Mietkaution

Mietkaution; Altbau; Anwendung/von § 29 a Abs. 6 I. BMG; Heilung/einer Kautionsvereinbarung; Kaution/unter § 29 a I. BMG a.F.; Mietpreisbindung/Wegfall; Mietsicherheit/unter § 29 a I. BMG a.F.; Preisbindung/Wegfall; Rückwirkung/von § 29 a Abs. 6 I. BMG; Wegfall/der Mietpreisbindung

Die ab 8. August 1982 geltende Neufassung des § 29 a Abs. 6 I. BMG, der Mietkautionen begrenzt zuläßt, ist nicht anwendbar auf Mietkautionen, die unter der Geltung des § 29 a I. BMG alter Fassung vereinbart wurden. Die Neufassung des § 29 a Abs. 6 I. BMG gilt nicht rückwirkend. Daher werden nach dem bisherigen Recht unzulässige Kautionsvereinbarungen nicht nachträglich geheilt. Danach zu Unrecht gezahlte Kautionen können heute noch jederzeit zurückverlangt werden.

Der Anspruch der Kl. besteht dem Grunde nach § 30 Abs. 3 Satz 1 I. BMG i.V.m. § 29 a Abs. 1 I. BMG a.F. Auf den vorliegenden Fall findet die zuletzt genannte Vorschrift Anwendung, weil es sich bei dem Hause... in Berlin 41, in dem die Kl. von der Bekl. eine Wohnung gemietet hat, um bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertigen Altbau handelt, wie aus dem der Bekl. vom Senator für Bau- und Wohnungswesen erteilten Widerspruchsbescheid vom 24. Mai 1983 hervorgeht.

Im Rahmen der Mietpreisbindung waren zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietsicherheit (Kaution), nämlich im Januar 1980, unmittelbare und mittelbare Mieterhöhungen verboten, soweit sie nicht durch Rechtsvorschrift für zulässig erklärt worden waren. Nach § 29 a Abs. 2 I. BMG a.F. waren ausnahmsweise unter bestimmten Bedingungen Mietvorausleistungen und Mieterdarlehen, also zurückzugewährende Leistungen, für zulässig erklärt worden. Mietsicherheiten erfüllten aber diese Bedingungen nicht (vgl. Urteile des Senats vom 15. Januar 1973 - 8 U 1068/72 - und vom 3. Dezember 1973 - 8 U 1614/72 -). Deshalb durfte die Bekl. sich bei Abschluß des Mietvertrages am 10. Januar 1980 von der Kl. keine Kaution (in Höhe von 2250,00 DM) gewähren lassen. Ihre sich aus § 30 Abs. 3 Satz 1 Artt. 3 Nr. 5 Buchst. c des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin vom 3. August 1982 (BGBl. 1982 I/1106 = GVBl. 1982/1424) - im folgenden nur genannt "Drittes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften" -, das am 8. August 1982 in Kraft getreten ist, nicht berührt. Dieses Gesetz sieht in dem - neueingeführten - § 29 a Abs. 6 I. BMG die (begrenzte) Zulassung von Mietkautionen für preisgebundenen Altbau-Wohnraum vor, und zwar ist unter anderem nach dieser Vorschrift die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters, die das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen monatlichen Kaltmiete nicht übersteigt, zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

Durch diese neue Gesetzesregelung wird die preisrechtlich unzulässig gewesene Vereinbarung der Zahlung einer Mietsicherheit nicht - auch nicht in dem entsprechend der neuen Vorschrift eingeschränkten Umfange - für die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes verstrichene Zeit rückwirkend geheilt. Das Gesetz ist vielmehr dahin zu verstehen, daß verbotswidrige mietrechtliche Vereinbarungen - wie die hier seinerzeit getroffene Vereinbarung über die Zahlung einer Mietsicherheit -, soweit sie - wie hier - bis zum Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung getätigt worden sind, rechtsunwirksam bleiben. Denn an die Rückwirkung von gesetzlichen Vorschriften müssen strenge Anforderungen gestellt werden. Eine Rückwirkung kann nicht vermutet werden, wenn ein solcher Wille im Gesetz keinen Ausdruck findet (Beschluß des Senats vom 14. Juli 1982 - 8 W 1012/82 - in GE 1982, 797). Eine derartige rückwirkende Kraft hat sich das Gesetz z. B. in der jetzigen Fassung des § 1 Abs. 3 I. BMG - aufgrund des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin vom 24. Juli 1979 - zugelegt. Danach steht, wenn eine Mietvereinbarung, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergab, preisrechtlich unzulässig war, dieser Umstand vom 1. Januar 1979 an der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen, es sei denn, daß die Miete nach der Vereinbarung durch die Preisbehörde herabgesetzt worden ist. § 1 Abs. 3 I. BMG n.F. heilt damit rückwirkend für einen Zeitraum sogar vor dem Inkrafttreten der Neufassung (1. Dezember 1980) etwaige preisrechtlich unzulässige Vereinbarungen. Mit dem 1. Januar 1979 ist die Gültigkeit derartiger Vereinbarungen somit eingetreten (vgl. Beschluß des Senats vom 14. Juli 1982 a.a.O.).

Anders liegt der Fall hier. In § 29 a Abs. 6 I. BMG n.F. ist eine derartige Rückwirkung nicht vorgesehen. Sie ist vom Gesetzgeber auch nicht beabsichtigt, wie auch daraus erhellt, daß sich in den Übergangsvorschriften (Art. 6 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften) kein entsprechender Hinweis findet. In den Gesetzesmaterialien heißt es zu § 29 a Abs. 6 I. BMG n.F., daß mit dieser Bestimmung eine Harmonisierung mit den Vorschriften des § 9 Abs. 5 des Wohnungsbindungsgesetzes erreicht werden sollte (BT Drucksache 9/1640, S. 24 und BT-Drucksache 44/82 S. 73). Darüber, daß die Vorschrift auch vor ihrer Gültigkeit zustande gekommene Vereinbarungen über eine Mietsicherheit Anwendung finden sollte, findet sich nichts.

Wie in dem angefochtenen Urteil zutreffend festgestellt worden ist, läßt sich die Wirksamkeit - gegebenenfalls in dem in § 29 a Abs. 6 I. BMG vorgesehenen beschränkten Umfang - ab Geltung dieser Vorschrift auch nicht aus § 26 Abs. 2 I. BMG herleiten, wonach eine Mietvereinbarung insoweit und solange unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. Zutreffend weist das Landgericht darauf hin, daß, wenn auch unter § 26 Abs. 2 I. BMG sogenannte mittelbare Mieterhöhungen fallen - die dann mit Wegfall des Preisverstoßes wirksam werden -, von diesem nicht die sogenannten einmaligen Leistungen umfaßt werden, weil sich insoweit ausschließlich Regelungen in den §§ 28, 29, 29 a I. BMG befinden.

Aus dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 19. Juni 1981 - 65 S 83/81 - (GE 1981, 911), wonach, wenn der Mieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung noch unter der Preisbindung eine preisrechtlich unzulässige Kaution gezahlt hat, sich die Frage der Rückzahlung der Kaution nach Wegfall der Preisbindungen nach den Vereinbarungen des Mietvertrages richtet, ist auch keine andere Folgerung herzuleiten. Das Landgericht hatte den Rückforderungsanspruch nach § 30 Abs. 3 Satz 1 I. BMG verneint, weil in dem dort zu entscheidenden Falle die Preisbindung insgesamt aufgehoben war, mithin die preisrechtliche Voraussetzung für den Rückforderungsanspruch entfallen war. Im vorliegenden Falle hingegen besteht die Mietpreisbindung, weil es sich um einen sogenannten Altbau handelt, fort. Lediglich die Vereinbarung einer Mietsicherheit soll - wie dargelegt ab Inkrafttreten des § 29 Abs. 6 I. BMG - bei Altbauten in begrenztem Umfange zulässig sein. In diesem Sinne hat auch die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin, die das genannte Urteil vom 19. Juni 1982 erlassen hatte, entschieden (Urteil vom 18. Oktober 1983 - 65 S 493/82 - in GE 1984, 83).

Hätte der Gesetzgeber der - neuen - Vorschrift des § 29 a Abs. 6 I. BMG rückwirkende Kraft beigelegt, hätte er im übrigen gegen den Grundsatz der Rechtssicherheit verstoßen. Er hätte dann zu Ungunsten der Mieter in einen Tatbestand eingegriffen, der rechtlich schon endgültig geregelt und abgeschlossen war. Die Rechtsposition der Mieter, die nach § 30 Abs. 3 Satz 1 I. BMG i.V.m. § 29 a Abs. 1 I. BMG a.F. schon den Anspruch auf Rückzahlung der - unzulässigerweise - gezahlten Kaution hatten, wäre nachträglich wieder beseitigt worden. Darin hätte eine Schlechterstellung gegenüber dem alten Recht gelegen, mit der die betreffenden Mieter im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften nicht mehr zu rechnen brauchten. Sie durften darauf vertrauen, daß ihnen die vom Gesetz zugebilligte Rechtsposition erhalten blieb. Die rückwirkende Beseitigung des Rechts hätte gegen den Grundsatz der Rechtssicherheit verstoßen, der zu den wesentlichen Elementen des Rechtsstaatsprinzips gehört (BVerfGE 18, 71, 80, 81; Stern, Das Staatsrecht der Bundesrepublik Deutschland, Bd. 1, 2. Aufl., 1984, § 20 IV 4, Seite 832, 834, 835; vgl. auch Herzog in Maunz-Dürig, Grundgesetz, 1980, Art. 20, Rdnr. 69; vgl. auch Leibholz-Rinck, Grundgesetz, 1983, Art. 20, Anm. 47 h). ...