Mietkaution

Mietkaution; Altvereinbarung; Mietkaution, Fälligkeit; Mietpreisbindung, Altbau; Mietvereinbarung, schwebend unwirksam; Mietpreisbindung, Aufhebung; Wirksamwerden ehemals preisrechtswidriger Vereinbarungen

Zur Fälligkeit einer noch zur Geltung alten Rechts (§ 29 a Abs. 6 I. BMG) unwirksam vereinbarten Mietkaution nach nunmehr neuem Recht (§ 550 b BGB).

Die Kautionsvereinbarung zwischen den Parteien war als Mietvereinbarung bei ihrem Abschluß gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG insgesamt schwebend unwirksam, da sie gegen § 29 a Abs. 6 I. BMG verstieß. Nach dieser Vorschrift waren Sicherheitsleistungen des Mieters grundsätzlich preisrechtlich unzulässig, es sei denn, sie erfüllten die besonderen Voraussetzungen, unter denen gemäß § 29 a Abs. 6 I. BMG der Vermieter eine Kaution fordern durfte. Diese Voraussetzungen lagen hier deshalb nicht vor, weil die genannte Vorschrift die Vereinbarung einer sofort bei Abschluß des Mietvertrages fälligen Kaution nicht umfaßte. Damit war die gesamte Kautionsvereinbarung unzulässig (vgl. Landgericht Berlin in DAS GRUNDEIGENTUM 1987, 402), und es existierte vor Inkrafttreten des GVW am 1. Januar 1988 noch keine bindende Festlegung von Fälligkeitszeitpunkten für die Kautionszahlung, für die möglicherweise ein gewisser Bestandsschutz gegeben wäre. Vielmehr ist die Kautionsabrede erst durch Aufhebung des § 29 a Abs. 6 I. BMG am 1. Januar 1988 wirksam zustandegekommen.

Gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG, der als Ausnahmevorschrift zu § 134 BGB anzusehen ist, hatte der Mietpreisverstoß der Kautionsvereinbarung nicht deren (unheilbare) Nichtigkeit zur Folge, sondern die Kautionsvereinbarung war nur solange, als sie gegen Mietpreisvorschriften verstieß, d. h. für die Dauer der Geltung des § 29 a Abs. 6 I. BMG bis zum 31. Dezember 1987 schwebend unwirksam (vgl. dazu Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 5 GVW Rdnr. 1). Die Kautionsvereinbarung ist gemäß § 550 b BGB, nach dem die Vereinbarung einer Kaution grundsätzlich zulässig ist, am 1. Januar 1988 wirksam geworden, da der Mietvertrag zwischen den Parteien und damit auch die Kautionsvereinbarung fortbestehen und, wie bereits dargelegt, in Anwendung des aus Artikel 171 EGBGB folgenden allgemeinen Rechtsgedankens seit dem 1. Januar 1988 das neue Mietrecht auf das Mietverhältnis zwischen den Parteien Anwendung findet.

Zwar liegt auch darin, daß mit der Gesetzesänderung eine zuvor getroffene gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG schwebend unwirksame Mietvereinbarung mit Wirkung ab 1. Januar 1988 wirksam geworden ist, eine unechte Rückwirkung des geänderten Gesetzes, da sich ein in der Vergangenheit liegender Vorgang mit der Gesetzesänderung in die Zukunft auswirkt. Diese unechte Rückwirkung ist jedoch nicht unzulässig. Sie folgt aus dem GVW selbst und seinem Zweck, einen Ausgleich zwischen der Eigentumsgarantie, dem Prinzip der Vertragsfreiheit und dem Sozialstaatsprinzip durch Aufhebung der Mietpreisbindung mit Modifikationen zu schaffen, wobei zur Erfüllung des Gesetzeszwecks - ähnlich wie etwa früher bei der Stichtagsmietenregelung - bewußt in Kauf genommen wurde, daß Mietpreisverstöße in gewissem Umfang sanktioniert werden (siehe z. B. § 5 GVW für die Mietzinshöhe). Eine solche unechte Rückwirkung muß jedoch im Bereich des Mietrechts, das sozial sehr umstritten ist und in dem deshalb mit häufigen Gesetzesänderungen zu rechnen ist, von den Betroffenen hingenommen werden, und es gibt insoweit keinen Vertrauensschutz auf das Fortbestehen einer für einen Betroffenen gerade günstigen Rechtslage für die Zukunft (vgl. dazu Bundesverfassungsgericht in NJW 1986, 1669).

Damit richtet sich die Fälligkeit der zwischen den Parteien vereinbarten Kaution nach § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Bekl. verpflichtet war, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten, beginnend mit dem Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kautionsabrede (vgl. Palandt, BGB, 47. Auflage, § 550 b BGB Anm. 2 d), dem 1. Januar 1988 zu zahlen. Die letzte Rate wurde damit im März 1988 fällig.

Soweit die Parteien einen früheren Fälligkeitszeitpunkt vereinbart haben, ist die Kautionsabrede in diesem Punkt gemäß § 550 b Abs. 3 BGB teilweise unwirksam. Da § 550 b BGB im Gegensatz zu § 26 Abs. 6 I. BMG grundsätzlich von der Zulässigkeit der Vereinbarung einer Mietsicherheit ausgeht, ist eine Vereinbarung, die hinsichtlich Fälligkeitszeitpunkt oder Höhe der Kaution gegen § 550 b BGB verstößt, nicht unwirksam, sondern nur hinsichtlich des unwirksamen Teils. Der Zweck des Gesetzes kann auch durch Rückführung auf die gesetzlich zulässige Vereinbarung erreicht werden, und das Verbot richtet sich nur gegen einen der Vertragspartner, nämlich den Kl., der insoweit nicht schutzwürdig ist (vgl. Palandt, BGB, 47. Auflage, §§ 550 b BGB Anm. 2 c, 134 BGB Anm. 2 c).

vgl. LG Berlin - 64 S 339/88 - Beschluß vom 25. November 1988, und LG Berlin - 61 S 198/88 - Urteil vom 6. März 1989