Mietkaution

Mietkaution; Kontoinhaberwechsel

Mit dem Erwerb eines vermieteten Grundstücks vollzieht sich ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel hinsichtlich der vom Vermieter auf einem Sonderkonto angelegten Mietkaution.

Die klagende Erwerberin eines Miethauses verlangt vom beklagten Veräußerer Zahlung eines den Mietkautionen entsprechenden Betrages. Das Landgericht hat der Klage durch Teilurteil stattgegeben.

Die zulässige Berufung hat Erfolg, weil der durch Teilurteil der Kl. zuerkannte Anspruch auf Zahlung eines den Mietkautionen nebst Zinsen entsprechenden Betrages unbegründet ist. Die Kl. hat insoweit keinen Zahlungsanspruch (mehr).

Zwar vereinbarten die Parteien, daß der Bekl. der Kl. am Tage des Besitzüberganges (dem 8. November 1995) die Mietkautionen einschließlich Zinsen zu übergeben hatte. Dieser Vereinbarung kann jedoch nicht entnommen werden, daß hiermit § 572 BGB abbedungen werden sollte; eine solche Auslegung würde weder dem Wortlaut noch der Interessenlage der Kl. gerecht werden.

Mit der Rechtsinhaberschaft an der Forderung gegen die Bank, bei der die Mietkautionen auf einem Sonderkonto angelegt sind, befaßt sich die Klausel nicht, sie geht von einer solchen des Bekl. aus. Anhaltspunkte dafür, daß die Parteien einen Wechsel der Kontoinhaberschaft kraft Gesetzes bei Vertragsabschluß bedachten, sind nicht ersichtlich.

Eine interessengerechte Auslegung der Vertragsbestimmung führt dazu, daß bei einem solchen Wechsel nur noch ein - hier dann auch vertraglicher - Anspruch auf Herausgabe des - wenn vorhanden Sparbuchs (wie im übrigen gemäß §§ 985, 952 BGB) übrig bleibt oder ein Anspruch auf Abgabe einer von der kontoführenden Bank verlangten, die Kl. ausdrücklich legitimierenden Erklärung des Bekl.

Ob § 572 BGB nicht zuletzt angesichts der den Mieter begünstigenden Wirkung (vgl. hierzu Derleder, WM 1986, 39, 41 f.) überhaupt abdingbar wäre, kann offenbleiben. Mit dem unstreitigen Erwerb des Grundstücks durch die Kl. vollzog sich ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel (vgl. hierzu Derleder, a.a.O.; Eisenschmid, WM 1987, 243, 248; Sternel, Mietrechtskommentar, 3. Aufl., III 235; Geldmacher in Fischer/Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, § 550 b BGB, Anm. 8.1). Anders als bei einer dem Vermieter - vor Inkrafttreten des § 550 b Abs. 2 Satz 1 BGB - zur freien Verfügung gegebenen oder von diesem entgegen § 550 b Abs. 2 Satz 1 BGB pflichtwidrig nicht gesondert verwahrten Barkaution, wo der in § 572 BGB vorgesehene gesetzliche Wechsel der Rechtsinhaberschaft naturgemäß ausgeschlossen ist und deshalb dem Erwerber ein Anspruch auf Aufzahlung eines der Mietkaution entsprechenden Betrages gegen den Veräußerer zusteht (vgl. Derleder, a.a.O., Seite 40; Sternel, a.a.O.), ist bei Verwahrung der Mietkaution auf einem Sonderkonto ein gesetzlicher Wechsel der Rechtsinhaberschaft ebenso unproblematisch und dem Sinn und Zweck des § 572 BGB entsprechend möglich wie bei einer Mietsicherheit in Form einer Sicherungsübereignung oder Mietbürgschaft (vgl. hierzu BGH, MDR 1985, 1021; OLG Hamm, ZMR 1985, 162; Sternel, a.a.O.). Der Anspruch des Veräußerers aus dem von seinem sonstigen Vermögen getrennten treuhänderischen Sonderkonto auf Auszahlung des Guthabens, der bei einem Sparguthaben aus den §§ 700, 607 BGB folgt, kann kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen.

Jedenfalls mit dem Erwerb des Grundstücks reduzierte sich damit auch der vertraglich vereinbarte Anspruch auf "Übergabe der Mietkaution" auf Übergabe eines etwa für das Kautionssonderkonto existierenden Sparbuchs oder Abgabe einer von der kontoführenden Bank geforderten, die Kl. ausdrücklich legitimierenden Erklärung des Bekl.

Einen solchen Anspruch verfolgt die Kl. jedoch trotz Hinweises vom 3. Februar 1997 nicht.