Mietkaution

Mietkaution; Kautionszinsen; Verzinsung

Dem Bundesgerichtshof wird gemäß Art. lll Abs. 1 Satz 3 3. MRÄndG folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist eine von einem Mieter geleistete Mietkaution auch ohne entsprechende Vereinbarung vom Vermieter zu verzinsen, falls ja, in welcher Höhe? Die Vorlage erfolgt, weil das Kammergericht von der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 9. Februar 1981 - Allg.

Reg. 126/80 - (NJW 1981, 994 - BayObLGZ 1981, 15 Nr. 3 - OLGZ 1981, 128) abweichen will.

1. Das LG hat mit dem Beschluß vom 12. März 1981 dem Kammergericht gemäß Art. lll Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBI. I S. 657/GVBI. für Berlin S. 1131) die vorstehend genannte Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kl. war gemäß dem Mietvertrag der Parteien vom 11. Oktober 1972 Mieter eines Appartements im Hause der Bekl. Das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Der Kl. zog im Jahre 1978 aus der Wohnung aus. Bei der Wohnung handelt es sich um freien, nicht preisgebundenen Wohnraum. § 4 Nr. 4 des Mietvertrages enthielt folgende Regelung: Der Mieter leistet bei Abschluß dieses Vertrages eine Zahlung in Höhe von sechs Monatsmieten, das sind insgesamt DM 3000,-. Dieser Betrag gilt als Mietsicherheit für den Vermieter. Wird dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nach Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen des Mieters aus diesem Vertrag zurückgezahlt. Eine vorherige Aufrechnung ist dem Mieter nicht gestattet. Der Kl. hat von der Bekl. die Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit begehrt.

In diesem Verfahren macht er ferner Zinsen auf diese Sicherheitsleistung für die Zeit vom 11. Oktober 1972 bis zum 29. September 1979 in Höhe von insgesamt 784,08 DM geltend. Wegen der Berechnung im einzelnen wird auf den Schriftsatz vom 17.März 1980 verwiesen. Der Kl. hat die Auffassung vertreten, daß die Kaution unabhängig von einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag von der Beklagten verzinst werden müsse. Die Bekl. bekämpft diese Auflassung mit Rechtsausführungen. Das Landgericht hat die Vorlage zunächst mit der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage angesichts ihrer unterschiedlichen Beantwortung in Rechtsprechung und Literatur begründet. Nach dem Hinweis des Senats aut den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 9. Februar 1981 (NJW 1981, 944 = WM 1981, 82) hat das LG die Vorlage damit begründet, daß es von dieser Entscheidung abweichen wolle. Das Landgericht meint: Bereits dem Ausgangspunkt des vorgenannten Rechtsentscheids könne nicht gefolgt werden, soweit die analoge Anwendung der Vorschriften über das irreguläre Nutzungspfand die Kaution für zulässig gehalten werde. Auf die weiteren Einzelheiten der Vorlagebegründung wird verwiesen. 2. Der Vorlagebeschluß ist zulässig, weil sich die aufgeworfene Rechtsfragen aus dem Mietverhältnis der Parteien über Wohnraum ergibt. Die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage für den zugrunde liegenden Rechtsstreit ist nicht fraglich. 3. Die dem Kammergericht vom Landgericht Berlin vorgelegte Rechtsfrage ist, wie bereits ausgeführt, vom Bayerischen Obersten Landesgericht, in dessen Rechtsentscheid vom 9. Februar 1981 (NJW 1981, 994) beantwortet worden. Das Kammergericht ist aufgrund dieses Rechtsentscheids an einer davon abweichenden Entscheidung der Rechtsfrage gehindert, hat aber aus folgenden Gründen Bedenken, diesem Rechtsentscheid zu folgen: a) Von einer Darstellung des Meinungsstandes in Literatur und Rechtsprechung zu der vorgelegten Rechtsfrage kann abgesehen werden. Insoweit ist auf die vorgenannte Entscheidung zu verweisen, die eine Zusammenfassung der wesentlichen Stimmen enthält.

b) Mit der allgemeinen Meinung ist anzuerkennen, daß die Mietkaution in jeder ihrer Erscheinungsformen einen Sicherungscharakter hat, insofern sie der Sicherheit für die Erfüllung der dem Mieter aus dem Vertrage obliegenden Verpflichtungen dient (vgl. auch § 572 BGB). Über ihre Rechtsnatur ist damit jedoch noch nichts gesagt. Diese Rechtsnatur aber über eine analoge Anwendung der Vorschriften über das Nutzungspfandrecht zu bestimmen, hält der Senat - abweichend von der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts - nicht für möglich.

Selbst wenn als erste Voraussetzung die meist nicht gestellte Frage bejaht wird, ob überhaupt ein irreguläres (uneigentliches) Pfandrecht bei Anerkennung eines sachenrechtlichen Typenzwanges angenommen werden kann (vgl. hierzu eingehend: Freund/Barthelmess NJW 1979, 2121 [2123] bleibt als weitere unabdingbare Voraussetzung, daß für die Begründung des (auch uneigentlichen) Nutzungspfandes jedenfalls eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien vorliegen muß. Grundsätzlich kann zwar jede rechtsgeschäftliche Abrede stillschweigend, insbesondere durch schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien zustande kommen (Ausnahme: abweichende Regelungen kraft Gesetzes [z B. Formvorschriften] oder Vereinbarungen). Für die Annahme eines schlüssigen Verhaltens ist aber ein Mindestmaß an Erkennbarkeit eines rechtsgeschäftlichen Willens zu fordern, was vorliegend um so mehr gelten muß, als aus der Annahme einer vereinbarten Nutzungsberechtigung bei Anwendung der Pfandvorschriften eine Nutzungsverpflichtung mit der Pflicht zur Rechenschaftslegung folgen würde (§ 1214 Abs.1 BGB). Die Besonderheit des der Rechtstrage zugrundeliegenden Sachverhalts - ebenso wie bei den sonst in der Rechtsprechung entschiedenen Fällen - ist aber gerade, daß sich außer der Tatsache der Kautionsabrede und der Hingabe des Geldes keine weiteren Hinweise auf einen darüber hinausgehenden rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragspartner wegen der Verwendung und Nutzung des Geldes finden lassen. Eine an sich denkbare ergänzende Vertragsauslegung (§§ 137,157 BGB) kann hier nicht weiterführen, weil die Ausfüllung der Vertragslücke in verschiedener Weise möglich ist und Anhaltspunkte für einen bestimmten Parteiwillen in Richtung auf eine Verzinsungspflicht gerade nicht bestehen. In diesem Zusammenhang kann nicht übersehen werden, daß selbst bei der Vereinbarung eines Nutzungspfandes von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen zulässig sind (vgl. § 1214 Abs. 3 BGB). Diese Vereinbarungen können auch dahin gehen, dem Pfandgläubiger die Nutzungen ohne Anrechnung zu belassen (vgl. Soergel-Augustin, 11. Aufl. § 1214 Anm.3; Münchener Kommentar 1981, § 1214 Anm. 5; RGRkommen tar, 12.Aufl., § 1214 Anm. 5; Staudinger-Wiegand, 12.Aufl., § 1214 Anm. 4; Palandt, 41. Aufl., § 1214 Anm.4). Soweit Köhler (vgl. ZMR 1971, 4 [5] dort: Anm. 19) seine abweichende Auffassung auch mit dem numerus clausus der Sachenrechte begründet, setzt er sich mit einer anderen Voraussetzung seiner Erörterungen in Widerspruch, nämlich der Anerkennung eines uneigentlichen (irregulären) Pfandrechts überhaupt. Die danach möglichen abweichenden Vereinbarungen können ebenfalls stillschweigend, durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Im Rahmen der Erörterung etwaiger stillschweigender Vereinbarungen oder einer ergänzenden Feststellung des Parteiwillens ist damit auch zu der Frage Stellung zu nehmen ob nicht in dem Unterlassen einer ausdrücklichen Regelung zur Verzinsung die stillschweigende Einigung liegen könnte, dem Vermieter etwaige Nutzungen ohne Anrechnung zu belassen. Eine solche Auslegung ist nicht von der Hand zu weisen, wenn berücksichtigt wird, daß die mietvertraglichen Regelungen in der Regel - sofern nicht überhaupt Mietvertragsformulare verwendet werden - von der Vermieterseite entworfen und dem Mieter zur Unterzeichnung und damit Annahme vorgelegt werden. Die Regelungen spiegeln damit naturgemäß in erster Linie die Vorstellungen des Vermieters wider. Diesen Vorstellungen wird aber eher ein Wille

vertraglichen Regelungen in der Regel - sofern nicht überhaupt Mietvertragsformulare verwendet werden - von der Vermieterseite entworfen und dem Mieter zur Unterzeichnung und damit Annahme vorgelegt werden. Die Regelungen spiegeln damit naturgemäß in erster Linie die Vorstellungen des Vermieters wider. Diesen Vorstellungen wird aber eher ein Wille dahingehend entsprechen, die Kaution zur freien Verfügung und damit unverzinslich entgegenzunehmen. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages würde der Mieter diese Vorstellung des Vermieters ebenfalls durch schlüssiges Verhalten annehmen. Dem wird nicht entgegengehalten werden können, daß der Mieter wegen der nach wie vor angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt gehindert sei, sein Verlangen auf Verzinsung der Kaution vorzubringen, um seine Mietchance nicht von vornherein zu gefährden. Dem Senat sind jedenfalls bisher keine Fälle bekannt geworden, in denen ein Vermieter das ausdrückliche Verlangen eines Mieters auf Verzinsung einer übergebenen Barkaution unter Ausnutzung seiner stärkeren Vermieterstellung abgelehnt hätte. Es ist damit nicht ersichtlich, daß bei der Ermittlung bzw. Auslegung eines etwaigen Parteiwillens aus Gründen des Mieterschutzes dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verstärkt Beachtung geschenkt werden müßte. In diesem Zusammenhang ist ferner zu beachten, daß die Problematik nur in einem Teilbereich der Wohnraumverhältnisse Bedeutung erlangen kann. Für die dem Wohnungsbindungsgesetz unterfallenden Wohnungen ist mit § 9 Abs. 5 WoBindG eine ausdrückliche Regelung geschaffen worden. Im Bereich der preisgebundenen Altbau-Wohnungen stellt sich das Problem nicht, weil bereits die Vereinbarung von Mietkaution als unzulässig anzusehen ist (vgl. Urteile des Senats vom 4. April 1974 -8 U 1316/73-, vom 15. Januar 1973 8 U 1068/72-, [dazu GE 1973,239], vom 3. Dezember 1973 -8 U 1614/72-[GE 1974, 135], vom 26./27. September 1972-8 U 2645/71-; ferner Graul-Becker, GE 1976, 835; dies., AMVOB § 2 Rn.39). Die Frage hat damit im wesentlichen Bedeutung für den Bereich des freifinanzierten, preisfreien Wohnraums, wenn von dem Bereich der Geschäftsraummietverhältnisse abgesehen wird. In diesem Bereich hat der Gesetzgeber aber bisher trotz Kenntnis des Problems (vgl. § 9 Abs. 5 WoBindG, § 10 Abs.2 NMV 1970) und vielfacher Änderungen mietrechtlicher Vorschriften eine Regelung bisher nicht für erforderlich gehalten. Ist aber nach dem Vorstehenden nicht möglich, die Vereinbarung einer Mietkaution als Vereinbarung eines uneigentlichen Nutzungspfandes mit den sich daraus ergebenden Rechtsfolgen anzusehen, so entfällt damit die Basis für dle Annahme einer Verpflichtung des Vermieters, die erhaltene Mietsicherheit zu verzinsen. c) Eine sonstige Rechtsgrundlage, aus der eine Verzinsungspflicht des Vermieters hergeleitet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Insoweit kann ergänzend auf die eingehende Erörterung der Problematik bei Freund/Barthelmess in NJW 1981, 2121 ff verwiesen werden. Der Senat hält die dort vertretene Auffassung für zutreffend, wonach die Mietkaution als ein schuldrechtlicher Sicherungsvertrag eigener Art anzusehen ist, mit der Folge, daß eine Verzinsungspflicht bei Fehlen entsprechender Vereinbarungen entfällt. 4. Bei dieser Sachlage war die Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof vorzulegen, wodurch zugleich gewährleistet ist, daß diese in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortete Frage nunmehr einer abschließenden Beantwortung zugeführt werden kann.