haftet der Erwerber auf Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn das Mietverhältnis zwar zum Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung schon beendet, der Kautionsrückzahlungsanspruch aber noch nicht fällig war.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Bekl. hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution gemäß § 566 a BGB für passivlegitimiert erachtet.

Zwar weist die Bekl. zutreffend darauf hin, daß zu dem Zeitpunkt, als sie das streitgegenständliche Grundstück erwarb, das Mietverhältnis zu dem Kl. bereits durch Kündigung beendet war. Hierauf kommt es jedoch nicht an. Maßgeblich ist die Fälligkeit der Forderung.

Die Regelung des § 566 a BGB ergänzt insoweit § 566 BGB, der allerdings - zumindest seinem Wortlaut nach - auf eine Veräußerung des "vermieteten Wohnraums" zu beziehen ist. Zu § 572 BGB a. F. sollte insoweit keine sachliche Änderung durch das Mietrechtsreformgesetz eintreten (Palandt-Weidenkaff, BGB, § 566 a Rn. 1). Soweit daraus jedoch der Schluß gezogen wird, die Regelung des § 566 a BGB greife nicht ein, wenn zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs das Mietverhältnis bereits beendet war (so LG Berlin v. 12. Mai 2005 - 67 S 435/04 -), überzeugt dies nicht.

Schon im Anwendungsbereich des § 566 BGB ist nämlich anerkannt, daß der Erwerber auch in ein Abwicklungsverhältnis (nach Kündigung) eintritt, solange die Mietsache nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zurückgegeben worden ist (exempl. OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1164 m. w. N.; Schmidt-Futterer/Gather, § 566 Rn 45; s. aber auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1101). Auf die Kündigung kommt es daher insoweit nicht an. Für die Rückgabe der Sicherheit statuiert § 566 a BGB dies ausdrücklich (Palandt-Weidenkaff, BGB, § 566 Rn. 15, 16). Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH v. 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 -). Dementsprechend ist der (neue) Vermieter zum Einbehalt eines entsprechenden Teils der Mietkaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist befugt, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH aaO.); im Gegenzug haftet er - nicht der alte Vermieter - auch für etwaige Rückzahlungsansprüche des Mieters (BGH v. 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 -). Das somit zwischen dem Erwerber und dem Mieter bestehende Abwicklungsverhältnis führt zur Anwendbarkeit des § 566 a BGB. Dies unbeschadet der zwischenzeitlich erfolgten Rückgabe der Mietsache. Insoweit kommt es auch nicht - mehr - darauf an, ob der Erwerber die Kaution tatsächlich erhalten hat (BT-Drs. 14/5663 S. 81). Dies mag ihn benachteiligen; insoweit muß er sich allerdings grundsätzlich am Veräußerer schadlos halten. Ein Erwerb im Rahmen der Zwangsverwaltung/-versteigerung ändert an der gesetzlichen Risikoverteilung nichts. Daß zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs durch die Bekl. die Rückzahlungspflicht bezüglich der Mietkaution noch nicht fällig war, steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

Wer ein Hausgrundstück kauft, tritt in bestehende Mietverhältnisse ein und ist bei Wohnraum auch zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn die Grundbuchumschreibung nach dem 31. August 2001 erfolgte - selbst dann, wenn er vom Veräußerer die Kaution nicht erhalten hatte. Unklar ist, daß das auch dann gilt, wenn zum Zeitpunkt der Umschreibung das Mietverhältnis schon beendet, über die Kaution aber noch nicht abzurechnen war.

Das Wohnraummietverhältnis war beendet; über die Kaution des Mieters war aber noch nicht abgerechnet worden, weil auch noch die Betriebskostenabrechnung ausstand. Der Mieter nahm die Erwerberin auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch, die nach Beendigung des Mietverhältnisses im Grundbuch eingetragen war.

Mit Urteil vom 20. Juli 2006 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, der Anspruch des Mieters ergebe sich aus § 566 a BGB. Maßgeblich sei nicht, ob zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs das Mietverhältnis beendet war, sondern ob zu diesem Zeitpunkt schon der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution entstanden war. Das sei jedoch erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist der Fall; darüber hinaus könne der Vermieter auch für zukünftige Betriebskostennachforderungen einen Teil der Kaution einbehalten. In dieses Abwicklungsverhältnis sei der Bewerber eingetreten und hafte deshalb auf Rückzahlung.