Mietkaution

Mietkaution; Altvereinbarung; Fälligkeit; Mietpreisbindung; Altbau; Mietvereinbarung; schwebend unwirksam; Aufhebung; Wirksamwerden ehemals preisrechtswidriger Vereinbarungen

Zur Fälligkeit einer noch zur Geltung alten Rechts (§ 29 a Abs. 6 I. BMG) unwirksam vereinbarten Mietkaution nach nunmehr neuem Recht (§ 550 b BGB).

Der Bekl. hat seit dem 1. September 1987 vom Kl. eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag vom 11. August 1987 heißt es u. a.:

"Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter eine Sicherheit (Mietkaution) in Höhe von 714 DM (höchstens drei Monatskaltmieten) zu leisten. In bezug auf Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Die Si-cherheit (Mietkaution) ist bei Vertragsschluß am 11. August 1987 fällig."

Der Bekl. hat die Kaution bisher nicht bezahlt und vom Kl. die Einräumung von Teil-zahlungen gefordert. Der Kl. hat in Höhe eines Teilbetrages der Kaution von 476,01 DM einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid erwirkt. Vorliegend macht er die Bezahlung des Restbetrages von 237,99 DM geltend.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung weiterer (über die bereits in dem Vollstreckungsbescheid vom 9. März 1988 titulierte Forderung hinaus) 237,99 DM aus der zwischen den Parteien am 11. August 1987 getrof-fenen Kautionsabrede zu. Entgegen der vom Bekl. vertretenen Ansicht ist diese Forderung fällig trotz des zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien gemäß § 29 a Abs. 6 I. BMG grundsätzlich bestehenden Anspruchs des Mie-ters bei einer verbindlich vereinbarten Mietkaution Teilzahlung bis zum Ablauf des 12. Monats zu leisten.

Die Frage der Fälligkeit der Kaution richtet sich hier nicht nach § 29 a Abs. 6 I. BMG, der gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (folgend GVW genannt) am 1. Januar 1988 außer Kraft getreten ist, sondern nach der seitdem auch für ehemals preisgebundenen Alt bauwohnraum geltenden Vorschrift des § 550 b BGB. Dies folgt aus dem in Artikel 171 EGBGB zum Ausdruck kommenden allgemeinen Rechtsgedanken, nach dem für fortdauernde Mietverhältnisse nach einer Gesetzesänderung vom Zeitpunkt des In-krafttretens der Gesetzesänderung an das neue Gesetz gilt.

Dabei kann hier dahinstehen, ob durch den in § 29 a Abs. 6 I. BMG normierten An-spruch des Mieters auf Einräumung einer Ratenzahlung für wirksam vor dem 1. Ja-nuar 1988 vereinbarte Sicherheitsleistungen die Fälligkeit der einzelnen geschuldeten Raten bereits dergestalt im einzelnen festgelegt wurde, daß die Anwendung des eine nachträgliche Änderung der bereits feststehenden Fälligkeitszeitpunkte zu Un-gunsten des Mieters auslösenden neuen Gesetzes ohne besondere Regelung im neuen Gesetz selbst gegen das aus dem Rechtsstaatsprinzip folgende verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot verstieße. Denn im vorliegenden Fall kann eine sol-che echte Rückwirkung nicht vorliegen, da durch § 29 a Abs. 6 I. BMG Fälligkeitszeitpunkte für die vertraglich vereinbarte Kaution nicht bereits verbindlich festgelegt wa-ren.

Die Kautionsvereinbarung zwischen den Parteien war als Mietvereinbarung bei ihrem Abschluß gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG insgesamt schwebend unwirksam, da sie gegen § 29 a Abs. 6 I. BMG verstieß. Nach dieser Vorschrift waren Sicherheitsleistungen des Mieters grundsätzlich preisrechtlich unzulässig, es sei denn, sie erfüllten die besonderen Voraussetzungen, unter denen gemäß § 29 a Abs. 6 I. BMG der Vermieter eine Kaution fordern durfte. Diese Voraussetzungen lagen hier deshalb nicht vor, weil die genannte Vorschrift die Vereinbarung einer sofort bei Abschluß des Mietvertrages fälligen Kaution nicht umfaßte. Damit war die gesamte Kautionsvereinbarung unzulässig (vgl. Landgericht Berlin in DAS GRUNDEIGENTUM 1987, 402), und es existierte vor Inkrafttreten des GVW am 1. Januar 1988 noch keine bindende Fest-legung von Fälligkeitszeitpunkten für die Kautionszahlung, für die möglicherweise ein gewisser Bestandsschutz gegeben wäre. Vielmehr ist die Kautionsabrede erst durch Aufhebung des § 29 a Abs. 6 I. BMG am 1. Januar 1988 wirksam zustandegekommen.

Gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG, der als Ausnahmevorschrift zu § 134 BGB anzusehen ist, hatte der Mietpreisverstoß der Kautionsvereinbarung nicht deren (unheilbare) Nichtigkeit zur Folge, sondern die Kautionsvereinbarung war nur solange, als sie gegen Mietpreisvorschriften verstieß, d. h. für die Dauer der Geltung des § 29 a Abs. 6 I. BMG bis zum 31. Dezember 1987 schwebend unwirksam (vgl. dazu Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 5 GVW Rdnr. 1). Die Kautionsvereinbarung ist gemäß § 550 b BGB, nach dem die Vereinbarung einer Kaution grundsätzlich zulässig ist, am 1. Januar 1988 wirksam geworden, da der Mietvertrag zwischen den Parteien und damit auch die Kautionsvereinbarung fortbestehen und, wie bereits dargelegt, in Anwendung des aus Artikel 171 EGBGB folgenden allgemeinen Rechtsgedankens seit dem 1. Januar 1988 das neue Miet-recht auf das Mietverhältnis zwischen den Parteien Anwendung findet.

Zwar liegt auch darin, daß mit der Gesetzesänderung eine zuvor getroffene gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG schwebend unwirksame Mietvereinbarung mit Wirkung ab 1. Ja nuar 1988 wirksam geworden ist, eine unechte Rückwirkung des geänderten Geset-zes, da sich ein in der Vergangenheit liegender Vorgang mit der Gesetzesänderung in die Zukunft auswirkt. Diese unechte Rückwirkung ist jedoch nicht unzulässig. Sie folgt aus dem GVW selbst und seinem Zweck, einen Ausgleich zwischen der Eigen tumsgarantie, dem Prinzip der Vertragsfreiheit und dem Sozialstaatsprinzip durch Aufhebung der Mietpreisbindung mit Modifikationen zu schaffen, wobei zur Erfüllung des Gesetzeszwecks - ähnlich wie etwa früher bei der Stichtagsmietenregelung - be-wußt in Kauf genommen wurde, daß Mietpreisverstöße in gewissem Umfang sanktioniert werden (siehe z. B. § 5 GVW für die Mietzinshöhe). Eine solche unechte Rückwirkung muß jedoch im Bereich des Mietrechts, das sozial sehr umstritten ist und in dem deshalb mit häufigen Gesetzesänderungen zu rechnen ist, von den Betroffenen hingenommen werden, und es gibt insoweit keinen Vertrauensschutz auf das Fortbestehen einer für einen Betroffenen gerade günstigen Rechtslage für die Zukunft (vgl. dazu Bundesverfassungsgericht in NJW 1986, 1669).

Damit richtet sich die Fälligkeit der zwischen den Parteien vereinbarten Kaution nach § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Bekl. verpflichtet war, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten, beginnend mit dem Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kautionsabrede (vgl. Palandt, BGB, 47. Auflage, § 550 b BGB Anm. 2 d), dem 1. Ja-nuar 1988 zu zahlen. Die letzte Rate wurde damit im März 1988 fällig.

Soweit die Parteien einen früheren Fälligkeitszeitpunkt vereinbart haben, ist die Kautionsabrede in diesem Punkt gemäß § 550 b Abs. 3 BGB teilweise unwirksam. Da § 550 b BGB im Gegensatz zu § 26 Abs. 6 I. BMG grundsätzlich von der Zulässigkeit der Vereinbarung einer Mietsicherheit ausgeht, ist eine Vereinbarung, die hinsichtlich Fälligkeitszeitpunkt oder Höhe der Kaution gegen § 550 b BGB verstößt, nicht unwirk-sam, sondern nur hinsichtlich des unwirksamen Teils. Der Zweck des Gesetzes kann auch durch Rückführung auf die gesetzlich zulässige Vereinbarung erreicht werden, und das Verbot richtet sich nur gegen einen der Vertragspartner, nämlich den Kl., der insoweit nicht schutzwürdig ist (vgl. Palandt, BGB, 47. Auflage, §§ 550 b BGB Anm. 2 c, 134 BGB Anm. 2 c).

Damit ist die gesamte Kaution derzeit fällig, und der Bekl. schuldet dem Kl. auch den noch nicht durch den Vollstreckungsbescheid titulierten Restbetrag von 237,99 DM.

vgl. LG Berlin - 64 S 339/88 - Beschluß vom 25. November 1988, und LG Berlin - 61 S 198/88 - Urteil vom 6. März 1989