Mietkaution der vertraglich vorgesehenen Art geschuldet

Ist die Form einer Kaution vertraglich vereinbart, muss der Vermieter nicht eine andere Art der Sicherheitsleistung akzeptieren.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 19.9.2013 einen Mietvertrag über die Wohnung im Hause der Kl. L. Straße.

Die möglichen Formen der Mietsicherheit, u. a. Bankbürgschaft, legten die Parteien in § 6 des Vertrages fest. Der Bekl. übergab der Kl. eine Kautionsbürgschaft der Deutschen Kautionskasse. In dieser Urkunde verbürgte sich die ... versicherungs-AG für An­sprüche gegen den Bekl. als Mieter. Die Kl. gab die Bürgschaftsurkunde an den Be­kl. mit Schreiben vom 19.3.2014 zurück und bestand auf Gestellung einer Bürgschaft entsprechend § 6 des Mietvertrages.

Der Bekl. ist der Auffassung, die Kautionsbürgschaft der Deutschen Kautionskasse biete die gleiche Sicherheit wie eine Bankbürgschaft und entspreche daher der vertraglichen Absprache.

Die Klage ist begründet. Gemäß § 6 des Mietvertrages vom 19.9.2013 haben die Parteien die Art der Mietsicherheit eindeutig bestimmt.

Sie haben dabei sechs Alternativen vorgesehen. Die fünfte Alternative enthält die Kautionsleistung durch Gestellung einer Bankbürgschaft. Der Wortlaut ist insoweit eindeutig. Er umfasst nicht die Gestellung einer Bürgschaft durch eine Versicherung. Entgegen der Auffassung des Bekl. besteht keine Regelungslücke und kein Platz für eine Analogie, weil die vertragliche Regelung nicht der Ergänzung bedarf. Die Kl. ist nicht gehalten, jeweils zu prüfen, ob eine vom Ver­tragstext abweichend auftretende Bürgin einer Bank gleichzustellen ist.

Der Bekl. wird durch die Einhaltung der vertraglichen Abmachung auch nicht in einer Weise beeinträchtigt, welche ggf. im Rahmen von Trau und Glauben gemäß § 242 BGB zu berücksichti­gen wäre. Das Begehren der Kl. stellt keine inhaltsleere Förmelei dar. [...]

Aus den Gründen des LG Berlin vom 23. Dezember 2014: I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Das Amtsgericht ist mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass der Bekl. zur Erbringung einer Mietsicherheit in der vertraglich vereinbarten Form verpflichtet und die Kl. nicht gehalten ist, sich auf eine andere Art der Sicherheitsleistung einzulassen. Anders als der Bekl. meint, muss die Kl. auch nicht darlegen, weshalb die von ihm angebotene Stellung einer Mietsicherheit in Form einer Versicherungsbürgschaft für sie nachteilig wäre. Die Parteien haben vorliegend eine eindeutige Regelung zur Form der Mietsicherheit getroffen, an welche der Bekl. gebunden ist. Angesichts der Wahlmöglichkeit zwischen diversen Kautionsformen, welche dem Mieter überlassen bleibt, ist hier auch nicht ersichtlich, dass der Bekl. insofern unan­gemessen benachteiligt wäre.

Aus den Gründen des LG Berlin vom 4. Februar 2015: [...] Hinsichtlich der fehlenden Erfolgsaussicht wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 23.12.2014 verwiesen, gegen welchen der Bekl. auch mit Schriftsatz vom 30.1.2015 keine durchgreifenden Einwendungen vorgebracht hat.

Die Kammer hält an ihrer Ansicht fest, dass es vorliegend keiner Darlegung eines konkreten Nachteils im Falle der Annahme einer anderen als der mietvertraglich vereinbarten Form der Mietsicherheit bedarf. Ebenso wenig besteht hier Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung dahin gehend, dass der Vermieter sich auf eine andere als die im Mietvertrag aufgeführten Formen einer Sicherheitsleistung einlassen muss. Voraussetzung hierfür wäre zunächst eine planwidrige Regelungslücke. Eine solche ist gegeben, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan zu verwirklichen; ohne die Vervollständigung des Vertrages muss eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen sein. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Angesichts der eindeutigen Regelung zur Form der zu erbringenden Mietsicherheit, welche dem Mieter auch hinreichend Spielraum in der Wahl der von ihm zu erbringenden Sicherungsform lässt, ist nicht ersichtlich, dass eine interessengerechte Vertragsabwicklung insoweit nicht möglich ist. Allein der Umstand, dass die vom Bekl. nunmehr begehrte abweichende Sicherungsform dort nicht aufgeführt ist, begründet insoweit noch keine planwidrige Regelungslücke. Es ist nicht unangemessen, ihn auf die mietvertraglich vereinbarten Formen der Sicherheitsleistung zu verweisen. Sofern er mit der Beschrän­kung der Sicherungsformen nicht einverstanden gewesen sein sollte, hätte er bei Mietvertragsschluss auf einen anderen Vertragsinhalt hinwirken müssen.

Eine Mietkaution kann nach § 551 BGB vereinbart werden, wobei es auch eine Frage der Vereinbarung ist, welche Art von Sicherheitsleistung der Mieter zu erbringen hat. Spätere einseitige Änderungen durch den Mieter sind unzulässig.

Im Mietvertrag war vorgesehen, dass eine Kaution in Höhe von 960 € zu erbringen sei

• entweder durch Übergabe einer selbstschuldnerischen, unwiderruflichen, unbefristeten Bankbürgschaft auf erstes Anfordern unter Verzicht auf die Einrede nach § 770 Abs. 1 BGB und der Vorausklage gemäß § 771 BGB eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts

• oder durch Übergabe eines an den Vermieter zur Sicherung abgetretenen Sparbuches

• oder durch Übergabe eines zugunsten des Vermieters verpfändeten Sparbuches

• oder durch Übergabe eines Spar- oder Kautionskontos mit Verpfändungsanzeige

• oder durch eine Barkaution auf ein vom Vermieter zu bestimmendes Konto, das getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz geführt wird.

Der Mieter übergab dem Vermieter eine Kautionsbürgschaft der Deutschen Kautionskasse mit Bürgschaft einer Versicherungs-AG, was der Vermieter nicht akzeptierte. Der Mieter hielt das für treuwidrig.

Mit Urteil vom 6. August 2014 verurteilte das Amtsgericht Lichtenberg den Mieter, eine Kaution nach seiner Wahl in der im Vertrag vorgesehenen Form zu erbringen. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liege darin nicht, dass der Vermieter die Bürgschaft der Kautionskasse nicht akzeptiert habe.

Mit Beschluss vom 23. Dezember 2014 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, da der Mieter an die eindeutige Regelung zur Form der Mietsicherheit gebunden sei. Mit Beschluss vom 4. Februar 2015 wies es alsdann die Berufung zurück, da an der Ansicht festzuhalten sei, dass es keiner Darlegung eines konkreten Nachteils bei der dem Vermieter angebotenen Kaution bedürfe.

Ein Mieter ist in der Tat an die Vereinbarung der Form der Sicherheitsleistung gebunden; eine spätere Änderung bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Das Amtsgericht hätte jedoch nicht ohne Weiteres den Mieter verurteilen dürfen, (auch) eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern beizubringen. Eine solche Bürgschaft verpflichtet zur Zahlung ohne Einreden und Einwendungen und dient der schnellen Durchsetzung der von ihr gesicherten Ansprüche. Wegen der besonderen Risiken darf sie grundsätzlich nur von Kreditinstituten, Banken oder Versicherungen abgegeben werden.

Die Verpflichtung zur Bestellung einer solchen Sicherheit verstößt bei einem gewerblichen Mieter „nicht ohne Weiteres gegen § 307 BGB" (Beck OK/Ehlert, Rn. 12 zu § 551 BGB), während dies bei einem Wohnraummietvertrag in aller Regel anzunehmen ist (Fischer NZM 2003, 500).

In jedem Fall ist für Wohnraummietverträge davon auszugehen, dass eine formularmäßige Verpflichtung zur Besorgung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern überraschend und damit gemäß § 305 c Abs. 1 BGB unwirksam ist (Beck OK/Ehlert aaO.; Derleder NZM 2006, 603). Das Landgericht Berlin hätte daher insoweit der Berufung stattgeben müssen, weil der Mieter nicht zur Übergabe einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern verpflichtet war.

Ganz generell dürfte für Mietkautionen der alte Grundsatz, nur Bares sei Wahres, nicht mehr gelten. Zu Zeiten, in denen Geld noch ordentlich verzinst wurde, machte es Sinn, mit verzinslich angelegten Mietkautionen zu arbeiten, denn die Zinsen wuchsen der Kaution zu und erhöhten so die Sicherheit des Vermieters, mindestens wurde die Inflation ausgeglichen.

Inzwischen und vermutlich noch auf längere Frist liegt der Sparzins fast bei null, und das Führen von Kautionskonten verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand, weitere Probleme tauchen bei Vermieterwechseln auf. Insofern stellen die inzwischen angebotenen Kautionsbürgschaften, die bei den meisten Anbietern über die R+V-Versicherung rückversichert sind, eine gute Alternative dar.