Mietkaution

Mietkaution; Überschreitung des Höchstbetrages; Mietpreisbindung; Aufhebung; Altbau; Höchstbetrag; formularmäßige Zweckbestimmung; teilweise Unwirksamkeit; Mietzins; preisrechtlich unzulässig; Rückforderungsanspruch; Verjährung

1. Formularmäßige Zweckbestimmung für Mietkaution.

2. Eine Kaution ist nicht insgesamt unzulässig, wenn der gesetzlich zulässige Höchstbetrag überschritten ist.

3. Für die Verjährung der während der Preisbindung entstandenen Rückforderungsansprüche bleibt § 30 I. BMG weiterhin anwendbar.

Nach § 29 a Abs. 6 Satz 2 des Ersten Bundesmietengesetzes durfte die Sicherheitsleistung des Mieters das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen monatlichen Miete ohne Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Die Bekl. durfte von den Kl. somit nur den drei-fachen Betrag des monatlichen Kaltmietzinses aus Kaution fordern und entgegennehmen, mithin also nur (3 x 475,27 =) 1.425,81 DM. In dieser Höhe stellt die Kaution andererseits keine unzulässige Leistung dar. Entgegen der Ansicht der Kl. ist durch die Klausel im Mietvertrag, daß in bezug auf Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung die gesetzlichen Bestimmungen gelten, eine der Vorschrift des § 29 a Abs. 6 Satz 1 des Ersten Bundesmietengesetzes entsprechende wirksame Vereinba-rung getroffen worden.

Wie dargelegt, verhält es sich anders mit dem die zulässige Kaution übersteigenden Betrag von 374,19 DM. Der Einwand der anderweitigen Rechtshängigkeit durch die Bekl. ist nicht gerechtfertigt. Die Geltendmachung der Aufrechnung in einem Prozeß begründet keine Rechtshängigkeit der Forderung, mit der aufgerechnet wird (Gegenforderung). Darüber hinaus ist eine Aufrechnung der Bekl. gegen den die zulässige Kaution übersteigenden Betrag von 374,19 DM ohnehin unzulässig. Der Bekl. war und ist bekannt, daß sie von keinem Mieter mehr als das Dreifache des monatlichen Kaltmietzinses als Kaution fordern und entgegennehmen durfte. Der Aufrechnungserklärung der Bekl. steht deshalb § 393 BGB entgegen.

Der geltend gemachte Auskunftsanspruch ist unbegründet. Zwar kann ein Mieter trotz des Außerkrafttretens des Ersten Bundesmietengesetzes den Auskunftsanspruch über die Höhe und Zusammensetzung der preisrechtlich zulässigen Miete weiterhin geltend machen, sofern er die Zeit vor dem 31.12.1987 betrifft. Dabei ist al-lerdings die Verjährung etwaiger Rückforderungsansprüche zu berücksichtigen. Da die Bekl. diese Einrede erhebt, fehlt es der vorbereitenden Auskunftsklage am Rechtsschutzbedürfnis, weil die Zahlungsklage jedenfalls abgewiesen würde. Für die Verjährung der während der Preisbindung entstandenen Ansprüche bleibt § 30 des Ersten Bundesmietengesetzes weiter anwendbar. Damit ist grundsätzlich ein Jahr nach der Zahlung durch den Mieter ein etwaiger Rückforderungsanspruch ver-jährt (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Anmerkungen 8 und 9 zu § 6 GVW). Da die Kl. längstens bis zur Beendigung des Mietverhältnis-ses im Juni 1987 Mietzinsen gezahlt haben, sind eventuelle Rückforderungsansprüche nunmehr verjährt.