Mietkaution und unzulässige Fälligkeitsabrede

Mietkaution und unzulässige Fälligkeitsabrede; Ratenzahlung; Kostenpauschale für Ablichtung von Betriebskostenunterlagen

1. Eine Kautionsvereinbarung (als Sicherheit eine Geldsumme) ist wirksam, auch wenn dem Mieter nicht ausdrücklich Teilzahlungen (drei gleiche monatliche Raten) zugestanden werden. In diesem Fall ist zwar die von der zwingenden gesetzlichen Regelung abweichende Fälligkeitsvereinbarung unwirksam, an deren Stelle tritt jedoch die gesetzliche Regelung. 2. Der Vermieter kann für die Überlassung von Ablichtungen der einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechungsbelege Kostenerstattung bis zur Höhe von 0,25 e je Ablichtung verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) Die Bekl. werden ferner als Gesamtschuldner Zug um Zug gegen Überlassung von Ablichtungen der der Betriebskostenabrechnung für 1998 zugrunde liegenden Rechnungsbelege - gegen Kostenerstattung durch die Bekl. in Höhe von bis zu 0,25 e je Ablichtung - verurteilt. (...) Die Widerklage wird abgewiesen. (...)

(...) 2. Betriebskosten

Die Bekl. schulden ferner gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 2 BGB n. F. restliche Betriebskosten. (...)

Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. auf einen nach ihrer Auffassung feh-lenden Gewerbeabzug von den Gesamtkosten. Dieser Einwand ist mangels jeglicher Angaben zu Art und Umfang etwaiger im Hause be-findlicher Gewerbeeinheiten unbeachtlich, denn es ist nicht ansatzweise zu erkennen, inwiefern sich die mit diesen Gewerben üblicherweise verbundenen Tätigkeiten auf die Höhe der tatsächlich entstehenden Betriebskosten überdurchschnittlich auswirken. Nur wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, die eine gleichmäßige Umlage der tatsächlichen Kosten auf der Grundlage des flächenmäßi-gen Anteils der jeweiligen Nutzer als nicht angemessen erscheinen lassen, sind die auf die gewerblichen Nutzer entfallenden Kosten ge-sondert zu erfassen und von den Gesamtkosten vorweg abzuziehen.

Soweit die Bekl. in bezug auf die Betriebskostenabrechnung für 1998 einwenden, daß der Kl. ihnen die mit Schreiben vom 7. September 2000 geforderten Unterlagen nicht überlassen hat, führt die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nur zur Zug-um-Zug-Verurteilung. Sie steht der Fälligkeit des Anspruchs nicht entgegen, denn die Bekl. haben die Überlassung der Belege erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist nach Zugang der Abrechnung am 18. Juli 2000 verlangt. Es kann dahinstehen, welche Frist einem Mieter hierzu in der Regel einzuräumen ist. Eine Frist von mehr als sieben Wochen ist unter normalen Umständen jedenfalls nicht mehr angemessen. (...)

3. Kaution

Hinsichtlich der Widerklage ist die Berufung der Bekl. nicht begründet. Die Bekl. können die geleistete Kaution nicht gemäß § 812 BGB zurückverlangen, denn die Kautionsvereinbarung im Mietvertrag ist dem Grunde nach wirksam.

Die Kammer nimmt insoweit zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug. Die Frage, ob eine Vereinbarung im Rahmen eines Mietverhältnisses über Wohnräume, welche die Zahlung der Kaution in drei Raten nicht ausdrücklich vorsieht, als insgesamt unwirksam anzusehen ist und keinen Rechtsgrund für eine geleistete Kaution darstellt, wird unterschiedlich gesehen. Die Kammer (vgl. auch LG Berlin [ZK 63] GE 2002, 1067) schließt sich der Auffassung an, daß lediglich eine von der zwingenden gesetzlichen Regelung abweichende Fälligkeitsvereinbarung unwirksam ist und an deren Stelle die gesetzliche Regelung tritt (Kinne/Schach, Mietvertragsrecht, § 550 b BGB, Rn. 12; Palandt-Weidenkaff, BGB, 58. Aufl., § 550 b BGB, Rn. 10; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 550 b BGB, Rn. 5; LG Lüneburg NJW-RR 2000, 821 = NZM 2000, 376). Dafür spricht auch schon der Wortlaut der Vorschrift. Zunächst wird die Vereinbarung einer Kaution als grundsätzlich zulässig angesehen. Sie steht nicht in Abhängigkeit von der Fälligkeitsregelung (etwa: "... ist nur wirksam, wenn ..."), sondern gibt dem Mieter ein (geltend zu machendes) Recht, die Kaution raten-weise zu zahlen, ("... ist ... berechtigt, ..."). Es kann dahinstehen, daß ansonsten ein Verstoß in vielen Fällen sanktionslos bliebe. Das ist aber mit dem geringen Nachteil für den Mieter zu vereinbaren. Denn wenn er zur Zahlung in der Lage ist, steht ihm insoweit ein höherer Zinsanspruch zu. Soweit er im Hinblick auf die (unwirksame) Fälligkeitsregelung Aufwendungen für eine vorzeitige Zahlung macht, steht ihm aus positiver Vertragsverletzung ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Daß ein Mieter eine geleistete Kaution, die grundsätzlich wirksam zu vereinbaren ist, mehrere Jahre nach Vertragsbeginn zurückverlangen können soll, nur weil sie teilweise ein bzw. zwei Monate zu früh gezahlt worden ist (ein Teilbetrag von einem Drittel ist sowieso zu Beginn des Mietverhältnisses fällig), ist nicht mit einem formalen Verstoß zu begründen, der in keinem Verhältnis zu den schutzwürdigen Belangen eines Mieters steht.

Hinsichtlich der Widerklage war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung Revision zuzulassen. Die Frage der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kautionsvereinbarung stellt sich nicht nur im vorliegenden Einzelfall, sondern in vielen gleich-gelagerten Fällen, was sich nicht zuletzt aus der Verwendung entsprechender Formularverträge ergibt. Überdies wird die Frage in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt, und zwar auch von anderen Kammern des Landgerichts Berlin (LG Berlin [ZK 61] GE 2001, 1468; LG Berlin [ZK 67] GE 2002, 55). Durch die Mietrechtsreform ist auch in diesem Punkt keine Änderung erfolgt. Die frühere gesetzliche Regelung ist lediglich übernommen worden. Aus den Gesetzesmaterialien (BT-Drucksache 14/4553) ergibt sich nicht, daß sich Bundesregierung und Gesetzgeber dieses Problems überhaupt bewußt waren. Ei-ne obergerichtliche Rechtsprechung liegt zu dieser Frage - soweit ersichtlich - nicht vor.

Der Wohnraummieter darf die Kaution in Form einer Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Liegt eine mietvertraglich davon abweichende Fälligkeitsvereinbarung vor, ist (nur) diese zwar unwirksam. An deren Stelle tritt jedoch die gesetzliche Regelung.

Der Mieter verlangte die gezahlte Kaution zurück, weil vertraglich die Möglichkeit der Teilzahlung nicht eingeräumt war. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Mieter gab sich damit nicht zufrieden - zumal viele Gerichte schon in seinem Sinne entschieden hatten.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück und bezog sich dabei auch auf eine frühere Entscheidung der Kammer (GE 2002, 1067), in der allerdings nur auf die amtsgerichtliche Begründung Bezug genommen worden war. Diese Rechtsprechung wird fortgesetzt und die Ansicht vertreten, daß die von der gesetzlichen Regelung abweichende Fälligkeitsvereinbarung zwar unwirksam sei, an deren Stelle jedoch die gesetzliche Regelung des § 551 Abs. 2 BGB trete. Die Kautionsvereinbarung als solche sei von der Teilzahlungsmöglichkeit zu trennen, so daß sich das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer formularmäßigen Abrede nicht stelle.

Im Hinblick auf anderslautende Entscheidungen auch beim LG Berlin hat die Kammer die Revision zugelassen.

Aufgrund von Entscheidungen des Landgerichts Berlin, ZK 61 (GE 2001, 1468), und ZK 67 (GE 2002, 55) hatte man schon fast den Eindruck, als habe sich in Berlin eine überwiegende Ansicht dahingehend ausgebildet, daß die vereinbarte Kaution überhaupt nicht geschuldet werde, wenn dem Mieter nicht die Teilzahlungsmöglichkeit nach § 551 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz BGB (drei gleiche monatliche Teilzahlungen) eingeräumt wurde. Aufgrund der jetzt vorliegenden neuen Entscheidung der ZK 63 in Weiterführung der schon bisherigen Rechtsprechung der Kammer dürfte die Frage wieder recht offen sein. Es muß abgewartet werden, was der BGH dazu sagen wird - vorausgesetzt, eine Partei geht in die Revision und der BGH hält diese Revision auch noch für zulässig. In diesem Zusammenhang wird auch auf die weiteren Entscheidungen zu diesem Problem in dieser Ausgabe und den Beitrag von Paschke (Seite 1540) hingewiesen.

Für neue Mietverträge ist aber jedenfalls zur Vermeidung jeglicher Schwierigkeiten aufzunehmen, daß der Mieter die Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten darf, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses (nicht bei Abschluß des Mietvertrages!) fällig ist (vgl. das jetzige Formular des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES - I AGB-KE/1.2002 - § 23). In dem Urteil der ZK 63 wird auch noch zum heftig umstrittenen Vorwegabzug bei im Wohngebäude vorhandenen Gewerbebetrieben Stellung genommen. Nur wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen würden, die eine gleichmäßige Umlage der tatsächlichen Kosten auf der Grundlage des flächenmäßigen Anteils der jeweiligen Nutzer nicht als angemessen erscheinen lassen, seien die auf die gewerblichen Nutzer entfallenden Kosten gesondert zu erfassen und vorweg abzuziehen. Die Kammer nimmt auch dazu Stellung, welche Ablichtungskosten der Vermieter nach der Währungsumstellung für die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege fordern darf, nämlich bis zu 0,25 e je Ablichtung. Das liegt auf einer weit verbreiteten Meinung, daß 0,50 DM angesetzt werden konnten. Dieser Preis bezieht sich nicht auf die reinen Kopierkosten, die sicher niedriger sein dürften. Der Vermieter kann jedoch auch einen gewissen Ausgleich für seine Arbeitsleistung ansetzen.