Mietkaution und unzulässige Fälligkeitsabrede

Mietkaution und unzulässige Fälligkeitsabrede; Ratenzahlung

Selbst wenn dem Mieter nicht die Ratenzahlungsmöglichkeit nach § 551 Abs. 2 BGB gegeben wird, führt das nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt. (Leitsatz der Redaktion)

§ 22 des Mietvertrages lautete: "§ 22 Sicherheitsleistung

Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter eine Sicherheit (Mietkaution) in Höhe von 4.650 DM (höchstens drei Monatskaltmieten) zu leisten. In Bezug auf Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Die Sicherheit (Mietkaution) ist bei Vertragsschluß fällig. Die Mietkaution ist drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig."

Gegen einen Anspruch des Vermieters (Zwangsverwalters) auf Zahlung von Mietrückständen hatten die Mieter mit einem Rückforderungsanspruch wegen einer gezahlten Kaution aufgerechnet und meinten, die Kautionsabrede sei wegen der Fälligkeitsvereinbarung nichtig. Das Amtsgericht (Pankow/Weißensee) verurteilte die Mieter, da es bereits an der erforderlichen Gegenseitigkeit der Forderungen fehle. Die dagegen eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Bekl. ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, daß die Bekl. gegenüber den eingeklagten Mietzinsforderungen nicht mit Erfolg mit einem Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB wegen einer ohne Rechtsgrund geleisteten Kaution aufrechnen können. Dabei kann letztlich dahingestellt bleiben, ob die Bekl. mit einem derartigen Bereicherungsanspruch überhaupt gegenüber den Mietzinsforderungen, die der Kl. geltend macht, aufrechnen könnten, denn ein derartiger Bereicherungsanspruch steht den Bekl. nicht zu. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Regelung des § 22 des streitgegenständlichen Mietvertrages nämlich nicht wegen Verstoßes gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3 a. F. BGB unwirksam, mit der Folge, daß die Kaution ohne Rechtsgrund gezahlt worden wäre. Es ist nicht möglich, die Kautionsvereinbarung insgesamt als unwirksam, den Mietvertrag im übrigen aber als wirksam anzusehen, da der Vertrag nicht in dieser Weise in einen wirksamen und in einen unwirksamen Teil zerlegt werden kann. Dies widerspräche auch dem Parteiwillen. Die Regelung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 a. F. BGB stellt zwar eine Mieterschutzvorschrift dar, indem sie in Rechnung stellt, daß dieser bei Beginn des Mietverhältnisses im Hinblick auf anderweitige Verpflichtungen (Umzugskosten, Schönheitsreparaturen etc.) finanziell mehr belastet ist. Leistet der Mieter die Kaution bei Vertragsschluß in einer Rate, so verdient er nachträglich keinen weiteren Schutz, insbesondere hat er die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Mietsicherheit von der Fälligkeitsregelung nicht abhängig machen wollen. Andererseits hätte der Vermieter regelmäßig den Mietvertrag ohne Kautionsvereinbarung nicht abgeschlossen. Auch die Neuregelung des § 551 BGB zeigt, daß es sich insoweit um zwei getrennte Verpflichtungen handelt, denn diese Regelung differenziert ausdrücklich zwischen Abs. 1 und Abs. 2, mit der Folge, daß ein Verstoß gegen die Ratenzahlungsverpflichtung nach Abs. 2 nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Kaution nach Abs. 1 führt, § 551 Abs. 3 n. F. BGB. Damit hat der Gesetzgeber, der den Streit über die rechtlichen Folgen einer Fälligkeitsregelung bei Vertragsabschluß kannte, offensichtlich ebenfalls die Auffassung vertreten, daß die Verpflichtung zur Zahlung der gesamten Kaution bei Vertragsschluß nicht zur Nichtigkeit der Kautionsabrede insgesamt führen soll (wie hier vgl. auch LG Gießen WuM 1996, 144; LG Lüneburg NJW-RR 2000, 821; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 443 a; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 550 b Rdnr. 28, 44; Voelskow in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 550 b Rdnr. 16; vgl. auch Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 551 Rdnr. 10; a. A. AG Dortmund WuM 1977, 212; LG Berlin GE 2001, 1468; MM 2001, 495, 496).

Im Hinblick auf die unterschiedlichen Auffassungen in der Rechtsprechung zur Frage der Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung bei der Vereinbarung einer Zahlung der Kaution in einem Gesamtbetrag hat die Kammer gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO die Revision zugelassen.

Trotz unwirksamer Fälligkeitsvereinbarung wegen nicht eingeräumter Ratenzahlungsmöglichkeit und Fälligkeit der Kaution bei Vertragsschluß bleibt die Kautionsabrede selbst wirksam; eine geleistete Zahlung kann nicht zurückgefordert werden.

Mietvertraglich war vereinbart, daß die Mietkaution bei Vertragsschluß (insgesamt) fällig sei. Dabei handelte es sich um das Mietvertragsformular des GRUNDEIGENTUM-Verlages aus dem Jahre 1992. In diesem Vertragsmuster ist davon die Rede, daß "im Bezug auf Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung" die gesetzlichen Bestimmungen gelten und im übrigen sei die Kaution bei Vertragsschluß fällig. Die wegen anderer Forderungen des Vermieters in Anspruch genommenen Mieter beriefen sich auf die Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt und rechneten mit einem Rückforderungsanspruch auf. Das Amtsgericht verurteilte sie dennoch, was die Mieter nicht hinnehmen wollten.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, wies die Berufung zurück und kam zum Ergebnis, daß zwar ein Verstoß gegen § 550 b BGB (jetzt § 551 Abs. 2 BGB n. F.) vorliege, weil danach dem Wohnungsmieter das Recht eingeräumt werden muß, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen. Das führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Kaution insgesamt. Es handele sich zwar bei der Ratenzahlungsmöglichkeit um eine Mieterschutzvorschrift im Hinblick auf anderweitige Verpflichtungen des Mieters zu Beginn des Mietverhältnisses. Zahle der Mieter die Kaution dennoch in einer Rate, so verdiene er nachträglich keinen weiteren Schutz. Insbesondere habe er die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Mietsicherheit von der Fälligkeitsregelung nicht abhängig machen wollen. Andererseits hätte der Vermieter regelmäßig den Mietvertrag ohne Kautionsvereinbarung nicht abgeschlossen. Es handelte sich somit um zwei getrennte Abreden, so daß ein Verstoß gegen die Ratenzahlungsmöglichkeit nicht zur Unwirksamkeit der Kaution insgesamt führe. Revision wurde zugelassen.