Mietkaution in Höhe von fünf Monatsmieten bei Gewerberaum

Eine formularmäßige Kautionsvereinbarung in Höhe von fünf Monatsmieten ist in einem Geschäftsraummietvertrag grundsätzlich unbedenklich.

Weder war der Bekl. berechtigt, die Miete wegen einer fehlenden Nutzungsgenehmigung gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu mindern, noch verstößt die Kautionsvereinbarung gegen § 138 BGB. Eine Sittenwidrigkeit ergibt sich entgegen der Auffassung der Bekl. insbesondere nicht daraus, dass die Parteien in § 20 MV eine Kaution in Höhe von fünf Monatsmieten = 16.500 € vereinbart haben. Anders als im Wohnraummietrecht, das die Höhe der Sicherheit gemäß § 551 Abs. 1 BGB auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten begrenzt, unterliegt die Mietsicherheit bei der Geschäftsraummiete in den Grenzen der §§ 138 Abs. 1, 242, 307 BGB und des Sicherungszwecks der freien Dispositionsbefugnis der Parteien. Insbesondere kann die Kautionsobergrenze danach den Betrag von drei Monatsmieten deutlich übersteigen. Eine Kautionsvereinbarung, die den Mieter auch formularmäßig verpflichtet, eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten zu leisten, ist im Hinblick auf die Risiken, die den Vermieter insbesondere im Fall eines notleidend gewordenen Mietverhältnisses treffen können und deren Sicherung die Kaution - wie auch hier - im Regelfall dienen soll, grundsätzlich unbedenklich(OLG Frankfurt, Urt. v. 27.10.2004, Mk 2005, 42 = OLGR 2005, 195 - 2 U 194/03; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., 2009, Rn. 779; Geldmacher, DWW 2005, 270, 277; vgl. auch Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Rn. 1282 ff.; a. A. Moeser in Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 12, Rn. 62). Auch eine Kaution in Höhe des 7fachen einer Monatsmiete hält sich nach OLG Brandenburg (Beschl. v. 4.9.2006, GE 2006, 1402 = GuT 2006, 306 = ZMR 2006, 853) noch im Rahmen eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters. Hieran gemessen beendet die Vereinbarung einer Kautionshöhe von fünf Nettomonatsmieten insbesondere im Hinblick auf das dem Bekl. gemäß § 2 Nr. 3 MV eingeräumte Recht, zweimal die Verlängerung der Mietzeit um jeweils ein Jahr zu verlangen sowie die Einbeziehung der Kosten einer Rechtsverfolgung in das zu sichernde Interesse (vgl. § 1210 Abs. 2 BGB) keinen Bedenken. Der Bekl. wird hierdurch weder unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB) noch sind sonstige Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit erkennbar. Die Kautionsvereinbarung ist auch kein Rechtsgeschäft i.S.d. § 138 Abs. 2 BGB (OLG Brandenburg, aaO.). Dass die Kautionshöhe hier schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses der Kl. festgesetzt wäre, lässt sich gleichfalls nicht ausmachen.

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Die formularmäßige Vereinbarung einer Mietkaution in Höhe von sechs Monatsmieten ist in einem Geschäftsraummietvertrag unbedenklich, entschied das OLG Düsseldorf.

In dem Formularmietvertrag hatten die Parteien eine Kautionszahlung des Mieters in Höhe von fünf Monatsmieten (16.500 €) vereinbart. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter (Kläger) Nutzungsentschädigung, der Mieter (Beklagte) hingegen forderte die Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution; er war der Auffassung, die Vereinbarung von fünf Monatsmieten sei sittenwidrig.

Das Landgericht gab der Klage des Vermieters statt und wies die Widerklage des Mieters ab. Der auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Durchführung des Berufungsverfahrens gerichtete Antrag des Beklagten blieb erfolglos. Das OLG Düsseldorf hielt die Kautionsvereinbarung entgegen der Auffassung des Mieters nicht für sittenwidrig. Im Rahmen eines Geschäftsraummietverhältnisses sei - anders als bei der Wohnraummiete - die Höhe der Kaution frei vereinbar; Begrenzungen ergäben sich nur aufgrund allgemeiner Bestimmungen.

Das OLG hält eine formularmäßige Kautionsvereinbarung in einem Geschäftsraummietvertrag in Höhe der sechsfachen Monatsmiete - zu Recht - für wirksam; darüber hinausgehende Kautionsbeträge sollen danach beurteilt werden, ob sie "in den Grenzen der §§ 138 Abs. 1, 242, 307 BGB" liegen. § 138 Abs. 2 BGB betrifft insbesondere den Wuchertatbestand, der allerdings voraussetzt, dass der Geschäftspartner sich bei Abschluss der Vereinbarung entweder in einer Zwangslage befindet, geschäftlich unerfahren ist, kein Urteilsvermögen aufweist oder an einer erheblichen Willensschwäche leidet. Das alles dürfte bei einem Mieter, der im Rahmen eines Geschäftsraummietverhältnisses immerhin als Unternehmer nach § 14 Abs. 1 BGB anzusehen ist, schwerlich anzunehmen sein. § 242 BGB kann auch nicht weiterhelfen, weil die Inhaltskontrolle nach § 138 BGB spezieller ist: Scheidet Sittenwidrigkeit aus, kommt ein Verstoß gegen Treu und Glauben erst recht nicht in Betracht (MünchKommBGB/Armbrüster, 5. Aufl., § 138 Rn. 5 m. w. N.). § 307 Abs. 2 Ziff. 1 BGB sieht vertragliche Regelungen dann als unwirksam an, wenn sie vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen: Für die Geschäftsraummiete findet § 551 BGB gerade keine Anwendung, so dass es eben keine mietrechtlichen Normen gibt, von denen abgewichen werden könnte.