Mietkaution

Mietkaution; Mietermehrheit, Kautionsrückzahlungsanspruch

1. Schließen mehrere Mieter zusammen einen Mietvertrag, verfolgen sie in der Regel einen gemeinsamen Zweck mit der Folge, daß die Regelungen über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzuwenden sind.

2. Daraus ergibt sich, daß sie Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution in der Regel nur gesamthänderisch geltend machen können.

I. (...) II. Die Klage ist unbegründet. Der Kl. kann von den Bekl. nicht Zahlung von 10.522 DM verlangen. Für eine solche Klage ist er nicht aktivlegitimiert.

Der Kl. und die Eheleute L. haben bei Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung stillschweigend als Gesellschafter einer Gesellschaft bür-gerlichen Rechts gehandelt (1.). Dies hat zur Konsequenz, daß nur alle drei gemeinsam vertragliche Ansprüche geltend machen können (2.). Auch unter dem Gesichtspunkt der Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung kann der Kl. nicht Rückzahlung der Mietsicherheit verlangen (3.).

(Zu 1.) Mehrere Personen bilden bei der gemeinsamen Anmietung einer Wohnung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenn sie sich - auch stillschweigend - zur Erreichung eines gemeinsamen Zwecks zusammengeschlossen haben (§ 705 BGB). Diese Voraussetzung ist hier erfüllt.

Es kann hier dahinstehen, ob allein der Umstand, daß auf seiten der Mieter eine Personenmehrheit den Mietvertrag abschließt, die Annahme rechtfertigt, die Mieter verfolgten einen gemeinsamen Zweck (so BGH, NJW 1972, 249; LG Berlin, NJW 1952, 30; NJW 1961, 1406 f.; LG Saarbrücken, ZMR 1992, 60; Behrens, Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis, 1989, Seite 85 ff., 96; Heinrichs in Palandt, 54. Aufl. 1995, § 432 BGB, Rdnr. 2; Keßler in Staudinger, 12. Aufl. 1991, Vorbemerkung zu § 705 Rdnr. 139; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, I/14). Für einen entsprechenden Rechtsbindungswillen sprechen in der Regel die Interessen der einzelnen Mieter, denen die Annahme einer bloßen Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741 ff. BGB nicht gerecht würde. Denn es ist regelmäßig anzunehmen, daß eine Änderung in der Zusammensetzung der Mietergemeinschaft nur mit Zustimmung aller Mieter möglich sein soll. Das Recht der Bruchteilsgemeinschaft sieht demgegenüber vor, daß jeder Gemeinschafter selbständig über seinen Anteil verfügen kann (§ 747 BGB).

Im vorliegenden Fall treten weitere Umstände hinzu, die die Anwendbarkeit der Regeln des Gesellschaftsrechts nahelegen. So waren Herr und Frau L. verheiratet. Damit bestand der Anschein, die Wohnung habe dem Zweck dienen sollen, das Leben in der Ehegemeinschaft zu ermöglichen. Der Kl. hat nichts vorgetragen, was diesen Anschein erschüttern könnte. In die vorgenannte Interessenlage war zwar der Kl. nicht einbezogen, auch sollte die Nutzung der Wohnung von den Eheleuten hier auf der einen und dem Kl. auf der anderen Seite nicht gemeinsam im Sinne einer gemeinsamen Haushaltsführung und der gemeinsamen Nutzung der Küchen- und Sanitäreinrichtungen (die Wohnung verfügte über 2 Küchen und 2 Toiletten mit Bad) erfolgen (vgl. Weimar, MDR 1973, 907). Die Interessen des Kl. waren jedoch mit denen der Eheleute L. durch einen geschäftlichen Zweck (vgl. zu dessen Bedeutung: Voelskow in Münchener Kommentar, 3. Aufl. 1994, §§ 535, 536 Rdnr. 12) verklammert. Frau L. war bei dem Kl. angestellt, und der Kl. wollte den von ihm beanspruchten Wohnungsteil gewerblich nutzen. Frau L. sollte ihrer beruflichen Tätigkeit gerade in den dem Kl. zugewiesenen Räumlichkeiten nachgehen. Dies bot Frau L. den Vorteil des kurzen Wegs zur Arbeit, für den Kl. war seine Angestellte leichter erreichbar.

(Zu 2.) Die Folge der gesamthänderischen Bindung der Mieter ist, daß vertragliche Ansprüche - hier: Rückzahlung der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses - rechtlich unteilbar sind. Damit wäre an sich § 432 BGB einschlägig. Das Forderungsrecht des einen Mitgläubigers aus § 432 BGB wird aber durch die gesetzliche Regelung des Gesellschaftsrechts (§§ 705 ff. BGB) weitgehend verdrängt, wenn der Mitgläubiger Mitgesellschafter ist (Heinrichs in Palandt, aaO., § 432 BGB Rdnr. 4 f.). Als Akt der Geschäftsführung kann die Einziehung einer Forderung grundsätzlich nur von allen Gesellschaftern gemeinsam geltend gemacht werden. Dies gilt auch, wenn der Gesellschaftszweck mit Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr besteht (vgl. Thomas in Palandt, aaO., § 709 Rdnr. 2). Auch in diesem Stadium steht die Geschäftsführung allen Gesellschaftern gemeinsam zu (§ 730 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz BGB). Auch wenn die Vereinbarung der Mieter im Innenverhältnis dahingehend auszulegen sein sollte, daß die Geschäftsführung entgegen den dispositiven §§ 709, 730 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz BGB allein dem Kl. übertragen werden sollte, ändert dies an der Forderungszuständigkeit aller Mieter nichts. Auch der Bevollmächtigte macht ein fremdes Recht geltend.

Ein Einzelklagerecht eines Gesellschafters besteht nur, wenn die anderen Gesellschafter die Forderungseinziehung gesellschaftswidrig vereiteln und der Schuldner hieran beteiligt ist (Thomas in Palandt, aaO., § 709 BGB Rdnr. 2). Dafür bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte. Ebensowenig hat der Kl. Umstände dargelegt, aus denen sich ergibt, daß die Voraussetzungen einer Prozeßstandschaft (Recht, ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend zu machen) erfüllt sind. Es fehlen Hinweise, daß der Kl. ein schutzwürdiges rechtliches Interesse an der Geltendmachung des fremden Rechts hat.

Auch eine möglicherweise von den Eheleuten L. gewollte Abtretung ihrer Ansprüche an den Kl. (§ 398 BGB) kann der Klage nicht zum Erfolg ver-helfen. Der Wirksamkeit der Abtretung steht § 719 Abs. 1 BGB entgegen.

(Zu 3.) Der Kl. macht vorliegend einen vertraglichen Anspruch geltend. Die vertragliche Leistungsvereinbarung - Rückzahlung der Mietsicherheit nach Fortfall des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses - schließt Bereicherungsansprüche (§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB) ohnehin aus (vgl. Thomas in Palandt, aaO., Einführung vor § 812 BGB Rdnr. 11). Im übrigen gelten die unter Gliederungspunkten II. 1 und 2. genannten Erwägungen auch im Kondiktionsrecht entsprechend.

Ein Ehepaar und ihr Arbeitgeber hatten eine Wohnung gemietet; der Arbeitgeber wollte dort einen Teil der Räume gewerblich nutzen. Nach Beendigung des Mietvertrages verlangte der Arbeitgeber des Ehepaares die Kaution vom Vermieter zurück.

Er wurde vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 27. Oktober 1995 belehrt, daß er nicht allein anspruchsberechtigt sei. Die Mitmieter bildeten vielmehr eine Gesellschaft, was zur Folge hatte, daß noch nicht einmal einer der Mieter Rückzahlung an alle verlangen konnte, sondern daß alle gemeinschaftlich hätten klagen müssen. Auch eine Abtretung der Ansprüche des Ehepaares an den Kläger hielt das Landgericht für unwirksam.