Mietkaution

Mietkaution; Verpfändung eines Sparguthabens; fehlende Teilzahlungsmöglichkeit

Eine zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarung hinsichtlich des Ratenzahlungsrechtes führt nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt. Die als solche nicht zu beanstandende Kautionsabrede bleibt wirksam. Dem Mieter steht jedoch das gesetzlich vorgesehene Ratenzahlungsrecht zu. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten um einen auf Bereicherungsrecht gestützten Anspruch der Kl. auf Freigabe eines von ihnen an die Bekl. verpfändeten Sparguthabens. (...) Zur Kaution wurde folgende Regelung getroffen:

"§ 5 - Sicherheitsleistung (Kaution)

1. Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe von 2.790 DM (DM zwei-sieben-neun-null).

2. Der Kautionsbetrag wird verzinst; er wird entrichtet durch Verpfändung eines vom Mieter bei der ... zu errichtenden Sparkontos. (...) Die Sicherheitsleistung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen."

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Mieter hat dagegen Berufung eingelegt.

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet. Die Verpfändung des Sparguthabens zugunsten der Bekl. erfolgte nicht ohne Rechtsgrund, so daß ein Freigabeanspruch der Kl. aus dem einzig in Betracht kommenden § 812 Abs. 1, 1. Alternative BGB bei laufendem Mietverhältnis derzeit nicht gegeben ist. Nicht zu beanstanden ist zunächst die Auffassung des Amtsgerichts, daß die in § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages enthaltene Regelung, wonach die Kaution (schon) mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen ist, wegen Verstoßes gegen § 550 b Abs. 1, Abs. 3 BGB a. F. sowie § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam war/ist. Sie läßt nicht - wie die Bekl. aber meint - eine etwaige ratenweise Verpfändung des Sparguthabens zu, sondern suggeriert vielmehr (jedenfalls bei verwenderfeindlicher Auslegung der Klausel) aufgrund ihres Wortlautes dem Mieter, daß er die gesamte Kaution schon bei Abschluß des Mietvertrages zu leisten habe. Dies verstößt gegen das Recht des Mieters zur Ratenzahlung und verpflichtet ihn ferner unter unzulässiger Abweichung von § 550 b Abs. 3 BGB a. F. dazu, die erste Rate nicht - wie dies nach dem Gesetz der Fall wäre - erst bei Beginn des Mietverhältnisses (hier: 15.3.1999) zu leisten, sondern schon mit Abschluß des Mietvertrages (hier: 11.12.1998). Auf den letztgenannten Verstoß können sich die Kl. redlicherweise aber schon deshalb nicht berufen, weil sie das Sparbuch erst am 9.4.1999 verpfändeten und damit die Kaution erst nach Beginn des Mietverhältnisses erbracht haben, wenn auch sogleich in voller Höhe. Da der Mietvertrag - wie zwischen den Parteien unstreitig ist und sich im übrigen auch aus der auf den jeweiligen Seiten des Mietvertrages unten abgegebenen Kennung "4.MV-W-4/93" ergibt - ein Formularmietvertrag ist, den die Bekl. in einer Vielzahl von Fällen gegenüber Mietern verwendet, liegt wegen des Verstoßes gegen das Verbot einer zu Lasten des Mieters abweichenden Vereinbarung hinsichtlich des Ratenzahlungsrechts zugleich auch ein Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG a. F. vor, weil eine gegen eine zwingende, dem Mieterschutz dienende Form verstoßende Vertragsregelung zwangsläufig zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt.

Nach Auffassung der Kammer führt die Unwirksamkeit von § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages aber nicht dazu, daß nunmehr die Abrede über die der Höhe nach nicht zu beanstandende Kaution im Ganzen unwirksam wäre und daher die Kl. einen Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung hätten, wie dies in der Rechtsprechung zum Teil wegen des Schutzzweckes des gesetzlich normierten Ratenzahlungsrechts angenommen wird (vgl. nur LG München NJW-RR 2001, 1230; LG Potsdam GE 2002, 262; LG Berlin GE 2002, 55; AG Homburg NZM 2001, 2032 f.; AG Dortmund WuM 1997, 212; AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 2000, 282 f.).

Die Kammer teilt vielmehr die Ansicht, daß bei einer unwirksamen Fälligkeitsregelung die im übrigen nicht zu beanstandende Kautionsabrede als solche wirksam bleibt und dem Mieter nur das gesetzlich vorgesehene Ratenzahlungsrecht zu belassen ist (vgl. auch LG Berlin GE 1989, 147; GE 2002, 1067; LG Lüneburg ZMR 2000, 376 f.; AG Tiergarten GE 2002, 1067; AG Lörrach, Urteil vom 15.7.2002 - 3 C 1061/02, zitiert nach Juris). Die gegen das Gesetz verstoßende Vereinbarung zur Fälligkeit der Kaution führt nicht dazu, daß der Mieter eine Leistung erbringen mußte, die er nicht schuldet, sondern nur dazu, daß er eine vereinbarte Leistung früher erbringt, als er dies nach dem Gesetz tun müßte. Unwirksam, weil den Mieter in gesetzeswidriger Weise belastend, ist daher nicht die Abrede zur Kaution als solche, sondern nur die Abrede zur Fälligkeit der Kaution. Die von der Kammer angenommene Teilnichtigkeit der Kautionsabrede steht zunächst im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH zur Teilunwirksamkeit von AGB-Klauseln. Der BGH prüft bei AGB-Klauseln stets, ob der von der Unwirksamkeit nicht betroffene Teil der Klausel noch eine sprachlich und inhaltlich selbständige und sinnvolle Regelung enthält, wenn der unwirksame Teil der Klausel gestrichen wird (sog. "blue-pencil-test"). Das zwar grundsätzlich im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen geltende Verbot der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion gilt nämlich dann nicht, wenn eine Regelung mehrere voneinander trennbare Teile enthält (vgl. nur BGH NJW 1997, 3437 ff.; NJW 1984, 2816; WM 1985, 24 ff.; WM 1989, 740). Genau dies ist hinsichtlich der hier relevanten Klausel der Fall:

In Abs. 1 des § 5 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, daß der Mieter eine Kaution in bestimmter Höhe stellen soll, die gemessen an § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. nicht zu beanstanden ist. In Abs. 2 des § 5 des Mietvertrages werden dann unter anderem die Art der Kautionsleistung (Verpfändung eines Sparbuchs) sowie die Fälligkeit der Kaution geregelt. Diese unwirksame Fälligkeitsregelung hinweggedacht, bliebe die Abrede der Parteien über eine von den Kl. zu erbringende Sicherheitsleistung in Höhe von 2.790 DM. Die Klausel ist sprachlich teilbar; der von der Unwirksamkeit nicht erfaßte Teil der Klausel hat einen eigenen sinnvoll bleibenden Regelungsgehalt, wie er auch vorläge, würden die Parteien nur die Verpflichtung zur Stellung einer Kaution vereinbaren, ohne dazu ergänzende Regelungen zu treffen. Dabei bleibt die Kautionsabrede in § 5 Abs. 1 des Mietvertrages als wirksam vereinbarte AGB-Klausel bestehen, auch wenn sie denselben Regelungskomplex wie Abs. 2 betrifft (vgl. Palandt, AGBG, 60. Auflage, Vorbemerkung vor § 8 Rn. 11 m. w. N. aus der Rechtsprechung). Die Kammer teilt dabei die Auffassung der Kl. nicht, schon aus präventiven Erwägungen müsse zum Schutz des Mieters bei AGB-Klauseln im Wohnraummietrecht anders verfahren werden. Es ist nicht ersichtlich, wieso der Mieter, dem die Berufung auf § 550 b Abs. 3 BGB a. F. trotz der vertraglichen Abrede erhalten bleibt, zusätzlich noch die Kaution zurückbekommen soll, zu deren Stellung er sich wirksam verpflichtet hat. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung in § 550 b Abs. 3 BGB a. F. die Rechte des Mieters sichern; es ist indes nicht ersichtlich, daß er darüber hinaus den Vermieter bestrafen und durch eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution einem Vermögensrisiko aussetzen wollte, das der Vermieter durch das Einfordern einer Kaution ja gerade verringern können soll. Die Kammer ist auch nicht der Auffassung, der Vermieter müsse den Mieter über sein Recht zur Ratenzahlung belehren. Eine solche Verpflichtung - die der Gesetzgeber, wenn es ihm um den Schutz bestimmter Personen geht, als gesetzgeberisches Instrument ausweislich der Belehrungspflichten zum Haustürwiderrufsgesetz oder dem Verbraucherkreditgesetz durchaus einsetzt - ist § 550 Abs. 3 BGB a. F. gerade nicht zu entnehmen. Ist es aber anerkanntermaßen die Ausnahme, daß der eine Vertragspartner den anderen auf dessen Rechte hinweisen muß, verbleibt es ohne solche gesetzlich normierte Belehrungspflicht bei dem Grundsatz, daß jede Partei sich wegen ihrer Rechte selbst informieren muß. Der Gesetzgeber hat nicht die vorfristige Kautionszahlung untersagt, sondern dem Mieter zu dessen Schutz das Recht eingeräumt, die Kaution in Raten zu entrichten. Macht der Mieter von diesem Recht keinen Gebrauch, sei es, weil er die gesetzliche Regelung nicht kennt oder weil er den gesetzlichen Schutz nicht in Anspruch nehmen will, bleibt die Zahlung bzw. die sonstige Stellung der Kaution wirksam. Da die Parteien - bei Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung - keine Vereinbarung über die Art und Fälligkeit der Kaution getroffen haben, greift gemäß § 6 Abs. 2 AGBG deshalb die in § 550 b Abs. 1 Satz 2, 3 BGB a. F. enthaltene gesetzliche Regelung ein, wonach der Mieter das Recht hat, die versprochene Geldleistung in drei gleich hohen monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen und auch die Art der Leistung (Barkaution, Kautionskonto, Bürgschaft; vgl. § 232 BGB) frei wählen kann. Diese so vorgenommene sogenannte geltungserhaltende

3 BGB a. F. enthaltene gesetzliche Regelung ein, wonach der Mieter das Recht hat, die versprochene Geldleistung in drei gleich hohen monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen und auch die Art der Leistung (Barkaution, Kautionskonto, Bürgschaft; vgl. § 232 BGB) frei wählen kann. Diese so vorgenommene sogenannte geltungserhaltende Abspaltung entspricht nach Auffassung der Kammer auch dem mutmaßlichen Willen redlicher Parteien. Der Mieter wußte, daß er infolge des Abschlusses des Mietvertrages eine Kaution zu zahlen haben würde, welche das berechtigte Sicherungsinteresse des Vermieters befriedigt; er ist daher durch die vertragliche Abrede nur in seinem Recht beeinträchtigt, diesen Betrag in drei gleich hohen Raten zahlen zu können. Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist, daß der Mieter finanziell nicht noch mehr als ohnehin schon bei einem Umzug/Neueinzug in kurzer Zeit zu leisten hat, sondern hierfür eine gewisse Zeitspanne eingeräumt bekommen soll. Soweit der Mieter die Kaution gleichwohl aufgrund einer unwirksamen Fälligkeitsregelung bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt, verfügte er ersichtlich über genügend finanzielle Mittel, um Umzug und Kaution auf einmal zu bewältigen. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob der Mieter in diesem Fall nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung gegen den Vermieter einen entsprechenden Schadenersatzanspruch wegen entgangener Guthabenszinsen oder zu leistender Kreditzinsen haben könnte (vgl. hierzu: LG Mannheim ZMR 1990, 18). Einen darüber hinausgehenden Schutz des Mieters fordert § 550 b Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB a. F. jedenfalls nicht. Teilnichtigkeit wird im übrigen fast einhellig auch in den Fällen angenommen, wenn z. B. eine höhere als die gesetzlich zulässige Kaution vereinbart wird (vgl. BGH ZMR 1989, 256; LG Bremen NJW-RR 1993, 13). Auch in diesen Fällen wird den Mietern nur insoweit ein Rückzahlungsanspruch gewährt, als er über die gesetzlich zulässige Höhe hinaus Kaution gezahlt hat. Zwar führt die Auffassung der Kammer - worauf auch die Kl. zutreffend hingewiesen haben - dazu, daß mietvertragliche Verstöße gegen die gesetzliche Fälligkeitsregelung bzw. das Ratenzahlungsrecht bei einer angenommenen (nur) Teilnichtigkeit letztlich sanktionslos bleiben, wenn der Mieter seine Rechte aus § 550 b Abs. 3 BGB a. F. nicht oder (hinsichtlich der Ratenzahlung) erst zu einem Zeitpunkt geltend macht, in dem auch unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelung die Kaution jedenfalls jetzt in vollem Umfang geschuldet wäre. Diese Folge erscheint der Kammer aber durchaus hinnehmbar, zumal der Vermieter ja dem Grunde nach nichts erhält, worauf er nach dem abgeschlossenen Mietvertrag keinen Anspruch hätte, sondern er erhält seine Sicherheitsleistung letztlich nur vorfristig. Die durch diese zu frühe Zahlung auflaufenden Zinsen stehen auch nicht dem Vermieter zu, sondern erhöhen die Sicherheitsleistung und zugleich auch den späteren Rückzahlungsanspruch des Mieters, § 550 b Abs. 2 BGB a. F. Hingegen würde es nach Auffassung der Kammer zu einem nicht akzeptablen Eingriff in die Vertragsgestaltung führen, würde der Mieter, der eine sonst zulässige Kaution nur "zu früh" gezahlt hat, die Kaution sogar dann noch zurückfordern können, wenn er jedenfalls in dem Zeitpunkt seines Rückzahlungsbegehrens die volle Kaution schulden würde. Der Mieter erweist sich in diesem Zeitpunkt als nicht schutzwürdig; er würde etwas zurückverlangen, was er eigentlich - bei eigener

Mieter, der eine sonst zulässige Kaution nur "zu früh" gezahlt hat, die Kaution sogar dann noch zurückfordern können, wenn er jedenfalls in dem Zeitpunkt seines Rückzahlungsbegehrens die volle Kaution schulden würde. Der Mieter erweist sich in diesem Zeitpunkt als nicht schutzwürdig; er würde etwas zurückverlangen, was er eigentlich - bei eigener Redlichkeit - zumindest in diesem Zeitpunkt geleistet haben müßte. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. und 2 ZPO n. F. zugelassen. (...)

Der Mieter darf die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen bezahlen. Dieses nicht abdingbare gesetzliche Recht gilt nur, wenn die Kaution "als Geldsumme" bereitzustellen ist. Manche Gerichte beziehen die Teilzahlungsmöglichkeit auch auf die Verpfändung eines Sparguthabens. Sieht der Mietvertrag die Ratenzahlung nicht vor, stellt sich die Frage der Wirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt.

Für die Kautionsleistung war die Verpfändung eines Sparguthabens vorgesehen. Eine Ratenzahlung war nicht vorgesehen, die Kaution (Sparbuch) war bei Mietvertragsabschluß zu erbringen. Der Mieter hielt die gesamte Abrede für unwirksam und verlangte das Sparbuch zurück.

Das Landgericht Leipzig wies die Klage ab. Die Verpfändung des Sparguthabens sei nicht ohne Rechtsgrund erfolgt. Zwar liege ein Verstoß gegen das Verbot einer zu Lasten des Mieters abweichenden Vereinbarung hinsichtlich des Ratenzahlungsrechts vor, weil ein Vertrag gegen eine zwingende, dem Mieterschutz dienende Norm zwangsläufig zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe. Dies habe jedoch nicht zur Folge, daß auch die Abrede über die Leistung der Kaution insgesamt unwirksam wäre. Denn die unwirksame Klausel sei von der wirksamen Vereinbarung der Kautionsleistung abtrennbar. An die Stelle der unwirksamen Abrede trete die gesetzliche Regelung des § 551 Abs. 2 BGB mit dem Recht der Teilzahlung. Das Landgericht Leipzig hat die Revision zugelassen.

Die Entscheidung des Landgerichts Leipzig ist vom Ergebnis her zu begrüßen und dient im übrigen dazu, die dem Anschein nach etwas verfestigte entgegenstehende Rechtsprechung, wonach ein Verstoß gegen die Teilzahlungsberechtigung zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung führt, zu relativieren. Die Zulassung der Revision kann dann - wie in der Entscheidung der ZK 63 des Landgerichts Berlin - doch einmal zu einer Revision und möglichen Entscheidung des BGH zu dieser wichtigen Frage führen.

Das Landgericht Leipzig sieht auch für die Verpfändung eines Sparguthabens eine Ratenzahlungsmöglichkeit. Dieser Ansicht ist nach hier vertretener Ansicht nicht zu folgen. Das Gesetz sieht in § 551 Abs. 2 Satz 1 nur für die Bereitstellung einer Geldsumme als Sicherheit die Ratenzahlungsmöglichkeit vor, also für die Stellung einer Barkaution. Mit der Verpfändung eines Sparguthabens wird jedoch keine Barkaution geleistet, sondern eine Forderung gegen ein Geldinstitut zur Verfügung gestellt. Natürlich wird letztlich bei der Verpfändung eines Sparguthabens auch Geld zur Verfügung gestellt, nämlich dem Vermieter die Möglichkeit an die Hand gegeben, auf die entsprechende Geldsumme zurückzugreifen. Das ist auch bei der Hinterlegung von Wertpapieren, bei einer Sicherungsabtretung von anderen Ansprüchen (zum Beispiel Lohn- oder Gehaltsansprüchen) der Fall. Rechtlich wird in diesen Fällen jedoch keine Geldsumme bereitgestellt, sondern eben nur eine Forderung. Etwas anderes mag nur dann gelten, wenn der Vermieter vereinbarungsgemäß ein Sparbuch mit der Kautionssumme anlegen soll (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, § 550 b Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, § 550 b Rn. 4), dessen anschließende Verpfändung an den Vermieter vorgesehen ist (Gesetzentwurf zu § 550 b BGB, BT-Drs. 9/2079 Seite 13).

In dem dem Landgericht Leipzig zugrunde liegenden Fall war auch vorgesehen, daß die Verpfändung des Sparbuches schon mit Abschluß des Mietvertrages erfolgen sollte. Eine solche Vereinbarung verstößt klar gegen § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Diese beiden Termine können identisch sein, müssen es jedoch nicht. Vielfach liegt zwischen Mietvertragsabschluß und Beginn des Mietverhältnisses ein größerer Zeitraum. Die Kaution ist jedenfalls - unbeschadet der Ratenzahlungsmöglichkeit - mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das hat auch die Kammer des Landgerichts Leipzig so gesehen, meinte jedoch, der rückfordernde Mieter könne sich redlicherweise nicht mehr darauf berufen, weil er die Kaution ohnehin erst nach Beginn des Mietverhältnisses geleistet habe. Auf diese Urteilsbegründung sollte sich ein Vermieter nicht unbedingt verlassen, da manches Gericht deswegen zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt gelangen könnte. Auch hier gilt aber das grundlegende Argument zur Trennbarkeit der Vereinbarungen hinsichtlich Kautionsbereitstellung als solche und Fälligkeitsregelung (vgl. auch LG Berlin, ZK 64, GE 1989, 147).