Mietkaution im Altbau

Mietkaution im Altbau; Sicherheitsleistung des Mieters; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Zweckbestimmung; Schlüsselpfand

1. Auch eine nach Inkrafttreten des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes am 8. August 1982 geleistete Mietkaution für preisgebundenen Altbauwohnraum ist rückforderbar, wenn nicht ausdrücklich vereinbart worden ist, daß sie nur Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern bestimmt ist.

2. Die Forderung eines Schlüsselpfandes ist bei preisgebundenen Altbauwohnungen unzulässig.

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Rückzahlung einer Mietkaution und eines Schlüsselpfandes in Anspruch. Das Haus der Bekl. ist ein Altbau, der der Mietpreisbindung unterliegt. Bezüglich des Verwendungszwecks wurden keine Regelungen getroffen. Die Bekl. ist der Ansicht, die Vereinbarung über die Zahlung der Kaution sei nicht im ganzen Umfang preisrechtswidrig. Die Rückzahlungsklage hatte Erfolg, das LG hielt die Berufung für unbegründet.

Die Bekl. ist gemäß den §§ 29 a, 30 Abs. 3 I. BMG verpflichtet, an die Kl. einen Betrag zurückzuzahlen, den die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages am 27. September 1982 gemäß § 23 des Vertrages sowie der Anlagevereinbarung als Schlüsselpfand bzw. Mietkaution gezahlt hatten.

Die Voraussetzungen der Regelungen von § 29 a Abs. 6 I. BMG, die die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung unter bestimmten Voraussetzungen für zulässig erachtet, liegen nicht vor.

Die Grundregel des § 29 a Abs. 1 I. BMG erklärt einmalige (Sicherheits )Leistungen des Mieters mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Altbauwohnraums grundsätzlich für unzulässig. Damit handelt es sich bei der Neuregelung des § 29 a Abs. 6 I. BMG um eine Ausnahmevorschrift, die nach allgemeinen Grundsätzen eng auszulegen ist, zumal der Gesetzgeber durch den Wortlaut des Gesetzes zum Ausdruck bringen wollte, daß er eine Sicherheitsleistung zugunsten des Vermieters nur für die beiden im Gesetz ausdrücklich genannten Fälle als zulässig gewertet wissen will.

Dem steht auch der Wortlaut des § 26 Abs. 2 I. BMG nicht entgegen, denn § 29 a Abs. 1 I. BMG beinhaltet gegenüber der Regelung in § 26 Abs. 2 I. BMG ein eigenständiges Verbotsgesetz, das einmalige Leistungen betrifft, also einen anderen Regelungsbereich hat und eine andere Rechtsfolge ausspricht. Nach § 26 Abs. 2 I. BMG ist die Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete nur insoweit und so lange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist, während einmalige Leistungen, die der Mieter erbringt, nach § 29 a Abs. 1 I. BMG unzulässig und die diesen Leistungen zugrunde liegenden Vereinbarungen nichtig sind.